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高房价现象成因及其调控研究

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随着我国房地产的迅速发展,房价问题已经成为民众关注的焦点。《2010年7月中国城市房价排行榜》目前在杭州揭晓,前五位是:第1、杭州市:25840元;第2、北京市:22310元;第3、上海市:19168元;第4、温州市:18854元;第5、三亚市:18319元(均价)。其中杭州北京都已经超过2万,而上海也已接近2万。对比其他国家,这些数据看似没多大的问题,但是如果考虑个人收入和购房能力,问题就出现了。

在美国,住宅多数集中在120至300平方米左右,目前平均面积约220平方米。折算成和中国一致的每平方米单价不足1100美元,和大涨后的中国一线城市市区装修房价位基本相当,但是在美国,住房从来就不是负担。东京,房价虽高,但是装修豪华,相对于日本人的收入,日本的房价并没有给人高不可攀的感觉,在日本,年轻人多是靠自己挣足首付,再贷款购房。瑞士,是全世界房价最高的国家之一。以价格最高的苏黎士州为例,在苏黎士市区或风景区的房价约合2500~7000瑞士法郎,也就是合1.5万~4万元人民币/平方米。但是,在瑞士,一个售货员6年能买百平米。

相比中国,对于一般的人,有句话是这么说的,房子就是榨干父母的后三十年和自己的前三十年。网络上,有人根据目前各地的房价及2009年当地人均可支配收入,列出了一位普通人在不同城市买套90平方米的房子,需要不吃不喝工作多少年的列表。北京(西四环附近)列位榜首,需要101年;上海(中环以外)需要78年;深圳需要90年。“房奴”一词就是这么诞生的。由此可见,中国目前的房价是存在着不小的问题。

1高房价带来的影响

1.1使中国内需难以拉动,阻碍经济的发展

2008年8月18日至19日,中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在天津考察时强调:“扩大内需是推动发展的基本立足点,是应对国际经济形势变化的迫切需要。”中国内需缺乏,其主要原因是民众的购买力低下。而导致购买力不够的一个重要原因就是民众在住房上投入了太多的资金,这一点从房价收入比就可以看出。从2003年至今,一线城市的房价涨幅普遍在两倍以上。我国目前的房价,对于多数人来说都是难以坦然承受的。在许多城市,购买一套房相当于吞噬掉一个中等收入家庭数十年的全部收入。这对于一个家庭其他消费的影响是显而易见的。

住房是和民生息息相关的行业,这一定位会给住房民生带来危害,造成社会的不稳定,给中国经济的发展带来了巨大的伤害。

1.2使贫富两极分化越来越严重,让共同富裕变得更加艰难

这一点也是很明显的。收入低的群体,光是住房就消耗了他们数十年的收入,很难再有精力进行其他的投资,而对于高收入群体,住房不仅不会成为他们的负担,反而成为了他们的炒作对象。用空闲的资金,购买几套住房,谋取中间升值的插价。这也就使得穷人更穷,富人更富。《2010胡润财富报告》指出,中国内地有87.5万个千万富豪和5.5万个亿万元富豪。其中,十亿元富豪1900人、百亿元富豪有140人。而中国内地富豪数量的增长主要依赖三个方面的因素,即股指上涨、房价上涨和GDP的快速增长。不仅如此,在福布斯中国富豪榜上,这两年新晋的富豪无一例外地都是房企老板。他们大多通过在香港H股上市一夜暴富。而跟这些富豪相比,普通群众辛辛苦苦的工作可有时连首付都付不起。

九三学社曾经提出,房价过高已成为影响我国经济健康发展和社会和谐的一个突出问题,不但抬高了城市商务成本,降低了竞争力,而且扩大和加剧了社会贫富差距,成了社会矛盾最集中和最易激化的导火线。

1.3提高了房屋的空置率,造成资源的浪费

过高的房价,决定了不会有足够的人去买房,必定会提高房屋的空置率。近期有消息传出,国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示,有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零,这些空置房足以供2亿中国人居住。8月25日,北京朝阳区政府的统计报告显示,截至7月底,全区住宅空置面积133.0万平方米,同比下降18.0%。其中别墅、高档公寓空置面积为52.1万平方米,占空置总量的39.2%。在空置3年及以上的积压房中,别墅、高档公寓的比例更是占到了一半以上,达54.9%。

