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谈网签备案对房地产市场管理的影响

2019/08/27 阅读:

摘要:分析房屋网签备案对于交易风险防范的意义,认为房屋网签备案对于房地产市场管理具有十分主要的推动作用,提出关于加强房屋网签备案工作的几点建议。

关键词:房屋网签备案;交易风险;房地产市场

因现行房地产市场法律对于违法违规行为的处罚力度尚显不足、社会诚信评价体系不健全、购房人对交易风险缺乏客观认识等原因,在房屋买卖过程中,除存在“一房多卖”“阴阳合同”“房源信息虚假”“公司暗箱操作”等乱象外,还存在开发企业违规销售、中介机构非法侵占或挪用客户交易资金、强制提供代办服务或担保服务、交易合同约定不明确、交易委托方拖欠中介佣金、交易当事人投机炒房或骗取购房资格等引发的各类纠纷。多年来,国家和省市等各级层面为加强房地产市场管理、防范交易风险、保障交易各方权益做了大量的工作。2010年1月,《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)首次以国务院文件的形式明确要求“进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度,加大交易资金监管力度。”2018年12月下发的《住建部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》(建房〔2018〕128号),是经国务院同意下发的规范性文件,明确要求“实行房屋买卖合同网签备案制度,规范网签备案业务流程,实现房屋网签备案系统全国联网”,要求“加强交易资金监管,规范网签合同文本,加强房屋网签备案价格监测,建立全国统一的房地产市场网签备案监测体系”。

1房屋网签备案对于交易风险防范的意义

老百姓普遍认为,买房就是看房子、交定金、签合同、办贷款,网签和备案是一回事,其实二者有着本质的区别。交易双方网上签订房屋买卖合同的过程是网签;签订合同后,经房产管理部门进行合同信息公示的过程是备案。笔者认为,房屋网签备案对交易风险防范的意义在于以下几点。第一,网签备案是政府公信力的体现。在熟人关系中,交易靠的是诚信;在陌生关系中,交易靠的是契约。房屋买卖合同实行统一范本、统一网签、统一备案,使得房屋交易行为更加透明化,将有效控制“阴阳合同”“多价不一”“权利义务不对等”等情况,促进交易的规范性和公平性,为交易当事人履行合同提供政府公信力的保障。第二,网签备案是对中介行为的约束。房地产经纪机构人员流动性大,不同经纪人业务能力存在差异,合同网签要求经纪机构具备合法经营手续,经纪人拥有职业资格、熟知相关政策法规、具备一定专业水平,势必将房屋交易推向合法合规的优质房产中介,原来的“小黑板中介”或不良中介将难以游刃市场。通过对从业主体和行为的监管,防止交易欺诈,净化交易环境,提高整个交易市场的规范性。第三,网签备案是杜绝“一房多卖”的有效手段。房屋交易资金量大、周期长,关乎购房人财产安全和切身利益,合同网签备案后,房源将被锁定,房屋整个交易过程将被监管,有利于房地产企业和中介机构规范销售房屋,在保护交易安全上起到公示作用,防止非法融资,杜绝“一房多卖”等市场失信和违法行为。第四,网签备案可以减少不动产登记的审查难度。不动产登记是交易流程的最终节点,登记目的是为了公示权利,保障权属的正确性。而登记依申请而启动,虽然可保障权属归属的正确性,却无法主动解决交易过程中存在的风险。网签备案信息实时传递给不动产登记部门,相当于为正确采集物权登记信息、减轻不动产登记审查力度、避免交易风险,设定了务实的保险程序。第五,网签备案是政府履行市场监管职责的抓手。合同网签备案后,购房时间、购房金额、购房方式等被确定,网签备案数据是全面、客观、及时的房价统计监测基础数据来源,适用房地产调控政策,能够遏制投机炒房,加强房地产市场监测和动态监管,发挥调控房地产市场的功能。

2房屋网签备案对于房地产市场管理的意义

房地产市场管理涉及房屋从新建到交易再到灭失的全过程,只有形成精准的市场分析,才能满足房地产市场动态监管的需要,为宏观调控政策的制定提供依据。房屋网签备案是加强房地产行业管理、落实调控政策、规范市场秩序、维护群众合法权益的重要手段,是促进房地产市场平稳健康发展的基础性工作。

2.1房屋网签备案与房地产市场调控密切相关

当前,房地产市场管理紧密围绕“房住不炒”定位,以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标,可以充分运用网签备案手段控制商品房预销售节奏,依据网签备案信息及时掌握本地区市场价格、交易量、库存量等大数据,掌握各区域、功能板块、楼盘的销售状况,结合商品住房实际成交价格走势,对各地政府落实房地产市场调控政策目标进行风险提示和评价考核,及时调整土地供应,“因城施策”“一城一策”,出台相应的房地产市场调控政策,防止出现房价区块失控带来的负面效应,以实现“住房供求关系基本平衡、住房价格基本平稳、住房供应结构基本合理”。

