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房地产市场平稳健康发展长效机制研究

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摘要:目前,南宁市房地产平稳健康发展长效机制建设面临着一系列的难题,需要加快从规划引导、土地供应、政策调控、住房供应、监测预警、市场监管等方面构建符合南宁实际的房地产市场长效机制,形成房价平稳、供给充足、需求合理的房地产市场格局,促进房地产市场的稳定健康发展。

关键词:房地产;房价;长效机制

房地产市场平稳健康发展是稳增长、促发展、改善民生以及维护金融安全的需要。近年来,南宁市房地产业发展迅猛,对城市经济发展的拉动作用不断加大。然而,在房地产市场发展过程中,也产生了高房价与高库存并存、投机性需求挤压刚需、房地产市场功能结构失调、居民购房压力持续增大等诸多问题。尽管南宁市楼市调控政策不断加码,房价快速上涨的势头得到有效控制,但长期来看,房价上涨压力依然存在,房价有可能在未来成为人才流入、城市可持续发展、社会长期和谐稳定的潜在制约因素。加快构建房地产市场长效机制,促进房地产市场长期平稳健康发展势在必行。

1构建房地产市场平稳健康发展长效机制的重要意义

1.1是贯彻落实中央“房子是用来住的,不是用来炒的”的具体行动近年来,南宁市房价逐年攀升,仅2016-2017上半年,据胡润研究院发布的《2017上半年胡润全球房价指数》,南宁在全球房价指数榜单上名列第28位,年度涨幅达12.3%①。尽管房价出现较大涨幅一部分原因是自住需求的推动,但投资需求在推动房价较快上涨过程中的作用也不容忽视。建立房地产市场长效机制,有利于将房地产价格涨幅控制在一定范围之内,使住房市场回归到居住的基本功能上来,最大限度地满足城镇居民购买自有产权住房的愿望,同时,通过加快租赁住房市场的发展,满足和覆盖中低收入群体的住房需求,保障全体居民的居住权益,真正贯彻落实中央“房子是用来住的,不是用来炒的”这一对住房市场的科学定位。

1.2是实现城市经济持续发展的迫切要求房地产业是南宁市的支柱产业之一,2017年一季度房地产业增加值占地区生产总值比重达到5.3%。房地产价格不断攀升,超出合理范围时容易导致经济脱实向虚,并形成资产泡沫,不仅不利于社会资源的合理配置,还会对经济发展造成重大冲击。此外,高房价使城镇居民家庭负担过重,实际可支配收入降低,也使得经济发展内需不足,产业转型升级乏力。从这个角度上来说,建立房地产长效机制对于促进城市经济健康持续发展具有非常重要的现实和长远意义。

1.3是防范金融风险的要求房价高度依赖金融,房地产过热必然会带来金融风险隐患,成为经济社会发展潜在的“灰犀牛”。一方面,部分居民因为资产保值增值需要,不惜高负债买房,将会导致居民部门杠杆率上升。另一方面,随着银行扩大信贷发放,银行信贷风险增加。如果杠杆超过居民所能承受的极限,房地产泡沫就会破裂,进而引发金融风险。建立房地产市场长效机制,加强房地产金融管控、抑制房地产泡沫,有利于引导金融资源脱虚向实,大大降低金融风险发生的概率。

2南宁市房地产市场平稳健康发展长效机制存在的问题

2.1土地供应机制缺乏合理性土地供应结构亟待进一步优化。南宁市的土地供应结构中,普通商品住房、经济适用房和廉租住房等保障房土地供给数量较少,规划欠科学。城市核心、环境优越地块被开发成高端商品住宅,进一步抬高了房价。商业地产存在供大于求的情况,如南宁房产信息中心2016年10月统计数据显示,商业用房和办公用房供需存在失衡现象,当期上市量约为当期销售成交量的两倍。土地出让方式单一推高地价。多年来,南宁市土地出让方式单一,直至2017年4月才首次探索性提出“限地价+竞投配建公租房”的限地价政策。在此之前,主要以传统的招拍挂方式为主,加上土地供不应求的影响,从而导致楼面地价在2016年出现新高,助推了房价的走高。而财政与税收对土地的依赖,使得政府对地价的调控效果差强人意。[1]2016年南宁市土地供应量和成交量都低于2015年,但卖地收入和楼面地价均出现明显上涨。2016年,南宁市住宅用地成交面积约3162亩,同比下降21.77%,成交金额230亿元,同比上涨46.48%,成交单价729万元/亩,同比上涨87.4%,成交楼面地价3444元/平方米,同比上涨113.9%。

