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房价对房地产信贷风险的影响

2019/09/17 阅读:

摘要:房地产是较为典型的、具有高资金密集度的产业,其自身特征呈现出风险与收益的高度正相关性。对于房地产企业来说,足量资金的获取与支持是非常重要的。具体来说,处于成长初期的房地产企业需要在足量资金的支持下完成对现有项目的开发,并争取在更大程度上实现规模扩张;而对于成熟期的房地产开发企业而言,则需要实现整体规模扩张。为了更全面地反映我国房地产贷款企业的现状,选取房地产企业融资结构和以银行为代表的金融机构房地产贷款结构进行了分析。

关键词:房地产信贷;金融机构;信贷风险

1房地产企业融资结构现状

一般来说,房地产融资可分为内部融资和外部融资两种。内部融资是指房企自有资金的融通。例如发行内部企业债、出售自有物业、利用票据进行抵押贴现,以及对目前已认购待开发或开发中产品的客户通过缴纳预定金等方式实现资金的归集。外部融资是指从房地产开发公司自身以外的途径获得资金支持。外部融资具体可以分为两种,即间接融资和直接融资。间接融资是指通过各种金融机构获取资金支持,而直接融资则是从资本市场直接获取资金,主要方式有新股发行、机构间直接债券融资、资产证券化与资产投资基金等途径。总体来说,房地产开发资金总额大幅增加,大致可划分为3个阶段。第一阶段为2001—2008年,在此期间,资金规模整体增长较为平缓,涨幅比较温和。第二阶段为2009—2014年,相较于上一阶段,资金规模的增速明显加大,资金的总规模增加了3倍。第三阶段为2015—2018年,房企资金规模增速快速提升,资金量的绝对值在6年内实现了4倍增长。通过对数据的观察可发现,银行信贷和自筹资金与其他项目资金量的总和占到了年度资金总和的95%以上。其中,其他资金在除2014年度以外的其他年份均占资金来源比重的最高水平。在以上4种资金来源构成中,自筹资金增速最大,并在2014年首次超出其他资金总额,资金占比从第2上升至第1。进一步对我国房企的资金运作模式进行分析后可发现,80%以上的其他资金源于房地产项目的预收款及定金,而这些预收款与定金中又有大约60%~70%来自个人购房按揭贷款。结合我国房企的实际情况,在所有自筹资金中,房企的权益资金比例平均在50%左右,剩余资金来自房屋承建单位及建材供应商的工程垫款。但工程垫款中也有很大一部分资金来源于银行发放的建筑业贷款或担保贷款。

2金融机构房地产贷款结构现状

房地产贷款自身具有物业抵押性,在房价上涨时收益很高,此阶段商业银行的贷款意愿普遍较强,使银行资金过多地流入房地产市场。表1是对16家上市商业银行2012—2018年度房地产贷款占贷款总额比重的统计。从平均值来看,无论是国有银行还是股份制银行,都稳定在23%左右。具体来看,在过去的7年,中、农、工、建、交5大银行房地产贷款在贷款总额中的占比始终比较稳定。其中,建设银行与中国银行占比稍高,基本稳定在27%左右,工商银行、农业银行以及交通银行的占比则稳定在22%左右。而股份制银行变化趋势则不同,从占比角度来看,它们对房地款贷款所占比例逐步下调。以兴业银行为典型代表,其房贷与贷款总额比例从2007年的42%逐步下调至2013年的23%,而除房地产行业外,任何单一行业的贷款比例都低于23%。

3房地产信贷高度集中引发的风险

目前,我国房地产开发的融资渠道较为单一,基本上依赖银行系统来满足整个房地产行业的融资需求。而直接融资方式,例如新股发行和机构间的直接债券发行等方式发展速度较慢,无法应对市场中行业内的整体资金需求。因此,一旦房地产市场出现大规模断崖式的资金链断裂,引发的风险就会转移到银行系统。目前,房地产行业的这种融资现状不仅对房企及整个金融体系不利,也对宏观调控政策的推行与经济的均衡发展造成了极大的负面影响。我国目前的房地产行业融资结构不健全,会给整个经济体的健康发展埋下诸多隐患,具体可以分为以下两个方面。①由于我国房地产行业对间接融资的过度依赖,使得一旦以商业银行为代表的金融机构作出信贷政策方面的调整,房地产行业会直接受到巨大冲击,这会在很大程度上制约房地产行业的长期稳定发展。②由于房地产行业在过去数十年的高盈利,以及其本身自有资本的持有度较低,该行业将会持续成为资本追逐的标的,从而在很大程度上限制对其他各行各业的资本投入。长此以往,会对国民经济的协调发展产生负面影响。

作者:张轩畅 单位:西北工业大学明德学院国际教育与交流中心

房价对房地产信贷风险的影响

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