2.2房屋网签备案是房地产市场监管的核心抓手

通过对不符合购房条件和不能上市交易的住房不予办理网签备案等方式,有利于防止炒买炒卖,强化房地产开发企业、中介机构、租赁机构等市场主体监管,有利于解决瞒报房屋真实交易价格、规避税费、高评高贷、违规抵押等问题,防控金融风险,规范房地产市场秩序。第一,政策性房屋上市交易。配合征收部门对征收安置房源进行限售和解限配合网签工作,防止征收安置房源被一房多卖,并通过网签备案实现对棚改房、人才房、两限房、保障房、共有产权住房等政策性房屋的上市交易管理。第二,资金监管。将网签备案系统、银行结算系统与监管系统连接,通过专用账户,使监管机构全面掌握贷款放款及缴存情况,并及时对开发企业未缴存资金开展催缴工作,对防止发生项目烂尾起到至关重要的作用。第三,问题楼盘处置。配合地方政府通过变更网签等手段促进问题楼盘的有效处置。第四,建立企业信用体系。通过网签备案系统,建立以购房人评价为主的企业信用评价体系,实现优胜劣汰,分类管理,从而为进一步规范房地产市场提供有力支撑。第五,规范网签合同文本。推广应用住建部推荐的商品房、存量房网签合同文本,防止出现“阴阳合同”“霸王条款”,减少交易纠纷。第六,企业违规行为查处。以停网、部分限网为管理手段,控制开发企业“捂盘惜售”“一房两卖”,中介机构“虚假房源”“阴阳合同”等违规行为。

3房屋网签备案的相关环节

房屋网签备案是房地产市场调控和市场监管最基本的控制环节和抓手,以房屋全生命周期管理为主线,与预售许可、合同管理、市场监测、资金监管、诚信体系建设、问题楼盘处理、纠纷处理、房地产经纪机构及从业主体资格管理、开发企业违规处理等管理职责相互融合、密不可分。房屋网签备案的相关环节见图1,商品房网签备案的相关环节见图2,存量房网签备案的相关环节见图3。

4关于加强房屋网签备案工作的几点建议

4.1健全法律体系

目前,商品房合同网签备案可依据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》,存量房合同网签备案和抵押合同网签备案尚无明确的法律依据,虽然住建部128号文是经国务院同意下发的规范性文件,笔者认为在保护交易安全上的力度仍嫌不足,建议国家层面出台法规条例和工作指导意见,填补法律规范体系上的空白,明晰网签备案合同效力,提高网签备案合同法律地位,为推动房屋网签备案制度的执行提供法律支撑。

4.2加快推进“一张网”建设

第一,搭建平台,实施房屋交易监管服务“一张网”。将开发企业、经纪机构、金融机构、住建部门、税务部门、不动产机构等涉房单位全部纳入房屋交易“一张网”,深化房产交易管理互联网化,推进线上线下备案全融合,保障网签备案的便捷性,部门间数据信息实时互通互限共享,提高行政效率,节约行政成本,优化公共服务,实现交易全程“不见面”“不收件”。第二,杜绝“阴阳合同”,实现“四价合一”。使用统一房屋网签合同电子制式文本,金融机构以网签备案信息作为审贷依据,税务部门以网签备案信息作为缴税依据,不动产机构以网签备案信息作为登记依据,使整个交易信息统一、透明,实现实际成交价、网签备案价、信贷评估价、纳税申报价“四价合一”。第三,健全监管程序,提升资金监管水平。制定灵活便捷地监管办法,注重发挥预售许可和网签备案的作用,商业银行依据房屋网签备案信息,将交易资金到账情况通过“一张网”反馈给资金监管部门,使其可以及时、准确、完整地掌握首付款和贷款的缴存情况,实现动态全流程跟踪监管,提升资金监管水平。第四,注重引导,加强行业诚信体系建设。强化市场主体监管,强化行业自律管理,实施联合惩戒,加大对违规行为的监督检查和处罚力度,畅通投诉渠道,鼓励分类投诉,对开发企业、经纪机构及经纪行为开展社会评价,评价结果实时公示,作为市场检查和行业考评的重要依据,促进交易市场活跃,促进房地产行业规范经营、诚信服务。

作者:董承志 卜晓钢 单位:连云港市房屋产权管理中心

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