县政编制房地产开发管理办法范文

第一章总则

第一条为规范我县房地产开发秩序，保障房地产业健康有序发展，根据《城乡规划法》、《土地管理法》、《建筑法》和《房地产管理法》等法律、法规，结合我县实际，制定本办法。

第二条本办法适用于城市规划区内。

第三条房地产开发应遵循统一规划，合理布局，综合改造，配套建设的原则，进行城市住宅统一综合开发，严格控制零星插建住宅项目。 

第四条城市住宅统一综合开发是指由独立法人资格和相应资质的房地产开发企业，根据城市住宅市场需求，在符合城市规划的前提下进行住宅楼建设和销售的一系列行为过程。

第五条未取得房地产开发资质的企业和个人，不得从事房地产开发经营活动。

具有房地产开发资质的企业和个人，不得超资质范围从事房地产开发经营活动。

第二章土地管理

第六条房地产开发用地必须由政府以招标、拍卖或挂牌方式公开出让，任何单位或个人不得以土地转让、房产过户等名义进行房地产开发，县国土资源局应根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、土地利用年度计划和城市建设的需要，合理编制国有建设用地供应计划。

第七条城市建设用地要符合土地利用总体规划和城市总体规划，提高土地利用率，防止土地资源和城市基础设施的浪费。

第八条闲置土地闲置时间超过两年的，由政府无偿收回土地使用权，纳入政府储备库予以储备。逐步加大政府对国有土地储备及整理力度，对于土地面积过小地块（原则上不低于30亩）一般不予单独出让用于房地产开发，应结合周围地块整体拆迁改造。

第九条城市建成区内，凡列入计划的城中村、棚户区改造范围内的土地，相关部门不得再进行其他项目的审批，对原有无籍房屋不得补办相关手续，原土地使用者不得再进行翻建、改建、扩建。

第十条未纳入供应计划的房地产开发用地项目，原则上不予供地，对重点招商引资项目及其他确需实施供地的项目，经县政府批准，可以补充调整纳入供应计划。

第十一条任何单位或个人不得将划拨土地或非法转让划拨土地(包括以转让房屋为名将房屋占有范围内的划拨土地随之转让的情形)用于房地产开发。划拨土地经县政府批准准予补办出让或转让的，应依据县住房和城乡建设局出具的规划设计条件办理土地出让手续，并足额交纳土地出让金，改变土地用途的，由政府依法收回（购）。 

第十二条任何单位或个人不得将出让土地自行或联合开发房地产及非法转让出让土地(包括以转让房屋为名而该房屋占有范围内的出让土地随之转让的情形)用于房地产开发。

出让的工业、仓储、科研等用地改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的，由政府依法收购后采取招标拍卖挂牌方式公开出让。

出让土地上新建、扩建、翻建、改建项目，经县住房和城乡建设局核定，新的容积率为原容积率1.5倍以上的，由政府依法进行收回（购）后，依据新的规划用途依法供应土地；新的容积率为原容积率1.5倍（含1.5倍）以下的，可以进行新建、扩建、翻建，如容积率有提高，应依法缴纳增加容积率应补缴的土地出让金。应当补缴的土地出让金额＝新土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格－原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格。

第十三条任何单位或个人不得以城中村改造或旧城改造名义将土地用于房地产开发。县城内符合城市规划的土地经县住房和城乡建设局依法批准，由县国土资源局办理征收手续后依法、依规出让。

