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房地产市场趋势走向探析

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2010年末、2011年初的中国房地产行业发展到了一个关键阶段,以地价高增长、房价抑而不降、保障性住房大跨步建设、信贷管控为代表的宏观市场表现,标志着行业发展进入到了一个微妙阶段,即市场化与政府行政管制的碰撞已进入白热化。如果说2010年行业的关键词是住宅调控、土地招拍挂、加息,那么2011年房地产市场的关键词应该是双轨制、融资、开发模式。

市场双轨制发展模式成为共识

从2003~2004年的一线城市房地产价格飙升为开始的住宅市场调控,到如今已经历8年时间。70/90、住房限购、控制信贷、差异化贷款利率、商品房限价等一系列行政和市场化的手段都未能抑制持续上扬的房价。

针对当前商品房房价仍处于高位、城市化进程正在加速的发展时点上,总结过去政策经验,可以发现,历时8年的调控仍将继续。房价增长过快和市场对购房需求未能满足,这一当前市场主要矛盾仍未能妥善解决。因此,展望2011年,以“建、管、限”为核心的房地产调控基调将成为常态。2011年,房地产市场调控将进一步围绕满足首次置业需求的普通商品房市场需求,打击投资性购房需求,控制改善性住房需求为主要目标,通过保障性住房的大力建设来规模化满足中低收入人群自住需求,调节房地产市场的发展。

回归双轨制,这一行政色彩较浓的政策方案,让我们遥想起早期的双轨制,那是外销房和内销房的双轨制时代。而如今的双轨制,将更多是体现在商品房与保障住房两大类住房的建设模式和市场价格的显著分别。

但对于双轨制的发展模式,有两个核心问题,未能解决。第一,保障性住房的持续建设资金从哪里来?第二,保障性住房与商品房市场的边界点在哪里?其实,这两个问题的核心就是如何界定市场与政府的边界。政府建设资金将主要来自于商业房地产市场,而保障性住房供应放量会影响商品房市场的需求量,土地出让金收益会受到影响,从而制约保障性住房的发展。这一市场边界的确定,将在未来不断的市场和政策实践的磨合中取得统一。

国内地产基金衔枚疾进

近两年宏观调控中,房地产信贷日渐收紧,银信合作面临全面叫停,房企上市融资和再融资行为逐步受限。诸多政策信号表明,传统融资渠道或将无法满足嗷嗷待哺的地产企业。在“国退民进”的行业大背景下,融资困境在民营地产企业中,尤其是中小型地产企业中,显得更为迫切。此时,前两年以概念和理念流行一时的房地产基金重获国内房企青睐,并于2010年取得实质性突破。

在此过程中,上市公司似乎成为先知先觉者,其积极态度无疑加速了地产基金的落地。2010年3月,金地集团通过旗下子公司稳盛投资,与瑞银环球资产管理合作发起房地产基金。首期募集资金超过1亿美元,并于同年12月,再次成功募集二期资金近2亿美元。

在此之前,复地集团已开展类似尝试。早在2009年8月,复地集团新设智盈股权投资管理公司,与第三方财富管理机构诺亚财富发起复地景业基金,规模约为5.5亿元。2010年4月,智盈完成另一只人民币地产基金景盈基金的募集。与此同时,中国海外发展于2010年3月,联手工银国际募集2.5亿美元的房地产基金;首创置业也着手人民币基金和美元基金的募集。

从后续投资标的来看,上市公司似乎更为看重地产基金对旗下已有项目的融资功能,而非新商业模式本身。比如,金地募集的首期资金投资于本集团在沈阳的两个住宅项目,而复地旗下的景业基金也基本用于该集团在成都、南京、上海三地的项目发展。在此过程中,上市公司可充分利用房地产基金的杠杆,放大自有资金投资能力,获取更大市场份额,从而提高盈利水平。简而言之,用更少的钱,办更大的事。与此同时,地产基金投资者,也需要上市公司的项目和品牌,提供一定程度上的信用背书,降低不可控风险。因此,两者结合显得尤为自然。可以预见,在宏观流动性不减和传统融资渠道不畅的大背景下,地产基金的备用融资渠道功能在新的一年仍将大幅提升。

不过,部分民间资金仍希望通过地产基金寻求地产行业的商业模式突破。盛世神州基金的出现,即是一个尝试。该基金由北京银信倡议发起,并联合复地集团、阳光100、富汇投资、全国工商联房地产商会等机构,募集规模约5亿元。与上市公司自身发起的房地产基金不同,在募集之初,该基金投向并不存在“内”项目,需要通过相对规范的投资程序筛选合适标的,更能体现地产基金的投资能力和专业性。2010年12月,该基金已拿下北京某项目开始进入实际操作。这一基金操作手法,已具备国外成熟房地产基金的雏形。至于其能否在国内真正生根发芽,有待时间的验证。

代建模式大流行

在地产行业,土地和资金无疑是最为重要的两项投入。在资本市场上,房地产企业估值以土地储备作为重要参考,即为明证。然而,如今面对土地价格的高企,融资渠道的不畅,不少品牌地产公司不得不重新审视两要素的影响力。对此,绿城已向市场给出明确回答。2010年9月,绿城高调宣布成立绿城房产建设管理公司,全面开展商业代建业务,包括资本代建、项目代建、安置房代建三类,暂以项目代建为主。根据服务内容的不同,绿城将收取销售额的7%~12%作为代建费用。此举表明,在新形势下,绿城试图摆脱资金和土地的资源束缚,强化产品技术和管理团队的制度化优势,从高收入增长模式向高利润增长模式战略转型。

无独有偶,另一家以产品技术见长的品牌开发商星河湾也在加入代建阵营。星河湾以高精度和整合化的设计与施工著称,在广州、北京、上海等一线城市树立了高端品牌形象。然而,在进一步的全国性复制时,星河湾不可避免的遭遇土地储备问题。为解决这一难题,星河湾选择更低风险的商业代建和品牌输出模式,而非直接拿地。2010年12月,雅居乐宣布,在成都雅居乐花园项目上与星河湾进行合作。此次合作主要方式即是星河湾为该项目提供设计和产品建设管理工作。

商业代建看似门槛不高,实则需要企业具备深厚积累。以绿城为例。16年的发展历程中,绿城在产品系列化、成本控制的套餐化、工艺流程化、建材采购、设计创新、人力资源梯队建设、产品代际更新、项目团队激励等方面具备了详尽制度。这些制度,均非一日之功可以建立。因此,商业代建实际上正是将绿城多年积累的企业核心竞争力和品牌优势真正商业化与资本化的一种手段。同样,星河湾十年开发五盘的速度虽然不快,但十年中积累的各种产品能力却让业界无比艳羡。走上商业代建的道路,或是星河湾厚积薄发的自然选择。

究其实质,商业代建模式是合作开发的延伸。在传统合作开发模式下,开发商以资金为合作条件,往往要求主导控制整个项目和整个产业链环节。在商业代建模式下,开发商以产品能力为合作条件,只要求主导项目的某些环节,力求在独立环节提供高附加值服务。从这个意义而言,商业代建也是产业链环节细分的结果。

新的一年,土地市场将向保障性住房倾斜,土地供应进一步收紧,土地争夺战将愈发激烈。可以预见,更多品牌开发商将会考虑包括商业代建在内的轻资产运营模式,在增加利润点的同时不至于背负更大的资产包袱。在众多候选者当中,龙湖应最有资格走上这条路线。毕竟,龙湖在产品研发和内部流程管理方面,已具备相当功底。

房地产市场趋势走向探析责任编辑:陈老师    阅读:人次