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房地产市场健康发展机制探析

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[摘要]分析房地产市场的重要影响因素,同时借鉴主要经济体的房地产市场发展经验并结合我国实际情况,探析构建房地产市场健康发展的长效措施。

[关键词]房地产市场;房价收入比;长效机制

从“房子是用来住的、不是用来炒的”到“坚决遏制房价上涨”,体现了中央政府坚持房地产市场健康发展的定位和控制房价的决心。全国各地密集出台了各类调控措施,但仍有部分二三线乃至四线城市出现了非理性、逆调控周期的升温,如海口、三亚(2018年前8个月同比上涨了21.4%和21.2%领涨全国)[1]。本文将立足国内房地产市场的基本情况,吸收并借鉴世界主要经济体房地产市场的经验教训,探析如何多层次多维度地构建我国房地产市场健康发展的长效机制。

1房地产市场存在的问题

1.1区域供需不平衡

我国房地产基本告别短缺时代,房地产市场已经由总量供给不足转化为区域结构供给不平衡。一、二线城市,土地供小于求,地价较高;三、四线城市的商品房需求量明显小于一、二线城市,一些县城商品房需求量更小。

1.2整体房价过快上涨

中国住房价格快速上涨,国家统计局公布的数据显示,2004-2016年间,中国住宅商品房平均销售价格从2778元/平方米上升到7476元/平方米,12年时间上升了2.69倍。清华大学恒隆房地产中心在考虑到同质住房价格变化情况,发现2004-2016年全国房价上涨了6.37倍,平均每年上涨16.68%,远超居民收入增长速度。

1.3房屋空置率较高

根据国际标准,商品房空置率的合理区间为5%~10%,危险区间为10%~20%。国家电网2017年统计结果,我国大中城市的房屋空置率已达13.1%,中小城市房屋空置率已达13.8%,我国已经存在大量存量空置房。

2房地产市场存在的影响因素

2.1房地产自身供求关系是关键

房地产市场影响因素中最基本的还是供求关系,我国的房地产市场主要受市场自身的影响,政府的出台的货币政策、土地政策和税收政策对市场起到辅助调节作用[2]。未来土地的供给是需要跟需求之间有一个很好的匹配,该要增加供地的时候必须要增加供地,这样才能控制住房价的上涨。

2.2人口因素

人口是房地产市场的基本需求来源,不论是居住需求还是投资需求,没有一定的人口规模为基础,房地产市场的发展将无从谈起。人口因素包括人口的自然增长,人口结构,人口的迁徙,也包括各地出台的吸引人才的政策等。从2017年起各地纷纷出台了明目繁多的引人政策,直接形成了人口的短期快速流入,增加了人口流入地的房子的需求,推高了当地的房价。

2.3居民收入

居民收入水平是形成房地产市场有效需求的基础。其中房价收入比是住房支付能力的一个关键度量。房价和房租收入比“为度量城市级的住房支付能力提供了很好的依据,它们还传递了住房市场总体表现的最丰富的信息”[3]。当房价与收入相比很高时,其他因素保持不变,只有很小部分的人有能力购房。

2.4货币及信贷政策

货币政策主要是以调节市场货币供应进而通过利率来影响房地产市场的。对于地产开发商而言,市场上较多的货币降低了地产商融资成本。拓宽其融资渠。这样加大地产企业的拿地建房的积极性,推高了房价;长期的宽松货币还有可能造成货币超发并催生房地产泡沫。另一方面低利率降低了购房者房贷利息支出,刺激了购房者的买房需求。收紧货币供应则起到相反的政策效果。信贷政策主要是通过对房地产行业准入宽严及投放规模增减来影响房地产市场的。

3主要经济体重要城市房地产市场的经验借鉴

3.1英国-伦敦

伦敦房价是伦敦平均工资的10倍以上,受高昂的生活成本影响,2016年搬离伦敦的本地住户达7.4万户,创2007年来最高。2016年英国政府开征额外房地产印花税,在原印花税基础上额外征收3%,加征较高的税率直接导致了伦敦房地产市场的萎靡。[4]。主要借鉴:我国应该坚决遏制房价上涨,高昂房价有损民生甚至造成人口大量流出。房地产税的推行应该是渐进的,要有一个逐步让社会及市场接受的过程。

3.2法国

在法国,廉租房的基准房租比普通私人住房的房租低一半左右。人口超过5万的城镇中,廉租房占全部住房的比例不能低于20%。法国的房屋租赁市场十分完善,政府通过各种福利政策鼓励租房[5]。主要借鉴:应该健全和完善我国的廉租房制度从而降低了市场上对住房的需求,廉租房制度一定程度上起到了稳定房价的作用。

