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房地产金融风险形式及防控策略

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一、房地产金融风险的表现形式

1、市场风险

一方面,外资融入到中国房地产市场中,一旦这笔资金撤出,就会给我国经济发展带来风险。因此外地的主要目的是短期持有,若我国房地产市场出现问题,而外资认为人民币的升值空间越来越有限,就会产生集体兑换人民币、撤出中国市场的情况,而最终只有我国商业银行来承担这笔风险。而中国目前虽然并没有对外资全面开放,但是已出现世界投资的“漩涡”,存在风险隐患;另一方面,国内房地产目前的契税收入增加缓慢、房价升涨过快、房屋空置率升高等正常现象,导致房价持续背离长期的均衡价格,呈现了房地产业的泡沫经济现象。再加上开发商大面积的囤积土地、商品房空置率增高等造成了社会资源的大量浪费及潜在社会风险,正一步步威胁房地产金融的安全。

2、土地储备风险

目前,政府已将土地高度垄断,各级人民政府将拍卖土地所获利益作为地方财政收入的重要来源。因此在转让土地过程中,国家过于考虑土地收益,提高土地溢价,以此带来了房地产价格的飞速上涨。而购置土地需要大量的融资,这笔资金主要来源于商业银行贷款,最终还款则主要是依赖土地出让金。另外,在土地开发及收购过程中,政府常赋予自己的意图与行为,这也造成土地的购置与开发活动很容易从商业银行获得巨额贷款,政府行为的介入性,就造成了资金流向与资金使用率出现偏差。这些都给土地储备、购置等带来隐含风险。

3、商业银行自身风险

一是商业银行对房地产业的信息、价格等掌握不及时、不全面,盲目追求眼前效益,而对国家宏观调控政策及市场变化等缺乏敏锐的观察力,因此对房地产市场及房地产企业的项目判断能力有限,一定程度上影响了商业银行对市场机会的把握及对风险的防控;二是房地产业开发商的高负债经营状况蕴含财务风险,有些房地产企业回避自身的资金比例管理,加大了银行对信贷活动的操作难度。以目前情况来看,房地产企业主要通过虚增资本公积金、利用银行多头授信套取信用、分拆项目等形式获得高额贷款,而商业银行内部则出现收取手续费、保证金等违规操作;三是商业银行风险管理不完善,缺乏有效的风险预警体制,对风险的识别、监控及处置等机制不健全,尤其在个人住房贷款中,由于对个人诚信模糊判断,缺乏对借款人资信的科学调查,因此很多银行在考虑贷款风险时仅考虑到抵押物或首付款,却忽视了个人还款意愿、还款能力等,缺乏风险预警。

二、房地产金融风险的成因分析

1、金融机构风险意识淡薄

由于缺乏行之有效的房地产业融资监管手段与措施,再加上商业银行治理结构、内控制度等诸多方面存在问题,受到房地产市场良好形势的迷惑,只顾眼前利益,而忽略了长期经济活动的风险及利益关系,造成盲目扩张房地产信贷的不良规模。

2、缺乏合理的融资机构

近年来,随着房地产业的迅速发展,在利益的诱惑下,很多企业加入房地产市场,但是真正符合上市融资标准的企业数量甚少,多数企业的融资渠道还是银行贷款,我国房地产企业中约50%依赖于银行贷款,甚至更高。因此,商业银行直接或者间接成熟了房地产市场面临的多重风险,一旦房地产市场产生金融风险,就会给银行带来逾期贷款或者呆滞资金的危机。

三、防范房地产金融风险的对策探讨

1、加强政府的宏观调控手段

政府应加强对房地产业宏观调控的科学性与前瞻性,完善对房地产市场的监督与管理,加强调控手段、提高调控能力,以此促进房地产业健康、有序、稳定的发展,防止经济泡沫的产生、造成大起大落现象。

2、拓宽房地产业的融资渠道

房地产业具有开发周期长、资金密度高、风险大的投资特点,其投资手段的优劣对融资成本产生直接影响。因此,进一步拓宽房地产业的融资渠道、加强融资机制的培育是当前发展房地产融资,解决房地产业过度依赖银行贷款局面的重要形式,并能以此充分化解风险。这就需要房地产业突破金融市场的垄断形式,强调金融的创新,并发挥市场的优化资源配置,有效分散风险。利于银行信贷规模的进一步扩大,改善原本资产负债的劣势结构,通过融资证券化,将风险推向市场,加快了间接金融转为直接金融,也使房地产的资金来源更趋多元化,促进房地产金融市场的健康发展。

3、商业银行加强自身管理

一方面,商业银行的信贷风险防范应注重加强事前预防,而不是事后补救。在发放贷款前,应对借款方的资料进行核实,并在发放贷款后定期对房地产商的抵押资产进行评估,一旦出现房地产商无力偿还银行贷款的问题,就应没收其抵押资产。但是这种评估方式也属于消极的补救措施,应将风险防范的重点放在事前控制及事中控制。另一方面,要加强对房地产信贷各个环节的实时监控。商业银行必须严格遵守相关规章制度规定,而不能受利益驱使,给不符合规定的开发商发放贷款,并加强对房地产市场规律的认识,不受虚假繁荣的诱惑,进一步加速银行的体制改革、完善内控制度,并制定科学的商业银行内部考核方法,实行权力与责任合一的约束与激励制度。

房地产金融风险形式及防控策略责任编辑:陈老师    阅读:人次