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房地产开发成本控制问题与对策

2019/05/29 阅读:

摘要:新形势下实施的房地产开发,其成本控制的重要性正在受到管理者与经营者的关注。所以积极探索新形势下房地产开发的成本控制问题,对于正确引导房地产开发稳中求进、激活企业活力具有十分重要的意义。本文就新形势下房地产开发成本控制存在的问题及对策进行了分析与探讨,旨在为同行业实施成本核算提供借鉴。

关键词:房地产;开发;成本控制;问题

新形势下房地产开发已成为关系国计民生的主要产业。在开发过程中,成本支出包括土地受让费、陈旧房屋拆迁、城市基础相关设施配套、代建工程费等,这些项目必然形成费用支出。当前新形势下,政府在总体上对房地产市场的宏观调控措施已经全面启动推行,新形势下房地产开发商之间的竞争尤其显得更加激烈,土地转让成本的不断提升、人工费用与建筑材料成本的持续上涨,无疑加大了房地产开发商的开发成本和开发风险。所以,为提高房地产企业在房地产开发市场中的竞争能力,最大限度的减控项目开发风险,对开发项目实施有效成本控制已成为房地产开发企业不容忽视的环节之一。本文系统地分析了新形势下房地产开发成本控制中存在的实际问题,并提出与之相适应的对策。

1新形势下房地产开发企业成本控制中存在的主要问题

1.1开发成本预结算及产中监督控制环节不尽完善。

在实施房地产开发项目运行中,通常情况下进行的项目开始至结束的时间都比较长,期间所消耗的资金也比较巨大,此种情况下,房地产企业自身应该有一套比较系统的成本预算、结算以及施工期间的监督控制体系,目的是对房地产开发项目的具体收支情况进行掌握。但实际的情况是,房地产开发企业总是把几个甚至十几个项目齐头并进,房地产开发的财务预决算部门和经营管理部门仅仅掌握某一年度的开发盈亏情况,将全部开发项目所投入资金的情况统一进行掌握。而对于具体项目的开发收付盈亏仅存于大概的层面,并且项目开发账目记载不清。新形势下房地产开发企业的成本主要反映在项目的账目里,大宗投入项目有据可查,而项目的管理费用、财务费用、销售费用等支出情况,却难以见到具体的分摊账目,还有的进行分摊的时间不是按部就班,应项目环节而动,因此所带来的问题就显而易见。

1.2合同及项目管理疏漏,使工程合同的执行进度难以及时跟踪。

大量的合同签订是房地产开发企业司空见惯的现象,但是涉及合同的具体条款却显得比较复杂,因此,有关收付款项方面的计算与审核难度都比较大,尤其是在项目规模大、工期长的情况下,合同涉及的内容十分复杂。不仅如此,在具体的合同执行过程中,还会发生各种临时变更合同的情形,而合同修改涉及内容很多,就会令房地产开发企业对合同的执行进度难以实施准确及时的管理,而因管理疏漏引致不可预见因素的出现使得控制成本加大。房地产开发企业不可避免的会受到很多不可预测因素(包括自然环境因素)的影响,如不可预见的自然灾害、与预先的勘察报告有明显差异的地质条件等,诸多人为难以控制的因素,都会使房地产开发项目在实际开发运行过程的成本有一定增加。

1.3会计核算方式落后。

新形势下房地产开发企业的会计核算涉及到设计、施工、销售等多个环节,因此对于房地产开发企业的会计核算来说,无疑是一个比较复杂的系统。目前条件下,很多房地产开发企业仍旧采用效率低下的传统人工会计核算方式。其弊端是一方面尚未脱离复杂范畴,另一方面对资金的支出没有严格的监控、管理手段。不仅如此,有些房地产开发企业的会计从业人员存在基本业务素质低等问题,对于新形势下相继新上市的会计电算化软件不熟悉,凡此种种,已经在一定程度上阻碍了房地产开发产业的高效运行。

2新形势下加强房地产开发成本控制的对策

2.1积极做好成本控制的预结算和中期监督。

对于成本控制工作应该给予高度重视是房地产经营企业的关键所在。与此同时,由于房地产开发本身就是一个运行周期很长的生产性、消耗性的过程,因此,房地产开发企业的领导必须纠正成本控制过程中凭经验操作的陈旧做法。在工程实施过程中,对于事先预定好的成本控制目标值必须予以遵循,在此基础上,将不同时期的实际消费数值予以准确无误地收集汇总,并在每一阶段将汇集的实际数值与目标值进行对比分析,然后将分析结果应用到下一阶段的成本控制编制计划中。

2.2将合同管理的具体内容纳入控制项目开发成本之中。

在房地产项目开发实施运行中,合同的管理具有至关重要的作用,房地产开发合同所规定的是甲乙双方具体承担的责任义务,所以,房地产开发商必须对开发工程成本与合同的密切关系给予足够的重视。合同中对于协议条款的具体适用范围及相关效力要有所涵盖。在合同具体执行过程中,房地产开发企业要严格遵循合同中涉及的完工时期、工程进度安排,并且将工程进度的成本支出进行详细的记录。不仅如此,管理比较先进的房地产开发企业还应有一套明确清晰的合同付款台账,使合同内不同阶段的各类支出笔笔有宗、件件有据,力争实现对合同的全程管理,避免某些细节上出现问题,以利于掌握项目资金收付的全部计划。

2.3成本控制和电算信息化密切结合。

实践证明,在房地产开发过程中,成本控制会计电算化业务急需进入企业运行环节,这也是房地产开发企业实行成本控制必须予以重视的环节。目前ERP成本管理系统已经广泛应用于房地产开发企业,在ERP成本管理系统运用过程中,需按房地产开发项目的成本标准对支出实施严格的调控,ERP成本管理系统能及时对超过成本标准的消耗实施跟踪,并及时提醒企业决策方纠正偏差,使项目投资成本及时得到控制;ERP成本管理系统还有利于企业决策方对实施项目定期进行分析、考核,在此基础上,研究和发现进一步降低成本的有效途径与环节,以更大限度的实施成本控制,提升房地产开发企业的经济效益。

参考文献

[1]张媛媛.房地产开发企业成本构成及控制研究[J].财会研究,2013(02):59~62.

[2]吴玉苹.浅析新形势下房地产开发项目成本控制的探讨[J].商业经济,2014(12):51.

[3]顾学扣.论房地产开发项目成本控制的主要措施[J].中国新技术新产品,2011(18):212~213.

[4]董世敏.房地产项目开发全过程成本控制模型研究[J].财经界(学术版),2014(20):46~48.

作者:孙丽娟 单位:辽宁省建平县行政审批局

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