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产业地产项目商业赢利模式分析

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[摘要]伴随着中国经济近几十年的腾飞,产业地产也迎来了一个黄金时代。我国的房地产行业中商业和住宅物业开发正面临着严峻的考验。产业地产作为一个相对较新的模式迅猛发展,并且形成了新的赢利模式。区别于传统地产,产业地产更注重资源整合,注重产业链中上游生态的搭建,其发展模式促使房地产开发商向多样性服务商转变。本文主要通过部分实例来探究产业地产的开发模式和赢利模式分析,由此给未来的产业地产发展提供一点方向建议。

[关键词]产业地产;赢利模式;生态搭建;开发模式

1产业地产概述和特点

1.1产业地产概述

产业地产是指以产业为依托,地产为载体,实现土地的整体开发与运营的产业价值链一体化平台。以独栋写字楼、高层办公、标准化厂房、中试研发楼为开发对象。整合资源、社会资源、经济资源等,打造产、学、研产业集群,帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力;帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。产业地产实现了社会与自然资源的充分融合,是一种集约化经营、综合开发的多功能产业形态,是产业和房产的综合。有别于普通的房产开发,其更注重产业的发展,在规划与研究方面有较高的专业要求,更专业化也是未来产业地产的发展方向之一。

1.2产业地产特点和传统商业地产的区别

产业地产脱胎于传统的工业、商业地产,有一定的相似属性,也有自身的一些特性。资源价值最大化。首先产业地产选址更加谨慎,在经济实力较发达的地区,为了符合如高新技术科技产业,努力为其创造较好的生产、运营、办公环境等。其经济影响力,不仅依托于发达的经济地区的选址,而是在此基础上借助其能量自然辐射,促进城市的发展和提升。注重产业环境营造。产业地产不仅仅局限于适合人居住的环境打造,更是注重创业需求和办公需求各种增值服务。投资要求高。产业地产的产品主要类型更加的广泛,以产业为依托,满足各种企业需求,所以其对开发商的资金要求高。基础设施较好。过硬的基础设施才能吸引企业的进驻,不同的企业需求不同,针对不同企业的基础设施有助于了解企业的发展,对其后续的发展有更强的把控力。综合实力高。产地地产需求资金大,运作时间长,资金压力大。在后续的建设过程中仍需不断投入资金开发建设,能满足这样条件的企业不仅需要强大的资金,也需要过硬的技术。

2产业地产对经济发展的推动

产业地产是传统地产的一种全面的升级,包含了生活、商业配套设施、工作等等,是一种综合体。其位于经济发达区域,巨大的聚集效应整合区域内资源,为经济的发展作出了巨大的贡献。其发展与社会经济体制是分不开的,甚至对中国经济的发展都作出了很大的贡献。其主要的推动功能如下。

2.1企业加速孵化

产业地产本身具有优越的地理环境,且拥有各种扶持企业成长的措施,基础设施、环境、智力资源、社会化服务、政策法规支持等等,所以其有着孵化器的作用,加速了所在区域的产品孵化、企业孵化。加速孵化则是能为企业营造一个适合企业发展的特殊环境,资源的支持,精细的管理,把在其他外部条件较难生存的企业培养成能自负盈亏、持续发展的健康企业。由此促进整个产业的规模,推动了城市扩大与经济发展。

2.2辐射渗透功能

辐射渗透功能是指产业地产对毗邻区域和没有形成产业规模的渗透。促进社会经济、科学发展等等。此外,其还有利于地方上的科学发展、教育水平的提升、地方的商业发展、交通运输等等,有利于增加就业。经济增长不同地方有不同的增长速度,不同时期经济增长集中在某些重点部门和有创新的行业当中,这些一般聚焦在某些区域,这些区域就能快速的发展,形成头部牵引的效果,为整个地区带来辐射效果。我国产业地产形成的科技园都以两位数百分点增长,增长速度大幅超过同期区域经济增长。由此带来的产业地产形成的科技园区经济牵引作用明显。

