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不动产登记制度对房地产市场的影响

2019/09/17 阅读:

摘要:建立不动产统一登记制度是目前深化改革的重点和难点。文章从短期、长期两方面详细阐述了建立不动产统一登记制度对于房地产市场的影响。一方面有助于抑制市场投机,增加市场供给,促进房地产市场交易的效率和安全;另一方面,有助于形成房地产市场调节长效机制,为深层次改革提供“杠杆”。

键词:不动产统一登记制度;房地产市场;短期影响;长期影响;房地产税

1不动产统一登记制度对房地产市场发展的短期影响

不动产统一登记制度的建立,在短期内能够有效地抑制房地产市场非刚性需求,释放市场存量供给,从而调节市场供需结构,促进房地产市场交易的效率和安全。

1.1不动产统一登记制度将抑制房地产市场的非刚性需求

房地产行业的市场需求根据消费目的主要分为刚性需求、投资需求和投机需求。不动产统一登记制度的建立,首先,可以通过释放信号来影响消费者的投资偏好,对企图通过多套房的持有,来实现保值增值的传统投资客有一定的抑制作用;其次,也可以遏制市场投机性需求,打击不健康或极端的房地产投资;最后,统一登记制度建立健全后,法律明确规定公务人员财产申报并且要进行公示,如果有这两个前提,将关闭通过房地产市场渠道进行贪污受贿的通道。这对类似“房姐”“房嫂”“房叔”之类的不正当行为会产生巨大的震慑力,对于企图违规持有多套房政府官员来说也将有较大的制止作用。建立不动产统一登记制度以后,未来中国房地产市场的发展趋势将以刚需为主,早前大量的房地产市场保值投资需求和投机需求将会大幅压缩。

1.2不动产统一登记制度将增加房地产市场供给

房地产市场供给包括新增供给和存量供给,过去没有实行不动产统一登记制度,不少投资者和投机者购买多套房产,企图通过房地产达到保值增值甚至发大财的目的,炒房团屡见不鲜,大量投资导致房价快速增长。而国家想要稳定市场,掌握有效信息是首要前提。不动产统一登记制度的建立,主要影响房地产市场的存量供给,表现为一部分投机群体因财产信息的公开和开征房地产税的潜在风险被挤出市场,更多的“房叔”“房姐”浮出水面,大量囤积住房的集中入市与恐慌性抛售,进而逼出部分存量二手房,这就必然导致市场供给突然增加,可以一定程度地抑制房价的快速增长,从而使房价下跌。当然,不动产统一登记制度最终对房地产市场供给的影响程度还要受信息透明度的影响。由于仅提供小范围或特殊人群及的用途查询,则对市场影响较小,因此可以尝试提供全面公开查询。

1.3不动产统一登记制度将促进房地产市场交易的效率和安全

党的十八届三中全会提出,要“使市场在资源配置中其决定性作用和更好发挥政府作用”。未来房地产行业的健康发展将更多地受到市场的效率和安全的影响。不动产统一登记主要是明晰不动产的归属,减少权属纠纷,降低因分散登记而产生的风险,进而促进房地产市场交易的效率和安全。建立不动产统一登记制度,对房地产的识别、认定、管理和交易上都会发挥较大作用,有利于规范房地产市场。一方面,可以通过不动产统一登记,摸清房地产的总量、分布及变化趋势,让国家制定房地产政策有据可依,从而使政府能够对症下药;另一方面,全国不动产信息联网,有利于国家限购政策的执行,限制炒买炒卖的投机行为,从而遏制市场一些不规范行为的发生。

2不动产统一登记制度对房地产市场发展的长期影响

长期来看,建立不动产统一登记制度有利于建立房地产市场调控长效机制。

2.1不动产统一登记制度为开征房地产税奠定基础

不动产统一登记系统及房屋价值动态评估系统是房产税全面开征的两大必要技术前提。统一可参考的信息是实行一系列楼市调控的基础,只有在各地部门间实现信息共同可参考的前提下,税务部门才能有效地依据业主的房产数量开征房产税。今后,由自然资源部们负责指导监督土地、房屋、草原、林地等不动产统一登记职责,登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”,有利于消除“信息孤岛”,对未来信息管理、使用起到很好的作用,也有助于摸索和调研住房市场的总量和分布全国楼市状况,为房产税的实施提供依据,奠定基础,同时也能够促进住房信息全国联网这两件业内大事的推行。