如此多的空置房,造成了居住资源的极大浪费。宏观经济学要解决的问题,是以资源最优配置为前提,解决如何实现资源的充分利用。不低的房屋空置率就与这产生了矛盾。

1.4高房价可能会拉动物价,带来通货膨胀

高房价使资源过多的流向地产部门以及与地产相关的行业,造成其他行业(主要是食品等由中小企业投资的行业)资源不足,供给下降,故物价上涨,引发通货膨胀。

新华网报道说:自8月份开始,北京市场食用油价格震荡上扬。进入11月份,米价、面价、菜价及副食价格均有不同程度的攀升。报道认为,是受国际大豆市场价格上扬的影响,导致食用油价格上升。但与大豆价格上涨无关的是米面跟风而涨,25公斤装的富强粉涨幅达12%以上,500克大米上涨了6分钱。

根据了解,在上海、广州、深圳等地粮油等生活必需品价格也是大幅上涨,并持续一个多月,其中面粉、食用油的最高涨幅分别已达一成和二成。

中国的这四大城市生活必需品的涨价决非偶然。持续7个多月的宏观调控并没有稳定房价,相反,导致房价的节节攀升。早有经济学家警告说,地产泡沫将导致通货膨胀,通货膨胀将引发经济危机。

1.5使民众的生活水平生活质量提高缓慢

衣、食、住、行自古以来就是人的基本生活需求,现在社会进步了,经济发展了,但是由于过高的房价,民众把大量的积蓄投入住房,很难有精力进行其他消费,人们很难享受到社会主义建设的成果。表面上看,我们的GDP迅速增长,人民收入大幅增加,可是你一旦买房,你的相当一部分收入就通过房价这个敛钱的机器流入了另外的渠道,这部分钱造就了一批批富翁,增加了新的“GDP”,这样人民的生活水平因为房子问题,并没有得到提高。相反却带来了压力,巨额资金通过房价这个敛钱机器溜走。

2高房价产生的原因

影响房价的直接因素是开发商和消费者。而中间最为重要的影响因素,就是政府和银行。消费者的购房行为,开发商的投资行为,政府的政策走向还有银行的商业信贷发放力度最终决定了房价的走势。

2.1政府行为方面的原因

在中国,政府是土地的所有者,同时它也是房地产市场的管理者。所以,它是我国房地产市场的主导力量。但是政府没有充分的发挥“看不见的手”的调控作用,相关的法律法规不够健全,房地产的市场秩序没有合理的规范,使得目前房地产市场出现了混乱现象。地方政府没有很好地完成中央政府的规定。中央颁布的各项法律政策无法得到有效的落实。

造成这一现象的根源还是利益二字。从1994年至今,土地出让金不再上缴中央财政。从此,土地出让金收入成为地方政府预算外收入的主要来源。这也让房地产行业在最短的时间内,成为地方经济发展的支柱性产业,成为地方政绩的见效最快、最明显的一种“载体”之一。地方政府为了各自的利益,使得城市土地收益大部分由政府和土地使用者获得。为了共同的利益,合作炒作房地产市场,使得房价一涨再涨。还有一些政府官员为了个人的利益,以一些违法的手段圈占土地,然后再以降低价格等一些措施吸引投资,谋求个人的利益。

2.2政府的政策走向

目前,我国的房地产已经成为了国民经济的支柱产业,所以,政府的政策必然会引导房地产继续稳定的发展。虽然中央曾试图打压过热的房地产市场,如2003年出台的人行121号文和2007年出台的银发359号文,但是这些政策的基本出发点都是保持房地产市场的稳步发展,然后出台的一些税收,利率等优惠政策,彻底地冲破了这点压制政策。地方政府更是为了利益,发布了一些促进房价上涨的政策,因为房地产市场的发展,可以带动当地经济发展的平均水平。

2.3高收入群体的炒房行为

炒房是一个新兴名词,是伴随着房地产业的发展而产生的投资行为。由于政策影响,房市攀升,一些人借机囤积房源,转手获利,这一类的特殊投资行为被称为炒房。炒房是市场经济发展到一定时期的产物,它不能套用任何一种法律上已知的定义进行界定。

