论文发表 | 论文范文 | 公文范文
最新公告:目前,本站已经取得了出版物经营许可证 、音像制品许可证,协助杂志社进行初步审稿、征稿工作。咨询:400-675-1600
您现在的位置: 新晨范文网 >> 销售论文 >> 房地产市场论文 >> 正文

房地产市场垄断形式探究

定制服务

定制原创材料,由写作老师24小时内创作完成,仅供客户你一人参考学习,无后顾之忧。

发表论文

根据客户的需要,将论文发表在指定类别的期刊,只收50%定金,确定发表通过后再付余款。

加入会员

申请成为本站会员,可以享受经理回访等更17项优惠服务,更可以固定你喜欢的写作老师。

一、隐形(性)垄断的提出

何为隐形(性)垄断?所谓隐形(性)垄断,顾名思义就是表面上看没有垄断,但是实际上存在垄断的市场行为。从有了垄断开始,隐形垄断就一直存在。19世纪末20世纪初,垄断已成为资本主义全部经济生活的基础。但是垄断的不公平和低效率不但造成大量社会福利的损失而且阻碍经济健康发展。各国纷纷出台反垄断法以及各种政策规制垄断行为。但是垄断行为并没有因此而停止。垄断的形式由公开转向地下,由显性垄断转为隐性垄断。

二、房地产隐形垄断的分类(表现)

(一)政府行为

我们现在实行的土地买卖制度是政府出让土地的招挂拍体制。取得土地是进入房地产市场最基本的条件。要进行房地产开发,必须要有土地。中国的一个两难问题是人口多与耕地少,一部分耕地用来保证粮食安全,还用一部分耕地用来满足住房的建设需求。中国的土地资源稀缺,拿到了有限的土地资源,就意味着掌控了房地产开发的主动权。土地资源的有限性又注定了它有巨大的升值空间。我国的土地是垄断供应,政府控制着供地计划、供地节奏和供地数量。拍卖是近些年来全国绝大部分地区土地的出让模式。但是,从操作过程来看,不乏隐形垄断的成分。在很多地区,卖地是地方政府获得财政收入的主要方式。土地出让模式是开发商通过竞投方式取得土地。这种方式导致土地竞拍硝烟弥漫。某些开发商失去理性,为取得土地甚至行贿地方政府官员。在土地拍卖过程中,灰色交易普遍,存在着弄虚作假、地方政府与房产开发商利益分成的行为。房地产商用少量行贿花费能帮助他们从地方政府的政策倾斜中取得暴利。比如让官员帮忙低价拿地,或通过改变土地性质拿低价地;缓交土地出让金;免交城市建设配套费等。卖地收入是很多地方政府财政收入的主要来源,因此地方政府出于私利,很难放弃卖地这种获得收入的渠道。某些地方政府为取得财政收入解决负债问题,非法强制拆迁和征地,大肆卖地。一些政府官员收受开发商贿赂,这是对开发商行贿取得土地这种行为的默认。价高者得的竞投方式是土地价格偏离市场现实与价值的重要因素。竞投方式表面上看是公平的,土地一级市场是公开的垄断行为。实际上有许多隐形垄断的行为。这是高度寡头垄断的土地买卖市场,要出让的土地不连续挂,是间断性的挂,比如在某报纸上只刊登一天,许多买者不知道;或者挂、拍之间间隔时间很短,即使有的买者知道,也来不及了解相关土地信息。信息不透明,不对称。土地出让在各地区之间没有联网,没有形成一个统一的市场体系。一些地区在土地招挂拍方面,无法避免内部交易。从现在的土地招拍挂价格上涨和房价飙升的情况来看,土地的招拍挂体制已经成为房价上涨的一个深层次的重要原因。

(二)销售行为

1.囤地行为

囤地行为是指开发商在已经取得的土地上种菜、种草、圈围墙,等待地价充分上涨以后卖出土地或盖房。2009年,一边是新地王频出,一边是各地不断加大土地供应力度,一边是大量闲置土地未被开发。借机圈地、搭车用地、不报即用、超前征地、批而不用等违规违法现象突出。趁机搭车圈地造成住房市场供应紧张和地荒现象。囤地的最终目的,是几年后在房产市场上把房子卖出去。许多大企业,甚至大型国有企业,也参与购买土地,成为地王。炒地皮是地王纪录频出的一个重要原因。房产商从地皮升值中赚取暴利,在房价较高时,将地转卖给其他用地商,或者自己建房,谋取更多的利润。不光是房地产商在囤地,实际上很多地方政府也在囤地。地方政府将城郊和农村的土地,以较低的价格征用过来,先储备起来,控制土地供应量,造成供给小于需求的局面,等本地房价因此而上升后,再将其进入招拍挂程序,获得囤地的最大收入。