第十四条城市规划区内严格按照《县土地一级开发流程》和《县城中村及旧城改造土地收储工作流程》的规定进行旧城改造或城中村改造。

第十五条县国土资源局、县住房和城乡建设局等部门应向税务机关提供有关房地产开发的资料，依据县政府有关规定，协助税务机关依法征收税款。

第三章规划管理

第十六条房地产开发项目必须符合我县的住房建设规划，并经县规划审批委员会审批后方可实施。

第十七条新建居住区的规模，应按照居住区、居住小区、住宅组团的标准设置，配套设施必须严格执行国家规范，做到给水、排水、电力、供热、有线电视、网络通信等一次到位。

第十八条旧城改造坚持统一规划、成片开发，原则上以红线宽度25米以上道路围合的区域规模为最小开发单元，严格控制插建，做到规划一片、开发一片、完善一片、验收一片。

第十九条旧城区内房地产开发项目绿地率不得低于25%，新城区不得低于30%，已编制详规的按详规执行。

第二十条按照“县级指导、镇级组织、村级实施”的原则，全面实施城中村改造。城中村改造方案未经县政府批准不得进行建设。

第二十一条房地产开发项目必须按照下列程序办理相关手续。

(一)在土地出让前由县住房和城乡建设局根据《县城控制性详细规划》出具规划设计条件。

(二)县国土资源局组织实施土地出让，并与受让人签订《国有建设用地使用权出让合同》，同时将规划设计条件作为出让合同的重要内容和组成部分。

(三)建设单位持建设项目的批准、核准、备案文件和《国有土地使用证》向县住房和城乡建设局领取《建设工程用地规划许可证》。

(四)开发建设单位根据规划设计条件编制建设方案，报规委会审批通过后，办理《建设工程规划许可证》。

第二十二条凡是新建的住宅建筑一律不准另建储藏室和车库，侵占楼间绿化及活动场地，居住区内一律不设置实体墙。

第二十三条房地产开发项目必须由县住房和城乡建设局进行测量定线、验线和工程的竣工验收。

第四章施工管理

第二十四条建设单位在开工前，必须向县住房和城乡建设局申请领取《施工许可证》。未取得《施工许可证》的房地产开发项目，一律不得开工。

第二十五条建设单位申请领取《施工许可证》，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：

(一)已经办理房地产开发项目用地批准手续。

(二)在城市规划区的建筑工程，已经取得《建设工程规划许可证》。

(三)已经确定施工企业，按照规定应该招标的必须进行招投标，并办理中标手续。

(四)提供施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审批。

(五)有保证工程质量如安全的具体措施，并按规定办理了工程质量，安全监督手续。

(六)按照规定应该委托监理的工程已委托监理。

第二十六条工程竣工后，建设单位应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并办理竣工备案，同时提交建设工程竣工验收报告、规划验收证明、建设工程消防验收意见书、工程质量保修书、施工单位和监理单位出具的建设单位已按合同约定拨付工程款的证明、商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、建设工程质量监督报告等文件。

第五章房产管理

第二十七条凡进入我县的房地产开发机构，必须到我县房地产管理办公室进行登记备案，并提交房地产开发企业资质证书、组织机构代码证、企业法人营业执照、法定代表人资格证明等相关证件。

第二十八条商品房预售实行许可制度和预售合同登记备案制度。

(一)商品房预售必须符合以下条件：

1、出具开发建设单位承诺书（内容包括：供水、供电、供热须纳入城市管网，并保证水、电、暖的及时供应；物业管理用房按开发建设住宅总建筑面积3‰的比例建设；收取购房户购房总价2%的专项维修资金，统一交房管办代管；开发建设单位统一到房地产管理办公室办理交易、产权登记手续，除契税、证费外其它费用由开发建设单位承担。）；

2、已经取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》和《商品房预售许可证》；

3、开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上的开户银行证明；

4、开发建设单位与银行签定的预售款监管协议；

5、已经订立前期物业管理服务合同；

(二)开发建设单位按所建房屋建筑面积每平方米6元向县房管办交纳承诺保证金。履行承诺后，承诺保证金全部退还，不计利息。

(三)开发建设单位符合以上条件的，核发《商品房预售许可证》，并在1O日内开盘销售。 

(四)开发建设单位应当在预售合同签订之日起三十日内，将其送交县房地产管理办公室登记备案。

第二十九条凡新建、扩建、翻建、改建建设项目必须到县住房和城乡建设局办理《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《工程竣工备案》手续，否则，县房地产管理办公室不予办理产权登记手续。

第三十条房地产开发企业在商品住宅交付使用时，应当向购房户提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。

第三十一条物业管理用房按照不低于开发建设住宅总建筑面积3‰的比例建设。物业管理用房属于全体业主共同所有，只能用作物业管理活动。

第三十二条在业主、业主大会成立之前，开发建设单位应选聘物业管理企业实施前期物业管理；选聘物业管理企业的，应当签订前期物业服务合同。没有选聘物业管理企业的，由开发建设单位代管，但要公开物业管理项目及收费标准。待成立业主大会后，选聘新的物业管理企业再进行移交。

第六章法律责任

第三十三条对非法占用土地进行房地产开发的，由县国土资源局进行查处，同时，县发改局不得办理项目审批、核准手续，县住房和城乡建设局不得办理建设规划许可和施工许可，电力、供水部门不得供电、供水，房地产管理办公室不得办理房屋所有权登记手续，金融机构不得发放贷款。

第三十四条对未经批准将划拨土地或以旧城改造、城中村改造名义将土地用于房地产开发的，由县国土资源局进行查处，没收违法所得，并可处以非法所得的50%以下罚款。

第三十五条对企业和个人未取得房地产开发资质从事开发经营的，县住房和城乡建设局责令限期整改，并处5万元以上10万元以下的罚款。

第三十六条对未经批准擅自改变土地用途和土地使用条件用于房地产开发的，由县国土资源局对受让人处每平方米2—4元罚款，责令限期纠正。逾期不纠正的，由县国土资源局无偿收回其土地使用权。

第三十七条对已取得合法土地使用权，未取得《建设工程规划许可证》或者未按照县规划委员会审批进行建设的(主要包含容积率、建筑密度、绿地率、退让地界、建筑间距、建筑形式及外装风格等主要控制指标），县住房和城乡建设局责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价5%以上10%以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价10%以下的罚款。

第三十八条在规划方案批准后，开发建设单位办理《建设工程规划许可证》前，需向住建局签订《规划方案建设保证书》，并按工程造价的5%—10%缴纳保证金，经规划验收核实后，予以返还。

第三十九条对未取得《建设工程施工许可证》擅自开工的，县住房和城乡建设局责令其停止施工并对建设单位和施工企业分别处合同价款的1%以上2%以下罚款。

第四十条未组织竣工验收或验收不合格擅自交付使用的，责令改正并处以工程总造价2%以上4%以下罚款。

第四十一条未取得《商品房预售许可证》擅自预售商品房的，责令停止预售，没收违法所得，并处以已收取预付款1%以上的罚款。挪用预售款项的，责令限期改正，并处以3万元以下罚款。

第四十二条任何团体和个人不得为未取得《商品房预售许可证》的开发商制做预售宣传品和预售广告，否则，依照有关法律、法规进行处罚。

第七章附则

第四十三条本办法由县住房和城乡建设局、县国土资源局负责解释。

第四十四条本办法自颁发之日起实施。