近年来房价的飞速上涨,许多人看到了中间利益的获取渠道,那就是炒房。这几年,价格翻了几翻的住房并不少见,这中间的利益就不是个小数目。如此轻松的赚钱方法,必然会使得绝大多数的富有群众眼红。这就导致了许多人购买了多套住房。价格,是由需求供给决定的,炒房行为使得供给不变,但是需求提高,因此,价格上涨时必然的。

2.4地价升高对房价的影响

国土资源部副部长鹿心社近日表示,目前在我国,地价占房价的15%至30%,平均是23.2%。地价的上涨无疑也是影响房价上涨的一个重要因素。开发商是房价的制定者,其制定房价的依据之一则是开发的成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费和基础设施费等一些列费用。而土地征用费显然占了成本中的一大块。地价上涨,若开发商想要使自己的收益不下降,那么势必将提升房价。

2.5银行信贷力度方面的原因

房地产投资需要大量资金,其中开发商大部分资金的来源,那就是银行信贷。多数人在购买房屋时也需要银行信贷的支持。由于房地产业的贷款收益和安全性都是比较好的,所以目前,银行信贷对房地产行业的发展持支持态度。在继续实施积极的财政政策和宽松的货币政策的前提下,房地产的信贷力度仍然会保持一定程度的增长,从而继续推动房地产业的发展,导致房价的提升。

3高房价的调控对策

由于过高房价的诸多影响,所以需要采取一些对策来压制它,给过热的房地产业降降温。政府将在抑制高房价的过程中发挥重要作用。

3.1严厉打击炒房现象

针对一些炒房之类的投机者,政府应当首先打压。首先可以征收房屋空置税。大量的炒房客必然导致高的房屋空置率,导致住房资源的浪费,但是想要杜绝炒房是一件很困难的事,那么征收税务,加重这些投机者的负担,能在一定程度上减轻这一问题。其次政府可以通过出台一系列的措施来对住房贷款加以限制。因为投机者购房,其大部分或者全部的资金都是来源于银行贷款,限制贷款可以起到限制炒房的作用。简而言之,尽可能减少炒房一族的增加,没有新鲜血液加入炒房,房价最终就会下来了。

3.2合理征收物业税

物业税又称不动产税或固定资产税,它是以房地产的持有作为课税前提,以房地产的价值作为计税依据,让房产的所有者每年缴纳一定的税款。目前已经有很多国家开始征收物业税。我国虽然也很早就提出了,但是却迟迟未能实施。物业税可以加重房地产所有者的负担,尤其是拥有多处住房的富有群体,可以在一定程度上减少房产投资者。但是由于房产所有者中也存在着不少的中低收入者,物业税对于他们来说也是一种不轻的冲击,所以征收物业税就必须“合理”。政府可以在征税的对象、税率、起征点等方面做出一定的调整,对于特殊群体可以实行减免该税的方法来帮助中低收入阶层。

3.3对刚需群体提供经济支持

对于一些低收入的群体或首次购房的群体,可以在一定程度上给于经济支持。主要为政策上的支持。(1)降低首次购房者的首付款。对于刚工作不久的群体,虽然购房是分期付款,但是其首付也是一个不可小觑的数字,降低首付,无疑可以缓和这部分人对于购房和生活开支之间的矛盾。(2)降低首次买房的借贷利率。这就相当于间接的降低了购买住房的总开支。

3.4加大保障性住房建设

目前经济适用房和保障性住房存在着一些问题,比如面积小,配套差,幸福指数低和交通不便等比较突出的问题。如果是一些比较在意生活质量的民众,那么他们很可能会选择购买商品房。这就在一定程度上提高了住房的需求,当然,也就会影响到房价。政府可以在这方面进行改进,可以增加经济适用房数量,在小区附近加建学校,完善交通再增加一系列的娱乐设施等。还有就是如今的政府住房保障政策是为低收入的群体提供廉租住房,为中等收入者提供经济适用房。但是这中间的鉴定标准,廉租房和经济适用房的户型如何控制以及具体的操作问题,还是很难明确。所以政府应设立专门的机构来监督调控这一政策。

高房价现象成因及其调控研究责任编辑:陈老师    阅读:人次