3.3美国

近年来美国的经济增长加速、就业人口增加失业率处于历史低位附近、居民收入不断增长,叠加较低的住房自有率和家庭资产负债务率下降,拉动了对房地产的需求。但美国的新增住宅供应有限,新屋开工与营建许可平均数量较低;加上建筑工人短缺,与核心区土地供给不足,留下了供给缺口。主要借鉴:美国房价上涨在很大程度上是由于房屋供给不足所导致的供需失衡从供需本质出发进行调控,让二者实现动态均衡。3.4日本日本楼市1992年泡沫破灭之后,日本地价持续下降14年;2007年底,六大城市土地价格仅相当于1991年高点的27.7%;绝对价格也只相当于25年前,即1982年的水平[6]。其本质就是因为缺乏基本需求的支撑。主要借鉴:房地产市场上涨离不开需求(基本面)的支撑,否则就容易催生泡沫,最终导致楼市崩盘。

4构建房地产市场长效机制的思考

长效机制,要从”长效”、”机制”两个关键词上来把握。一方面要求相关政策“长期施效”,政策制定要放眼长远,不服务短期目标。另一方面,长效机制的政策效果要“长期有效”,保证政策效果可以长期发挥作用[7]。长效机制从根本上来说,是要让房地产市场健康平稳地发展,进而保持房地产市场在中国经济中流砥柱的作用,带动上下游产业的健康运作;是要让居民的住房得到保障,解决住房基本需求以及改善性需求;是要让地方政府在房地产业取得合理的税收,支持地方政府的发展。

4.1改善房地产市场的土地供应制度

在供给端的土地供应方面,就是在需求比较旺盛、但是供给偏低的地方,政府要主动扩大土地供应量,反过来,在供给大于需求的地方,政府就要减少土地的供应量。但在实际执行方面,结果可能恰恰相反。一些三四线城市,恰恰面临着土地财政的压力,尽管这些地方的房地产市场已经是供大于求了,但是地方政府还是有很强的意愿多卖地。因此构建房地产长效机制建设方面在土地供应方面,还需不断优化政策执行力度,完善土地供给比如可以利用类似土地面积与人口数量挂钩等方式,控制土地供应数量随需求合理增减,使土地供给能够在不同城市得到相应的匹配。

4.2完善房地产市场的立法税制

一套完整、全面并且正确合理的法律体系是推动长效机制建立的强有力根本因此长效机制建立的重要任务就是推动法律体系的建设。所谓长效机制要能做到可以长期实行,并其效果可以长期存在两点。房地产税作为地方财政收入的主要来源,对于理顺中央和地方政府的关系、优化财税体系以及减少地方对土地的财政依赖和冲动具有重要意义,可以做到对房价的预期调整与管理,因此在长期施效条件下可以做到长期有效,并且对房价的控制也具备更长远的效应。

4.3正确处理好房地产市场的稳定发展与金融之间的关系

正确处理好房地产市场和金融之间关系,趋利避害,使二者发挥相互促进、相得益彰的合力,共同服务于民生和社会经济发展。一方面,房地产市场是维持金融体系稳健运行的重要因素,楼市泡沫破裂会加剧金融体系动荡甚至发生系统性金融风险。另一方面,善用金融工具能够更好地促进房地产市场的健康发展。比如,通过金融手段,可帮助信用良好的房企获取资金;银行信贷可以为居民的住房刚需提供信用支持等。

【参考文献】

[1]新华网.前8月70个大中城市新房价格同比平均涨幅全线回落[DB/OL].

[2]华胜亚.我国房价受市场作用与政策干预的影响——基于PVAR模型的实证研究[J].环境与社会,2018(4):78.

[3]宏观经济研究院投资研究所课题组.居民住房支付能力评价指标比较与分析[J].宏观经济研究,2005(2).

[4]贾英姿.英国伦敦房地产市场价格下跌风险简析[J].环球财经,2018(10):76.

[5]陈卫华、张睿.欧洲各国房地产调控措施及对我国的启示[J].中国房地产,2013(17):73.

[6]任荣荣.都市圈住房市场发展-日本的经验与启示[J].宏观经济研究,2017(5):168-169.

[7]杨柳.地产长效机制专题研究之一[J].民生证券研究报告,2018(08).

作者:叶隆晖 单位:南开大学

房地产市场健康发展机制探析责任编辑:张雨    阅读:人次