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提高利息对房地产市场的重要性

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1具体影响分析

(1)提高利息对消费者的影响

提高利息对通过支付首付购房自住的消费者而言,无疑增加了他们的还贷成本。假定某一消费者购买一套总值100万元的房屋,采取的分期还款方式是按70成20年的按揭方式,也就是说首付30万,其余70万元采取总银行贷款的按揭还付方式;假设自营性个人住房的房贷5年期以上的利率在提高利息前是4.86%,提高利息后变为5.04%。购房消费者在按揭方式中如果选择的是等额偿付,那么他在提高利息前的每月还款额为4623元,提高利息后则每月要多还87元,为4710元。在其总共的240个月还款期限中,将总共要多支付20880元。从上述的假设数据中可以发现,在消费者的总体还贷过程中,就算利息上调了0.18个百分点,消费者也只总共多支付20880元,并没有增加很多的还贷压力。但是如果利率连续上调,那购房者的还款压力将会显著上升。依然以上例作为说明,如果利率上调1个百分点,那么该购房者的月还款额将增加426元,相对提高利息前要多出9.21%;如果利率上调2个百分点,那么每月还款额将提高19.98%,增加924元。根据以上分析,如果市场有较大幅度的提高利息,购房者提前还贷的现象就会增加。

(2)提高利息对投资者与“炒房”者的影响

“以租养房”的投资者在利息提高后他们的投资回收期会稍微延长一定的时期。假设一位长期投资者在市场上通过支付首期的方式买了一套90平米的两居室,房屋总价100万元,贷款方式同上例。那么需缴纳3万元交易费用,最低的装修费用也要6万。他在购房后把房屋租出去,每月可取的6000元的假租金收入。在利息提高前,他在前20年的每个月可以取得1377元的净收入(6000元-4623元),在20年后他已经还清了所有房屋贷款,所以这个时候他所取得的收益就是租金。在这样的一种情况下,房屋购买者的回收期为16年4个月。在按上文的方式提高利息后,这位购房投资者的前20年的净收入下降到了1166元(租金6000元-还款4710元),同样,20年后净收入为全部租金,这个时候,房屋后买者的投资回收期为17年7个月,相对加息前的投资回收期,加息后投资回收期延长了15个月,影响并不显著。

对“炒房”者而言,投资收益会因为提高利息后贷款成本上升而略有下降。首先,来探讨一下提高利息对炒房者收益的影响。在补考虑交易税费支出的情况下,炒房者的净收入可以被定义为住房转手的毛收入减去利息。在这里假设一名炒房投资者按上文中通过支付30%的首付购买了一套90平米总房款100万的房屋,并房屋的价格是不断上涨的,假定月增长0.7%(年增长8.7%),炒房购买者在购买这套房屋的3个月后出售这套房屋。按照假定的房价增长速度,这套房屋在3个月后的总价值为102.114万元,也就是说炒房者在3个月后出售这套房屋时可以获得2.1146万元的毛收入。扣除炒房者在这3个月的贷款利息(其中提高利息前后所要支付的总利息额分别为13869元和14130元),他分别能在提高利息前后获得7277元和7016元的净收入。总的来说,相对于提高利息前,炒房者的净收入下降了261元。

紧接着来探讨一下利息提高对用自有资金去炒房的投资者收益的影响。如果炒房者把自有资金按3个月定期存款的方式存入银行,那么他到期可以取得1282的利息收入(30万元*1.71%*3/12=1282)。按我国规定,利息收入要上缴20%的利息税,也就是说最后炒房者的利息纯收入为1026元(1282*80%=1026元),这时他的收益为0.34%。假定他把30万的自有资金通过支付首期的方式投资房地产,按照前文的计算结果,他在利息调高前后所获得的收益分别为2.42%和2.34%。由此可知,炒房者的收益与储蓄收益相比,在提高利息后仍保持显著的优势,但会有略微降低。这是在假定房价持续上涨的情况下得出上文的结论,如果房价不是持续上涨而是发生其他的情况,结论是不一致的。上文中的模拟提高利息对投资或投机群体的最大影响在于心理上对房价走势的预期及对提高利息周期到来的担忧,而并不在于当前投资收益的变动。

(3)提高利息对房地产开发企业的影响

A.在我国金融市场还不够健全的情况下,房地产企业通过上市直接融资的比率不高,大部分的地产商都是通过向银行贷款来满足他们的资金需求。政府第利率政策的实行,使得房地产企业的融资水平在低位运行,一定程度上会促进房地产投资规模的扩大,甚至造成房地产投资泡沫。截止2012年4月8日,上市的房地产开发企业的平均资产负债率为70.64%。按这个比率计算,如果一个企业的总资产为1万亿,那么它的负债额就为7064万;提高利息前月还款额为28.61万元,提高利息后的月还款额为29.67万元,比提高利息前增加了1.06万元,年增加12.72万元。如果企业的负债率越高,提高利息后企业面临的财务压力也就越大。

B.提高利息的效应在面对不一样的房地产企业时会有一定的偏差。目前利息调整政策中已经进一步放宽了金融机构贷款利率浮动区间,原则上贷款利率下浮幅度不变,而且除城乡合作社之外的一般性金融机构也不再规定贷款利率的上限,这表示了房地产企业获取信贷资金的成本和难易程度是不一致的。而那些自身实力偏弱、缺乏适合的担保品、具有高负债率特征的房地产企业,它们在银行的信用体系中处于较低等级,这种房地产企业贷款难度就比较大。如果它们想要贷到款,也要通过提高它们 的贷款来保证银行的风险与收益对等。而那些有品牌、实力、信誉的房地产公司,则具有各方面的优势。

2提高利息对房价的影响

提高利息对房价的走势起着什么样的作用?理论上讲,利率提高后,房地产开发商以及采取付首期购房方式的购房消费者的成本都会上升,所以房价将会走低。一方面,利率提高后,储蓄和债券等利息固定的投资品收益率上升,由于替代效应,居民对其资金投入量将会增加,而用于购房的资金会减少。同时,住房贷款还贷压力加大,炒房者的投机需求受到抑制,二者共同作用的结果是住房市场需求下降。另一方面,尽管房地产开发商在提高利息后成本上升会有调高房价的动力及倾向,但在完备竞争和成熟的房地产市场中,房价最终不是由供给者单方面,而是由供求双方共同决定的。也就是说,开发商因为成本上升而把成本转移到房价上来时具有一定的难度。

从国外发达的房地产市场的实践经验来看,提高利息对房地产价格的调整效果的显现是要经过一段时间。提高利息后房价并不会马上下跌,大概要经历1-2年过渡期,在我国发展水平还不是很高的市场中,需要的时间可能更长。如2001-2003年间,英国通货膨胀严重,房价过快上涨。为了抑制通货膨胀和房地产过热,英国央行在2003年5次提高利息,但英国的住房市场价格直到2004年8月才首次下跌。同时,为抑制房地产市场过度膨胀,美联储也在2004年6月启动了提高利息计划,截止2005年10月已连续3次提高利息,将联邦基金利率由46年来的最低水平1%提升至1.75%,但美国的住房价格并未响应下跌,其上涨趋势还持续了一段比较长的时间。当然,由于我国计划经济的成分多于市场经济,这和早已建立起市场经济的国家情况是不同的,所以利率的提高或许会在我国产生不一样的影响。。

作者:翟志国单位:山西金融职业学院讲师

提高利息对房地产市场的重要性责任编辑:陈老师    阅读:人次