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房屋登记中涉及生效法律文书

2015/09/11 阅读:

一、凭生效法律文书单方申请房屋登记问题

在房屋登记实务中,对涉诉案件是否可以由权利人持生效法律文书直接申请产权登记,各地做法不一。实务中对生效法律文书在房屋登记中的使用主要存在两种意见,一种认为:根据《房屋登记办法》第十二条的规定,因人民法院仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利的,可以由当事人单方申请。申请人只要持法院法律文书就可以单方申请相应的登记业务[1];另一种认为:人民法院在办理案件时,需要国土资源、房屋产管理部门协助执行的,国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。对人民法院、仲裁机构生效法律文书的执行,除应具备生效法律文书外,还应提交协助执行通知书[2]。笔者认为,对持生效法律文书是否可以单方申请房屋登记应当具体分析。从生效法律文书内容看,有确认物权归属的,也有认定物权转让合同效力的,还有责令债务人协助履行过户手续的,不同诉讼请求导致不同的判决结果,要结合法律文书的具体内容予以确认。

(一)对确认物权归属的诉讼,生效法律文书认定房屋归属,无论受让方是否给付对方财物补偿,根据《物权法》第28条规定,因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力[3]。其自法律文书生效时已发生物权效力,登记机构的登记行为只是物权效力的补记载,应当凭生效法律文书直接受理单方申请办理登记。如登记机构不予登记,该物权变动登记机构无法掌握,可能造成登记机构后续的错误登记,进而损害相关当事人合法权益,此举显然与立法初衷不符。

(二)对认定合同效力的生效法律文书,当事人应当依据生效法律文书行使权利履行义务,对方当事人拒绝生效法律文书确定的义务的,应当通过人民法院强制执行,登记机构不宜代为作出判断。主要原因:房屋转让合同有效只是物权设立的原因,并不导致物权设立。最高人民法院民一庭在其民事审判指导与参考中收录了一个2010年案例:甲与乙签订了房屋转让合同,甲依约支付了全部价款,但乙以其妻子不同意为由拒绝办理过户手续,甲诉至法院要求认定合同有效,并责令乙协助其办理过户手续。法院审理认为,甲基于对房屋权属证书记载的权利人的信赖,与乙签订了房屋买卖合同,且支付了合理价款,其买卖合同有效;甲要求乙履行合同过户,因乙的妻子作为共有权人明确表示不同意,驳回了甲请求过户的诉讼请求。最高人民法院民一庭支持了这一判决。同样此类因在法律上或者事实上不能实现合同目的的有效合同常在司法实践中存在,登记机构不宜在仅认定合同有效情况下凭申请人单方申请办理过户手续。

(三)对责令债务人协助债权人履行过户手续的生效法律文书上,当事人应当根据生效法律文书执行。该类法律文书一方当事人不配合履行的,因诉讼请求清楚,可以通过申请法院强制执行。对生效法律文书可以单方申请登记的情况,很多同行在实务中犹豫,以是否双方都履行了义务作为判断依据。笔者认为,要与法院多沟通,建立和完善执行联动机制,达成共识:人民法院执行生效法律文书明确房屋产权归属的,房屋登记机构可直接根据生效法律文书办理过户登记;取得房屋所有权的一方当事人未履行需承担义务的,由对方当事人通过人民法院申请依法执行。法院生效法律文书只确认合同有效未明确产权归属的,合同双方当事人应当共同向房屋登记机构申请房屋过户登记。

二、关于房屋买卖合同被认定无效的后续登记问题

案例:坐落于某小区5号楼203单元为郑某、林某夫妻共有财产。2012年6月,林某未经郑某同意,将该房屋转让给其女儿吴某(郑某继女),并办理了产权过户手续。郑某知情后,诉至法院,经区、市两级法院审定,认定该房屋为郑某、林某共有,林某与吴某的转让行为无效。2013年7月5日,区人民法院送达《执行裁定书》和《协助执行通知书》,要求“将该房屋的产权恢复登记至被执行人林某名下”,并由申请执行人郑某协助办理过户手续。问题:此案中房屋已登记在吴某名下,房屋登记机构以何种方式恢复到原权利人名下?民国时期的涂销登记是用红色笔在登记内容上涂销,原登记记录还是会看得出撤销、恢复登记的过程。现有法定的登记类型中并无“恢复登记”这一业务类型,在实践中也很少见到,各地做法不一。有以撤销登记加补换证登记,有以撤销登记加更正登记,也有直接以更正登记形式进行登记。如何“恢复”登记成为各地的难点问题。

笔者认为:民事判决不同于行政诉讼的判决,行政诉讼判决直接对某个登记行为的合法有效性作出判断,其判决结果表现形式为撤销某一登记行为,登记机构不宜也没必要再就登记事项是否撤销作出判断。而民事判决解决的是合同效力、物权归属等问题,不对登记效力作出判断,因此民事判决中不会作出登记机构“撤销登记”的判定,需要由登记机构根据《房屋登记办法》第八十一条规定作出撤销登记决定,对当事人不愿交回房屋权属证书的,还应当依法公告其作废,仅以更正登记形式无法完成上述过程[3]。由于补证是针对房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的情形,换证针对的是权证破损的情形,所以撤销登记加补换证登记也不符合《房屋登记办法》规定的补换证的本意。以撤销登记加更正登记办理本案,虽《房屋登记办法》第七十四条规定涉及房屋权利归属和内容的房屋登记薄的记载错误应由权利人亲自申请更正登记,但本案基于法院明确作出协助执行要求,可以由利害关系人持生效法律文书申请更正登记。

综上所述,不同诉讼请求导致不同的判决结果,对持生效法律文书是否可以单方申请房屋登记应当具体分析。确认物权归属的生效法律文书可以单方申请,认定物权转让合同效力未明确产权归属的,应当双方申请。登记机构根据生效法律文书登记的,对当事人不愿交回房屋权属证书的,还应当依法公告作废。

房屋登记中涉及生效法律文书

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