2.捂盘行为

捂盘行为表面上看是合理合法的市场自由竞争行为,实际上是隐性垄断行为。房地产行业不排外,只要有钱就可以成立公司,参加竞争、进行开发。而且目前房地产开发公司成百上千,似乎真的不存在垄断行为。事实上,土地与房屋有特殊性质,不可再生性和生活必需性。投机需求加真实需求超过了现实供给,出现房地产资源稀缺现象,说明市场存在垄断。房产的生活必需性,决定了老百姓会心甘情愿尽最大努力来供房,因为这是栖身之所。中国人都希望有产权房。有这么一个具有强烈心理需求的庞大群体存在,多数人的心理预期都看涨,房价自然就飙升了。国家或通过数量或价格收紧土地后,开发集团的垄断意识就更强了,好不容易才弄到的一块地,必定捂盘惜售。所以,虽然各种类型的房产公司有成千上万家,但是由于土地与房产的特殊性很容易自觉走向垄断,这种垄断是集团化的。集团化垄断比寡头垄断更可怕,会不断提高其垄断水平。

3.房产炒作行为

手中有资金的企业或个人,用手中资金购买尽可能多的房子,一买10套20套,等房产价格充分上涨后再卖出。制造业手中的流动资金,在经济危机、制造业不景气的环境下,大量投入房地产市场,进行炒房。

(三)政府性开发

1.经济适用房

因为是政府性开发,所以经济适用房的开发商拿地便宜,能以非常低的价格拿到土地。有些开发商此前按建经适房拿到低价土地,实际上却开发成商品房,高价卖给百姓,因此轻松获利。经济适用房的购买者也能以地价拿房。某市的副市长住的就是经济适用房,小区众多保安、保镖、武警保卫,室内窗户全部是防弹玻璃,但是房子价格却很便宜,以大幅低于市场价的价格拿到房子。擅自改变了保障性住房用地性质。

2.集体集资盖房

由于国家支持教育事业的发展,教育用地批的很多,高校有较多的土地资源。教育机构获得土地容易,且成本很低,甚至是无成本的政府批地。政府预留大部分土地给高校,。但是一些学校领导打着改善大学教师住房条件的旗号,搞一些小动作。这些表面上公平的行为背后却隐藏许多隐形垄断的行为。某海滨城市的大学单位集资盖房,在海边盖教职工宿舍,其中校领导每人280平米以上。学校根本就没有按当时公布出来的户型图去盖,而是凭空多出很多套大户型。这种地处海边风景秀丽,抬头就能观海的“空中别墅”,和高档豪华楼盘有一拼,价格非常低廉,但是从外面看却和普通楼房差不多看不出来什么问题。

(四)政策性隐形垄断

政策性隐性垄断的表现有提前放消息、提前动作、提前炒房。2006年5月17日“国六条”出台,意图稳定房价。嗅觉灵敏的房地产商,提前闻出要改革房地产政策的味道,提前抬价或者提前囤积别墅。对市场与政策预感灵敏的投机商、炒房者也提前购买、囤积别墅以图大赚一笔赶上这炒别墅的最后一班车。银行业、金融机构也趁机放贷给房地产上和炒房者,大赚利息。以至于政策被逐渐架空,高价卖地、大力招商引资甚至银行系统为大型房地产开发项目巨额放贷的做法在地方仍大量存在。因此从某种意义上说,政策性的就是垄断性的,而且是隐形垄断的。经济政策要长久稳定,不能一天一个政策。

三、结论和规制

我国房地产隐形垄断特征:表面上没有垄断,实际上存在垄断,少数人独霸市场的行为。现在房地产市场是不规范的,没有正确规制的,不成熟的,不可控的,不健全的,存在大量隐性垄断的市场。房地产市场中的隐形垄断行为是非常普遍的,管理难度也非常大。因此,管理房地产市场要系统的进行管制,不能头痛医头脚痛医脚。不仅要管理房地产市场,而且要管理整个中国经济的大盘。房地产问题不仅仅代表地产方面的问题,而且代表整个中国经济、政治的问题。在房地产市场的管理问题上也不能照抄照搬别国经验,因为没有任何一个国家的制度是完全符合中国国情的,没有任何一个国家的经济公式在中国是适用的,中国的经济是有中国特色的市场经济。即使制定出完美的制度和经济公式,执行的效果也不是完美的,必须根据中国的国情和市场经济运行特征制定政策,还要观察、监督政策的执行效果,才能从根本上解决经济运行的问题。

房地产市场垄断形式探究责任编辑:陈老师    阅读:人次