2.2不动产统一登记制度将促进房地产测绘的公正透明

房地产市场的健康发展也依赖于房地产本身的品质,近些年来,人们对于房地产业的投诉居高不下,不仅关注居住小区环境质量、建筑品质,还使房屋、土地等不动产的面积、界址等特性也越加注目,而这些不动产的特征就是不动产测绘技术所确定的。建立不动产统一登记制度后,将由不动产统一登记机构选定一、二家符合不动产测绘技术要求的测绘企业。一般来讲,这类测绘企业基本上是从不动产登记机构中分流转型而来,进行企业化的运作。这种模式能够更好保证测绘成果的准确性,有效提高测绘产品的质量,防止恶性竞争,保证不动产测绘的公正和透明,从而减少房地产业纠纷,促进房地产业的健康发展。

2.3不动产统一登记制度将有益于房地

产金融市场的发展中小房地产企业融资困难,在较大程度上与我国不动产登记制度不完善有关。第一,房地产登记机关不统一直接影响抵押融资成效,且潜伏风险。以前土地、房屋登记机构的不统一,国土、房管等相关部门之间对登记程序、登记要件及抵押物条件方面的规定各不相同,办理抵押登记需要来回跑路,反复准备资料,直接影响了抵押融资的成本和效率;并且土地、房屋登记机关的不统一、信息不互通潜伏着重复抵押、虚假抵押等风险,给利益关系人造成损失。第二,现行土地登记制度在一定条件下限制了土地的融资功能。第三,房地产抵押登记收费标准不规范、不统一,增加了抵押融资负担。不动产统一登记制度的建立,将在一定程度上排除以上困难,向金融市场提供准确统一的抵押物信息,避免重复抵押、虚假抵押,促进形成统一的抵押程序,易于房地产抵押评估及收费标准的统一,降低交易成本,助推中小房地产企业融资,促进房地产市场的有效竞争。

2.4不动产统一登记制度将促进形成房

地产市场调节长效机制不动产全国统一登记制度的建立和完善需要相当一段时间,最终是要建立一个能够提高登记效率、保护产权法律效力的综合性框架体系,从而为房地产市场的调节和发展提供信息基础,在多方面促进房地产市场的长足健康发展。房地产行业的发展需要摸清“家底”,合理作出房地产供需结构的判断,才能确定正确地发展方向。不动产统一登记具有普查的作用。当前,绝大部分城市的商品房已实现信息登记,但全国各地老公房、房改房、集资房、央产房、军产房、福利房等房产登记信息尚存空白,需进一步完善。城市发展过程中形成房屋产权的变动未能及时地跟踪记录。同时,农村宅基地的确权登记并不清晰完善。全国统一的不动产登记制度,可以最大限度地保证数据的真实可靠,有助于帮助政府摸清全国房地产市场的基本情况,进而为国家对房地产业的宏观调控提供更为准确的事实依据。

3结束语

综上所述,不动产统一登记制度的祭出,只有在获取充分信息与准确数据上取得根本性突破,才能成为深层次改革的“杠杆”,为房地产市场调控长效机制的建立起到良好的助推作用,否则,再好的制度设计亦有可能无疾而终。

参考文献:

[1]吴兆安.不动产登记制度对房地产统一登记的影响研究[J].住宅与房地产,2019(12):5.

[2]王晓慧.不动产统一登记制度推行中的阻碍因素分析[J].中国房地产,2015(25):34-37.

[3]方勇男.浅论新形势下不动产统一登记制度的实施问题[J].商业经济,2013(23):89-91.

作者:夏渝 单位:四川省不动产登记中心

不动产登记制度对房地产市场的影响

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