2.2房地产市场政策调控机制缺乏精准度和延续性调控政策变化快,效果不明显。从近年的房地产宏观调控政策上看,南宁房地产市场调控政策受房价和库存影响较大,政策变化较快,存在一年一策甚至半年一策的情形,调控效果大多具有短期性。如2011年2月—2014年8月,南宁市对商品房市场实行限购政策,从统计数据可以看到,限购细则出台后,在限购措施近一年期间确实减缓了商品房的成交速度,降低了年成交量,但商品房成交价格却并没有受到明显的打压,限购政策的影响是短期的,并非长期而显著的。调控手段缺乏精准性和多样化。当前南宁市非住宅类商品房去库存压力较大,如何在非住宅类商品去库存和支持小微企业创业之间寻找平衡点,是目前的调控政策中所缺失的。在利用金融手段对房地产进行调控的层面上缺乏创新,金融机构与国土、住房等部门的信息互联和协调力度不足,信贷政策没有依据不同需求和层次的购房人进行差别化设置。[2]部分调控措施引发负面效果。2017年,南宁市出台《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》,对装修标准做出规定:“商品住房全装修价格不得超过3000元/平方米”,旨在防止房企虚报装修价格变相涨价。但这一限房价的调控手段却导致精装修成为房地产开发企业新的利润增长点,越来越多的商品房项目以精装修的样态入市,这无疑提高了刚需购房者的入市门槛,助推了南宁市整体房价的上升。

2.3住房供应机制作用未能充分发挥住房供应与居民需求脱节。在确定房地产供应基本规模方面,不注重对开发程度与规划期内居民的住房需求的匹配性分析,各类住宅的开发结构不尽合理,对高档商品住房建设用地的投入数量偏高,对保障性住房用地的投入数量不足或选址不合理,不能满足居民对保障性住房的需求。租售并举的供应机制尚不健全。相对于房屋销售市场,南宁市租赁市场发展程度和管理成熟度都稍显不足。2016年,《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中明确:“实行购租并举,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,是实现城镇居民住有所居目标的重要途径”。但南宁住房租赁市场发展不能完全适应经济社会快速发展的需要,仍存在住房租赁市场总体规模较小,难以满足居民租房需求;住房租赁市场秩序不规范,租房人利益难保障;住房租赁市场政策支持体系不完善,相关配套措施缺位等问题。

2.4房地产市场监测机制有待完善监测系统整合存在困难。近年来,南宁市房管部门建成16个业务信息系统,但系统之间的联动性不强,缺乏有效整合,监测数据存在重复交叉或未完全覆盖的情形。由于行政部门的条块分割,房管部门的监测系统与其他部门难以实现数据共享,直接影响系统分析楼市调控效果的严谨性和科学性。监测功能尚未充分发挥。南宁市现阶段房地产市场的日常监测预报,主要采用人工分析结合房地产市场监测预警系统两种方式进行。人工分析虽然更具有自主能动性,但专业人员不足,监测分析的精度难以保障。房地产市场监测系统仅是对数据进行简单地整合与对比,从南宁市产业发展水平、城镇人口总量、增速以及住房代售面积、新开工量、土地购置面积等方面对房地产供求进行科学研判等深度分析不够,对国内外城市房地产市场发展的对比研究不足,对房地产市场供应、调控、监管等政策性研究有待于加强。