2.3产业聚集功能

产业地产本身相对于其他的模式具有优势,其能够将社会中各类资源聚集在一起,协同合作,共同发挥作用。其创新的环境、丰富的资源,专业人才、风投、技术、优惠政策、配套设施等等,由此可以吸引那些差别化竞争战略的与产业地产调性相符的企业入驻,由此形成产业聚集。不同的企业或者组织聚集在一起,形成良好的竞争环境,实现资源的更好地优化整合。

2.4融合功能

融合功能是指产业地产在推动科技和经济向结合方面发挥的作用和能力的体现。其主要从两个方面体现。融合资金与技术,产业地产的产业技术高新企业具备高质量的技术资源,吸收更多的风险资本。产业地产中吸引不少相同行业的企业,增加他们的交流,促进融合互相学习成果。中介组织与政府部门可以促进相关企业与成功企业之间的沟通学习,提供便利的条件,促进成果的转化。

2.5示范功能

产业地产相对于传统地产一系列的创新,其组织架构、技术、产品等方面推动并影响区域内其他的经济体和区域外的其他企业,有着很好的示范功能。具体体现在如下两点。产业地产成型后,其成功的技术成果和产品开发均会引起区域内的仿照和学习,这样就无形中推进了技术经济的发展。产业地产可以为其他企业提供样板,其先进的管理体制、运行方式等,都值得学习推广。

3几种商业模式和其赢利模式的分析

由于产业地产涉及面广,各种因素互相影响,所以其成熟的商业模式对产业地产的开发具有非常重要的作用。以下从四种商业模式及其开发模式和赢利模式简要分析。

3.1地产开发商模式

3.1.1开发模式地产开发商模式是开发商在工业园区或者其他区域获得土地,以整个开发或者订制的形式进行建设物业产品。其本质和传统地产行业区别不大,是很多开发商和资本的首选产业地产商业模式。其仍然是以租赁、转让等方式进行项目管理经营获得利润。3.1.2赢利模式万科近些年的转型仍是在地产开发商的模式中,其通过物业出租、出售和提供服务来获得赢利。由于产地产业前期投资数额巨大,国内的产地产业融资并不是很通畅,开发商一般会通过出售物业的方式进行资金的快速回笼。而某些地区工业用地不能拆分出让,物业无法出售,开发商可以进行出租获得较稳定的收益,并且获得一定的增值收益。其中提供服务就是通过提供相关的企业入驻所需要的的服务,现在的企业对各种专业的服务需求越来越高,在基础性物业服务的基础上提供各种增值性服务,是一种创新,也是各个企业的需求。以此为宣传点,同样增加招商的能力,也蕴含着客观的利润空间。由此部分产业地产向服务运营商进行转变,如万科的“万科产城”的概念,以增值性服务为主要服务,建立相关的配套体系,形成一个以企业为核心的生态环境。

3.2产业新城开发商模式

3.2.1开发模式产业新城开发商模式在国内有比较典型的代表,如中南建设,其中南产业新城为代表。其商业模式主要是,开发商、政府就产业新城项目达成的一个开发合作的协议。开发商在合作年限内,负责所获地块的开发建设,相关配套设施的建设及合作期间的运营收入,期间据此产业新城的收入给予该地政府一定比例的回报。合作年限结束后,政府无条件收回产业新城的基础设施和经营权。3.2.2赢利模式此开发模式主要的赢利方式是通过土地的一级开发和二级开发获利。一级开发获利主要是开发商代替政府进行土地基础设施的建造等等,土地作为最大的产品,其后续的出让,产业新城的招商运营、税收、配套设施相关收费、地方性政府财政支付等等也是土地一级开发获利的主要收入来源。土地二级开发获利,主要是开发商通过土地进行的房地产项目,通过新建房产的销售获利,这也是重要的获利来源。

