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房地产市场供求现状及对应策略

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党的十七大提出让居民“住有所居”,住房需求是反映人民基本生活保障条件的需要,是关系到国计民生的问题。根据自由市场经济的原理,房地行市场本来应该是一个依靠价格和供求关系自发调节,自动的实现均衡的过程,但我国的房地产市场在很多方面存在着市场失灵现象,造成一方面房价持续高涨,另方面很多中低收入人群却无法实现拥有住房的梦想。针对我国房地产市场中存在的体制性和结构性问题,本文首先从需求和供给两方面进行分析,进而尝试着探讨解决思路。

一、首先,我们对问题进行以下分析

(一)需求方面

1.中国大规模的城市化带动了房地产消费的刚性需求

我国改革开放30年,国民经济飞速发展,同时也带来了社会结构和人民生活方方面面的变化,这其中城市化建设是重要的一部分。从统计数据看,1978年中国城镇人口只有1.78亿,到1998年上升到3.81亿,城镇人口每年增长1千多万。城市化水平以每年百分之0.6的速度增长,到1998年中国城市化水平已经达到30.1%。随着98年户籍制度改革,中国进人了城市化的加速阶段,2004年中国城市人口达到了5.23亿,比1998年增加1.42亿,平均每年增加2000多万城市人口。人口城市化率达到40.53%。党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》明确提出“取消对农民进城就业的限制性规定,为农民创造更多就业机会。”这些战略决策大大加速中国城市化进程。国务院发展研究中心主任王梦奎预测,到2020年,中国的城市化比例将提高到55%至60%。这意味着,在今后十几年中,将有3亿以上的中国农民由农村迁到城市生活。

根据中国有关部门统计,2010年全国有6.3亿人口在城市中生活。与2004年相比,城镇人口净增1.07亿,按人均居住面积14平方米计算,需增加住宅面积14.98亿平方米。城市人口的急剧增长带来了巨大的刚性住房需求。

2.伴随着城市建设的大规模拆迁改造和人民生活水平的提高,推动了房地产消费的改善性需求

据相关数据显示,全国每年的拆迁计划约为1.3亿平方米,实际拆迁面积约为1亿平方米。随着各大中城市对旧城改造和房屋拆迁的力度不断加大。城市拆迁改造带来的被动性住房需求,也是目前房地产市场需求旺盛不可忽视的原因之一。

另一方面,根据马斯洛的“需求层次理论”,人们收入水平的不断提高,生活水平不断改善,使其对住房的要求也随之发生变化。对于已经拥有住房的人群,“居者有其屋”已不再能满足人们的心理需要,而是对住房的质量、大小、结构、交通、环境、舒适程度、建筑风格等方面提出了更高层次的需求。因此,由此带动的改善性需求也是我国房地产需求高位运行的重要原因。

3.投资投机因素

房屋作为实物资产,不仅具有使用功能,同时也具有保值增值的功能,这就是使其具有了投资的价值。尤其在目前我国投资渠道较为贫乏,股票投资风险高,收益不确定且需要较多专业知识和操作技术,银行存款的收益低,还有存在低于通货膨胀率而形成负收益的风险。在目前,房产价格年年攀升的局面下,无疑是房地产成为更具吸引力的投资渠道。这是推动我国房地产市场升温的第三个动力。

(二)供给方面

1.住房制度改革使房屋的供给方式从以分配为主转向以购买为主,进一步刺激了房地产市场的升温。1998年,国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,它表明中国新住房政策开始实施。政策目标是将城市住房消费从实物分配向货币分配转移。从政策导向看,国家明确提出要把房地产培育成支柱产业、把住宅产业培育成国民经济的增长点并出台了一系列的扶持政策,也刺激着住房产业的增长。城镇个人购买商品房的比例从1997年的30%左右上升到2003年的72%,个人购买成为人们获得房产的主要方式。

2.土地的供给问题

房屋是建在土地上的,谈论房屋的供给必然牵扯到土地这种稀缺资源的供给上,在社会主义国家,土地归国家所有,各级政府具有土地的绝对垄断权,而我国目前采取的是土地招拍挂制度,这就使得地方政府有了通过土地垄断权,低征高拍土地获取巨额土地差价的利益驱动,让各级政府可以在土地交易过程中获得巨额资本。在这个过程中可能存在难以监管的灰色地带。

另外,招拍挂制度本身也在很大程度上提高了土地的价格。一方面,高价获得的土地使得房地产开发企业需要以更高的价格转嫁成本,才能保证相应的利润空间,使得房地产开发企业趋向于开发高档次高价位的房产项目,另一方面也在市场上形成了一种高房价的预期,让原本在低成本土地上的开发项目也不断推出高价位的产品,提高了房地产销售价格的整体市场预期。