2.5市场秩序监管机制有待健全目前,南宁市针对房地产市场的监管主要以文件的形式进行,文件不属于法规的范畴,监管政策效力层级不高。在对房地产市场的监管政策中,抑制投资炒房、捂盘惜售、毛改精、车位加价、延期交房等妨碍市场正常秩序行为的监管措施较少。在房地产信息发布管理、存量房交易资金第三方监管、房地产经纪机构备案管理、房地产金融服务监管等方面缺乏有效的基础性制度和监管机制。对违反房地产市场秩序的行为惩戒手段单一、惩戒力度不足,守信激励机制和失信惩戒机制尚处于探索建设阶段。由于房地产信用管理体系的不完善,难以实现跨区域住房信息联网,在实施动态管理与信用管理相结合的市场监管模式方面仍有很长的路要走。

3南宁市构建房地产市场平稳健康发展长效机制的对策

3.1建立科学合理的房地产土地供应机制有序推进土地供应。全面落实《南宁市住宅用地供应三年滚动计划和中期五年规划(2017—2021年)》,在年度住宅用地供应总量保持平衡的基础上,及时跟踪市场需求,合理调整土地供应的时序及规模,稳定市场预期。增加普通商品住房用地供应,定期调整住宅用地供给,实现土地供应量与住宅需求量的大体平衡。优化土地供应结构。重点加大城市基础设施和医疗卫生、教育文化事业建设用地供应,相应增加娱乐、养老和健康等新兴服务业供地比重,促进房地产业内部结构的优化升级。对于商业办公用房库存供过于求的城区(如青秀区、五象新区),积极调整供地结构,直至暂停供应商业办公用房用地。对于已出让的房地产项目用地,经批准可调整土地用途、规划条件,转型用于国家支持的新型产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目的开发建设。探索五象新区、武鸣区、县城及特殊(重点)小城镇房地产发展引导和开发模式。合理分配用地区域。根据房屋租赁比、房价收入比、去化周期、产业发展空间、流动人口规模等情况,合理分配各县区住宅建设用地供应量。对于房价增长过快的热点板块(如五象新区),加大住宅用地供应;对于库存过高、需求不旺的地区,严格控制土地和新增住房供应。推行多方式土地竞价。根据出让土地的具体情况,灵活确定出让土地竞价方式(如“限房价、限地价”、“限地价、竞房价”、“限房价、限地价、竞产权移交房”等)。对于职住失衡、重点开发、产业人才比较短缺等区域(如五象新区、空港新城等),积极探索推行“限地价、竞人才住房(人才公寓)面积”土地竞价模式。

3.2建立精准高效的房地产调控机制完善住房金融体系。完善信贷支持体系,根据房价涨势合理确定信贷政策组合。区别投机炒房与改善型自住需求,促进合理住房消费。[3]加大公积金贷款对首次置业群体及租房群体的支持力度,建议在住房公积金制度基础上建立住房银行,适应住房保障新形势建立住房保障基金,增强对基本住房需求和保障性住房需求的金融支付能力。稳步推进财税体制改革。未雨绸缪开展上海、重庆房产税试点城市经验和做法研究,在房地产税未落地之前,对不同的住房实行有差别化的税收政策,重点对首次置业予以支持,第一套普通住宅可享受各项税收减免,第二套及以上住房在购买、持有和交易转让过程中采取累进税率。[4][5]扎实稳妥推进财税体制改革,按要求有计划推进房地产税征收工作,使房地产税等财产行为税成为地方主要税种和支柱税源,有效转变土地财政的模式。

3.3建立强大有力的住房供应体系规范公共租赁房制度。积极培育以住房租赁为主营业务的专业化企业,鼓励个人依法出租自有住房,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。鼓励专业化运营机构通过购买、租赁、改造等方式筹集房源并提供专业化的租赁服务,建议组建保障房建设公司,以住宅生产者的身份直接从事公共租赁住房生产,按特定的价格出租给保障对象。加大房屋租赁市场综合管理。建议与阿里巴巴集团等开展合作,充分利用其在住房租赁监管服务平台建设方面的经验和资源,搭建安全高效的南宁住房租赁平台,加强对住房租赁关系的服务和监管。建立健全全市统一的服务租赁登记备案信息系统,逐步实行房屋租赁网上登记备案。积极探索住房供应新模式。探索“先租后买”“租售结合”“倒按揭”“共有产权”“过渡性产权”等多种形式灵活的产权制度,多方式实现“住有所居”,确保住房成本与本市经济发展水平和城镇居民可支配收入相适应。开展租赁型保障住房“租房券”、销售型保障性住房“购房券”试点,积极推广统建房“房票”模式,建立住房保障对象同城置换、调剂保障性住房机制。[6]积极试点“租赁住房”。稳妥开展住房“预售制”向“现售制”转变研究论证,适时分阶段予以推进,建议近期试点将“竞现售”与“双限双竞”结合起来,探索土地出让新模式。