3.3产业投资商模式

3.3.1开发模式“基地+基金”双轮驱动模式的开发商,国内比较著名的典型代表为张江高科,与上述两种开发商模式相比,其投资的资金不仅局限于产业地产本身,还会投向进驻园区的企业。这一点对很对中小型初创企业是非常有吸引力的。其主要的商业模式为:面向社会资本募集资金,然后通过所得的基金来投资产业地产相关的建设物业等,同时面向有价值的企业进行投资,由此带来多重的吸引力,吸引大批的企业入驻,由此带来良性的循环,企业的活力也更高。其产业投资的资本溢价也不断带动整个项目增值发展。3.3.2赢利模式此种产业投资商的模式有三种赢利的方式,利益点更加多元化。其一,与地产开发商模式和产业新城模式相同,这是基本的获利模式,土地的出让,租售等等获得利益。其二,资本的运作。因为本身其“卖点”之一便是对企业的投资,其对企业的了解后通过各种形式的参股方式,对整个企业进行孵化扶持,通过其后续的发展上市或者被并购获得资本的收益。既从企业中收取入园费用,同时也获得企业增值所带来的利益。16年张江高科及南京高科分别实现了不错的投资收益。其三,基金的管理,发行的投资基金的管理需收取一定的管理费用,多支创投基金的管理,可以获得可观的收益,也是产业投资商重要的获利点。如湖北高投管理14支基金,其管理费用也是赢利点之一。

3.4基金投资商模式

3.4.1开发模式此模式为以Reits为核心轻型产业地产商业模式,对于大部分以住宅开发为主的国内企业而言,Reits与大部分企业并不相合。其主要的商业模式是募集资金后,挑选具有完整产权的出租型商业物业,并且进行现代化的改造,由此吸引企业入驻,获得稳定的现金流,之后功成身退,由此形成一套完整的循环。其原则上不参与房地产开发项目。3.4.2赢利模式基金投资的商的赢利模式基本有两种方式,一是物业的租赁,将工业物业出租,赢取稳定的现金流。二是资本化,对已经成熟的物业资本化运作,发行Reits获得增值收益。运作的老物业的改造新建、租赁。其最终的目的都是出租获得较稳定的收益,这也是为了资本化运作的基础之一。Reits是常用的资本化变现方式,但是这需要稳定的物业租赁回收成本,周转资金进行不断的开发。Reits是一个开发商功成身退的渠道,不是一个以赚钱为主要目的的路,由此形成不断重复基金投资模式的出口。从以上的四种产业地产的模式分析来看,我国的产业地产渐渐热起来,但是房地产前景尚不太明朗,各种模式纷纷亮相,但是实际启动的不多。其赢利模式尚不完全,需要有一个突破,产业地产如何发力仍是需要探索的。

4产地产业发展的建议

4.1合理的风险管理

这是开发产业地产的前提,产业地产是多元化经营的,各个产业都健康发展,才能让整个项目具有可行性。多方产业的结合,如木桶上的短板一样,最短的板决定了盛水的多少,集团化的组织管控模式是十分必要的。

4.2资源整合

单一的地产公司,很难将产业地产中众多的工作面面俱到。做好供方资源整合,选择各个环节最优的合作伙伴,能大大提高工作效率和促进持续的发展。由此带来的相关产业的推动其发散性的好处也是不言而喻的。

4.3专业人才引进

产业地产相对传统地产摒弃了很多的原有思维模式,各项工作开展的前提是有相关的专业人才,并且为这些人才建立合理的考核薪酬制度也是非常必要的。

4.4寻求新的商业模式

不断地创新和探索新的模式创新并研究其可行性,来寻求一种内生动力推动产业地产发展的新商业模式。

5总结

产业地产的各种商业模式具有内在的运作逻辑和赢利方式,选择适合自身的模式发展,符合法律法规,根据自身资源、资金情况合理统筹安排。从赢利角度而言,企业需要积极思考新的内容。增加产业的协同发展,形成产业集群,这样才能让进驻的企业互动发展起来。后续赢利要不断争取政策优惠和其他相关部门的政策支持,实现税费更低,服务更多。形成自己的品牌,让更多的企业入驻进来,形成一个良性的发展。

参考文献

[1]商业地产公司开发运营模式研究[D].天津大学,2012.

[2]曹秋菊.我国房地产与金融业关系的协整分析[J].求索,2011(9):26-28.

[3]曾龄鱼.商业地产公司开发运营模式研究[D].天津大学,2012.

作者:陈小姣 单位:陕西省土地工程建设集团有限责任公司渭北分公司

产业地产项目商业赢利模式分析责任编辑:宋小艳    阅读:人次