二、从上面的分析我们可以看出,中国的城市化进程和住房体制改革是推动我国房地产市场升温的基础因素

1.区分房产需求的性质,大力支持基本需求和改善性需求,抑制投资性特别是投机性需求

住房需求是每个人基本的生活需求之一,房地产业又在国民经济中具有举足轻重的意义,因此必须保证对房地产业稳定的政策支持,但在大力发展房地产业的同时要注意政策的调节和引导。这当中就要根据购房需求的不同,施与不同的政策手段来加以调控。

首先,应明确区分不同的购房需求。可以通过在房产登记机构建立信息系统,对个人名下房产进行清理,建立数据库,尤其考虑到跨区域的房地产投机行为,应实行全国性质联网管理,可以考虑与银行信用部门挂钩。将第二套及以下购房行为视为自住或改善性需求,将第三套及以上需求确定为投资或投机性需求,为针对不同需求采取不同的调控手段,提供信息依据。

其次,利用金融货币手段进行调控。银行贷款既是很多中低收入人群获得购房款解决自住需求和改善性需求的主要融资手段,同时也是很多具有投资投机需求的购房者购买多套房产可以利用的金融货币杠杆。因此对待不同的购房需求,可以采取差别的首付比例和贷款利息率。如,针对第一第二套购房者,可以由政府提供担保,采取10%甚至更低的首付比例,执行更低的贷款利率,确实降低自住和改善性需求购房者的实际支付压力,满足这些人群的基本生活保障。同时,提高对第三套以上购房人的首付比例,采取高利率的贷款政策和更加严格的审批手续,增加对房产投资投机的成本,从而起到压抑投资投机性需求的目的。

再次,利用差别化的税收手段调控。针对不同购房者采取差别的购置税率的同时,建议针对房产转手过程中的房产增值部分征收较高的累进税,因为这部分收益是投机性购房者的主要获利渠道,对这部分所得的高额税收可以大幅度降低炒房行为的获益水平,从而有力的抑制房地产中的投资投机行为。据报道称,之前香港政府已经采取相关措施,针对于价格超过2000万港元的房地产销售要提高印花税率,以消除房地产中的泡沫问题。

2.在大力发展商品房市场的同时,积极推进经济适用房和廉租房政策的实施落实

据有关统计,2007年经济危机之前,美国个人拥有房产的比例为68%,而中国的人均GDP尚不足美国的十四分之一。随着我国住房体制改革,房屋供给方式发生了改变,人们从分配住房变为购买住房,但是可以想象要想通过全部购买,解决我国人民的居住问题,将是一条十分曲折而漫长的道路。从现在流行的“房价收入比”即平均房价与平均家庭年收入的比率来看,美国为3日本为5,而中国是13,这说明在中国有很多中低收入家庭在很长一段时期内是无法购买商品住房的。因此要保证这些人群的基本住房需求,就要在发展商品房市场的同时,加大经济适用房和廉租房的建设规模和力度,多样化房屋的供给方式,形成阶梯状的住房消费结构。应由政府成立相关的部门,评估经适房和廉租房的需求规模,确定相关的享受标准和政策。在城市土地规划上,政府应加大对经适房和廉租房土地的预留规模,以低成本或零成本提供土地供给,成立专门的经营机构或招标选择有能力的管理企业经营管理,以较低的租金为无法支付商品房价格的中低收入人群提供租房服务。对于超过廉租房适用标准的租房人,给以财政政策补贴或银行贷款优惠,支持其购买经适房甚至到商品房市场上购买商品住房。从而使经适房与廉租房成为购买商品房之前的过渡性工具。

3.规范土地供给流程,引导房地产供给合理化

我们可以通过调控其主要成本,如土地,和一些相关的诱导政策,来引导开发商更多的投入到低价位、适销性更高、更能满足普通人们基本需要的项目上来。首先,针对土地拍卖过程中可能出现的违规操作问题,应加强法律法规的惩戒力度,对于违规操作的官员与企业给与更严厉的惩罚,增加其违规的成本。另一方面,可以通过建立土地交易信息系统,将参与违规操作的房地产开发企业挂名通报,并通过向银行提供详细资料从而影响开发商的信誉度。其次,可以通过政府及相关媒体及时通报房地产政策倾向,购房者消费心理的社会调查等相关信息,引导房地产企业的行为,使房地产项目的开发更能适应不同的消费需求,优化房地产的供给结构。

4.加强宣传,树立正确的住房消费理念

在我国目前的房地产市场环境下,应通过各种媒体宣传树立正确的住房消费理念,引导人们理性的看待住房问题,分步骤分阶段的解决住房需求,根据自身情况通过廉租、经济适用房、商品房的阶梯步骤,有计划的解决自身的住房需求,充分认识和利用政策,避免恐慌性购房等不理性的消费行为。

房地产市场供求现状及对应策略责任编辑:陈老师    阅读:人次