3.4建立完善系统的房地产监测(预警)机制加快建立房地产库存和交易监测平台。依托房产大数据系统建设,加快搭建南宁房地产库存和交易监测平台,实时监测房地产库存数据和指标,进一步完善全市房地产动态监测系统。完善与住房、国土、金融、财税等相关部门的沟通机制,定期对房地产市场情况和监测、监管效果进行评估,为后续调控政策提供依据。完善南宁市房地产市场风险预警系统。从土地供应量、房屋租金与房价比、信贷资金流向房地产的比例、房价与居民收入的比较、房屋建设面积与房屋销售面积、房屋供给结构比例、房地产投资占全社会固定资产投资的比重等指标入手,建立统一、有效、权威的房地产调控预警机制。通过对预警系统的分析和预报,实现预警在先、调控及时,避免房价大幅波动。加强对房地产市场的跟踪研究。建议组建房地产研究机构,积极开展首付比、利率、契税等调控政策变动对房地产市场的影响研究,为政府科学决策提供参考。鼓励和支持《南房动态》等房产杂志做出品牌,打造成为南宁市房地产类精品研究性杂志。

3.5建立严格高效的房地产市场监管机制探索不动产登记管理新模式。探索建立“互联网不动产登记”新模式,打造信息化背景下联审联办的一站式服务新理念。推动利用“互联网+”技术,与银行等金融机构签订不动产抵押登记类业务战略合作协议,在银行营业网点开设不动产登记便民服务点,以“并联+串联”的办理模式,让广大群众和企业就近办理不动产抵押类登记业务。完善守信激励和失信惩戒机制。完善房地产业诚信“红黑名单”制度和相应的联合奖惩机制,将诚信房企和中介企业列入“红名单”,提供各类事项办理便利通道;依法将严重失信的房企和中介企业列入“黑名单”,采取惩戒措施(如增加停止新发房开项目、商品房预售手续办理等)。加强对房地产销售监管。加强对房地产开发企业和开发项目的检查,重点对商品住房预售、房地产销售代理和房地产经纪、商品住房买卖合同、房地产信息公开等加强监管。严肃查处捂盘惜售等违法违规行为,严厉打击捆绑车位销售、房开企业和代理机构在购房款外另行收取各种名目费用等房地产市场乱象,对出现的问题予以严厉惩处。进一步加强全装修商品住房建设和销售管理。建立南宁市房产网络在线投诉平台,对于商品房质量、开发商擅自更改规划、拖延交房、拖延房产证以及面积不符、合同诈骗、违规售房、中介违规、霸王物业、延期交工、定金不退、产权证难办理等方面的问题可通过平台投诉举报。

参考文献:

[1]中国行政管理学会课题组.房地产市场短期政策与长效机制政策研究[J].中国行政管理,2014(5):34.

[2]邵挺.2017年房地产市场走势分析及政策考虑[J].发展研究,2017(4):14.

[3]钟振.年中经济看点与展望:8.5%增长不易“38条”稳增长[J].当代广西,2014(15):12.

[4]尹中立.建立房地产的长效机制释放了什么信号[J].中国发展观察,2017(1):30.

[5]国家信息中心宏观政策动向课题组.房地产调控需抓紧建立长效机制[J].发展研究,2012(9):13.

[6]中共广西壮族自治区委员会 广西壮族自治区人民政府关于加强城市规划建设管理工作的意见[N].广西日报,2016-8-9(10).

作者:王水莲1,刘娴2,王瑶2,周海鹰3 单位:1.广西财经学院,2.南宁市社会科学院,3.南宁市统计局

房地产市场平稳健康发展长效机制研究责任编辑:张雨    阅读:人次