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房地产金融市场发展

2010/01/05 阅读:

一、我国房地产金融发展现状

(一)房地产金融业起步晚,但发展十分迅速。从我国房地产融资历程来看,房地产真正进入融资阶段是在1998年以后,伴随着个人住房商品化制度的实施以及个人购房按揭的启动,大量的购房者进入了房地产市场购买商品住宅,由于居民可支配收入刚刚改善,众多购房者依赖银行贷款进入市场购买住房。因此,短短几年时间,我国用于房地产开发与个人购房贷款余额大幅增长,仅以四大国有商业银行的统计数字为例,1999年末全国四大国有商业银行的个人住房贷款余额为1583.67亿元,工商银行个人住房贷款余额1997年末为65亿元,2000年末则为1048亿元,而2004年则高达3158亿元。迅速发展的房地产金融业对房地产市场的发展起到了积极的推动作用。

(二)资金来源渠道单一,银行系统风险集中。目前,在我国房地产市场上,商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程,成为我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。据统计,房地产开发投资资金中银行贷款比重为30%,如果考虑住房消费贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款,这一比重将上升到80%,银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。一旦房地产市场出现萎缩,必将给银行系统造成严重危害。而其他融资渠道,如信托、房地产股权融资、房地产债券、住房资产证券化等融资方式,在我国房地产金融市场尚处于起步阶段,所占贷款比例十分小。

(三)房地产金融运作欠效率,资金投向结构不合理。由于我国房地产金融机构不健全,缺乏科学、合理、规范的经营,使得房地产市场资金的配置效率低下。加之,我国金融体制本身的非市场化特征,金融资源并非完全按照市场规律进行配置,阻碍了社会资金向房地产金融领域的流动,受系统内资金供应者的经济状况和储蓄率的制约,融资数量有限,难以满足房地产庞大的资金需求。而另一方面,房地产资金的投向结构却不够合理,商业用房的投资增幅高于住宅投资,经济适用住房建设投入不足,导致房地产市场出现总量相对不足的结构性失衡。既使得真正有居住需要的、占社会人群大多数的中低收入居民的有效需求得不到满足,又造成房地产商盲目开发,出现房地产供给的结构性过剩,空置率居高不下,资金流通链条断裂。

(四)房地产金融法制建设滞后,监管和调控体系不完善。目前,我国房地产金融法规不够健全,法制建设滞后。例如,涉及到房地产抵押贷款的法律虽然已出台了一些,如《民法》、《城市房地产管理法》等,但总的来说住房消费贷款运作的法律环境不够完善,有些法律缺乏可操作性,特别是作为住房消费的重要形式——住房按揭贷款,更是缺乏法律方面的保证,这不利于房地产金融的进一步健康发展。同时,房地产金融也缺乏有效的监管体系,除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外,对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构,房地产金融业务的有关规范也亟待制定。

二、我国房地产金融市场对策建议

(一)加快金融体制改革,建立统一开放的房地产金融体系。为适应社会主义市场经济条件下房地产金融业自身发展的需要,我国必须加快金融体制改革的步伐,根据国际金融业的发展趋势,调整经营管理理念和发展战略,进一步深化商业银行的产权制度改革,强化商业银行的内部管理,建立健全科学的决策机制、内部约束机制和激励机制。同时,打破价格双轨制,建立统一开放的房地产金融体系,消除资金流动的障碍,不断提高房地产金融体系的运转效率和房地产金融资源的运营质量。

(二)大力发展多元化房地产融资体系,分散和降低银行系统风险。要解决目前房地产金融市场资金来源结构单一,房地产开发企业融资和个人住房消费贷款过度依赖银行信贷的局面,建立多元化的房地产融资体系,通过多渠道融资方式来满足房地产开发对资金的需求,分散和降低银行系统风险。例如,大力发展房地产信托业务,开辟新的融资渠道;培育和完善房地产债券市场,作为解决当前房地产企业融资困境的重要途径之一,鼓励房地产公司发行融资期限较长、低于银行贷款利率的公司债券,吸收社会分散的剩余资金进入房地产业,在资本市场上直接融资;积极引导国外资金进入房地产融资市场,拓宽我国房地产融资渠道等。

(三)积极建立住房贷款担保机构,推进住房抵押贷款证券化。建立住房贷款担保机构,可以促进住房抵押贷款市场的发展,加快房地产金融创新步伐,保证房地产金融健康发展。借鉴西方发达国家成功经验,由政府支持组建住房贷款担保机构,为中低收入家庭购买住房提供担保,这样既可以提高住房抵押贷款的安全性,降低违约风险,又可以增加房地产金融机构的业务收入,实现多元化、全方位的服务。抵押贷款证券化是提高抵押贷款流动性的根本途径,是开拓房地产抵押贷款市场富有创造性的制度和工具创新。随着我国房地产业的发展和住房抵押贷款规模的扩大,推行住房抵押贷款证券化成为了我国房地产金融市场发展的必然选择。

(四)完善房地产市场监管和调控体系,提高房地产金融机构抗风险能力。建立统一的房地产市场监管和调控体系是房地产市场和国民经济健康、平稳发展的重要保证。由于我国各地区经济发展不平衡、房地产市场的区域性以及消费差异等特点,可以根据需要建立多层次的房地产市场监管和调控指标体系。继续加强国内金融的监管,完善金融监管体制,改进金融监管方式,提高金融监管效能,维护房地产金融市场秩序,强化房地产金融机构的风险管理机制,建立对房地产投资开发—流通—销售全过程金融资本化、专业化、动态风险管理体系,以实现房地产金融风险有效控制下的资本利润最大化。

(五)加快房地产金融市场法制建设,规范市场主体行为。遵照市场经济发展的客观规律,根据国家宏观经济发展目标和房地产业发展的需要,借鉴国外成熟市场房地产金融法律法规,尽快构建和完善房地产金融市场的法律法规体系,规范市场主体的行为,制定和完善包括房地产抵押贷款、住房储蓄、住房公积金、住房金融市场的运作管理等法律法规,为房地产市场发展提供法律保障。

房地产金融是指与房地产投资及开发经营相联系的货币资金融通活动和房地产金融资产投资活动,它是金融业的重要组成部分,亦为房地产业及其相关部门筹集、融通、清算资金并提供相应服务的所有金融行为。其业务主要包括房地产资金融通和房地产贷款。我国房地产金融业是伴随着社会主义市场经济的发展而逐步发展起来的。随着房地产业的发展,房地产业与金融业之间的渗透和融合也日益加强,由此我国初步形成了房地产金融体系。在房地产开发、经营、管理、消费等各个环节,金融机构不仅通过货币流通和信用渠道,开展各种集资、筹资和融通资金等金融活动,将国家、地方、部门、企业和个人的资金集中调配,使之投入到房地产中,从而支撑着房地产业的繁荣发展,同时还通过房地产金融的杠杆作用,承担起政府宏观调控的职能,并且这种职能随着房地产业的发展越来越显重要。

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