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经济角度房地产市场动态

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经济的发展,人均收入的提高,发展到一定阶段也会带来人们消费结构的相应变化。根据马斯洛需求定理,人们在收入水平较低的阶段,主要以满足保障性需求为主,如食品,衣着等;随着收入的增加,保障性需求逐步下降并趋于一个稳定值,一些阶段性需求如住房、汽车、教育、医疗、文娱等,开始迅速增长。其中住房需求当排首位,因自古以来都有“安居乐业”的说法。

一、房地产市场的背景分析

国内房地产市场[1]较长一段时间内都具备旺盛的真实需求,而特定时期的投机炒作更加剧了这种需求。尽管房价有下跌趋势但目前来讲下跌空间有限。中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞在2007年中国房地产高峰论坛上说,我国房价过快上升基本原因在于供应不能满足需求。特殊的发展阶段和人多地少的国情决定了我国每年1000多万城镇增量人口的住房需求和由于消费结构升级拉动的城镇居民不断增长的改善性住房需求,以及进行旧城改造而出现的被动住房需求的现状。这些因素叠加,形成了不可遏制的刚性需求,并造成了房价上涨的基本动因。[1]

二、房地产市场的需求弹性大于供给弹性

房地产市场的需求弹性是大于供给弹性的,以商品房住宅为例:

1.从需求的角度:首先,住宅是一种耐用品,耐用品的需求弹性要大于粮食等非耐用的生活必需品。对于很多消费者而言,购房可能就是一生只进行一次的消费行为,在进行消费决策的时候势必十分谨慎,对价格会有相对周密的考察。其次,购房是单笔大金额消费,单价的变动对支付总额的影响较大。再次,除了购房,消费者有很多替代选择。综合多方面因素可以看出,消费者的购房行为事实上具有较大的弹性,购房者对于价格具有较大的敏感性。

下面针对购房者的需求运用经济学的知识进行分析:

如果把购房比作一个“围城”,那么未购房的人就在城外,购了房的人就在城内。

①理性人假设

经济学分析的一个重要前提是假设人都具有理性,所谓理性是指每个人都能通过成本—效益分析或趋利避害原则进行优化选择。[2]即使是拥有三十万能付首付的潜在购房者,一旦要选择购房,总是要权衡利害关系的。和父母亲友合住,住原有的老房,或者租房都能解决住房问题。在背负长期大额房贷加之加息的压力下,人们的购房价值观日趋“现实”,理性成分压倒感性。

②效用最大化

拥有购房首付的人一般都拥有自己的收益目标函数,并且力图使自己的预期效用达到最大化。资金、金钱(M)和收益(I)构成了目标函数中的重要变量。

那么MaxU(M,I)=Max\[U(M,I),O],资金利用的效用最大化与收益的效用最化密不可分,同时也依存于O即由于购房所获得得安全感、幸福感、地位等。

分析了购房者的消费动机,如前所说,房价的持续走高证明房价还没有超出居民的承受力。世界银行和联合国人居中心常常用“房价收入比”(中等房价和当地居民平均年收入之比)来考察居民购买住宅的能力。按照国家统计局公布的数据,2006年京沪穗深四地房价“房价收入比”均高于国际标准的2倍以上。“房价收入比”如此之高而住房需求依然攀高不下,如何解释这一反常的经济现象?

首先,收入数据的准确性值得怀疑。众所周知,中国统计数据中工资的定义并不等于居民收入。在众多家庭中,工资收入只占收入的一半左右。除了工资之外,还有不少类似奖金、回扣、福利以及第二职业等收入。但究其根本原因,导致房地产市场需求旺盛的主要原因在于贫富差距很大。贫富差距比较合理的基尼系数应当在0.35-0.40之间。可是中国的基尼系数已经超过了0.48。房价之高远远超出了80%以上一般居民的承受能力。由此可见,房地产市场上的需求并不是虚幻的,贫富差距、投机者炒房、青年人“傍老族”(独生子女父母双方出钱买房)都是拉动需求的重要因素。

2.从供给的角度:首先,这个市场上已经有数量庞大的开发商,可以为需求提供足够的供给量。其次,目前该行业的实际利润较高,即使利润压缩,也有较大空间。再次,随着市场的进一步规范,一方面行业的进入门槛会更高,开发商的沉淀成本更大,退出风险也更大;另一方面,市场中的竞争将更加激烈,这将给价格带来更多向下的压力。由于土地是稀缺性资源,地价会随之上升,但最终房地产开发商会将其转嫁到消费者身上。整个城市圈在不断扩大,房屋供给在短期内不会有太大减少。新晨范文网

三、需求的变动对房价的冲击更大

既然房地产市场的需求弹性大于供给弹性,我们从理论上可以得出:需求的变动对房价的冲击更大一些。

由图1可以看到,需求不变,供给扩大(x2-x1)(即供给曲线由S1到S2),市场的均衡价格将由y1下降到y3;但如果需求同样扩大(x2-x1)时(即需求曲线由D1到D2),市场的均衡价格将由y1上升到y2,而|y1y2|明显要大于|y1y3|。也就是说需求变动导致价格波动的幅度要远大于供给等量变动时引起价格的波动幅度。

从各个角度审视,房地产行业当前的繁荣仅是表象,行业还未步入良性发展轨道,消费者有待进一步成熟,开发商需要进一步筛选,因此调整将是必然。该行业在未来较长一段时间内都需要政府更加严格的规范和引导,市场化程度有待进一步提高。行政手段作用的有形要素是信贷和土地,无形要素是进入者资格,竞争规则以及监督体制。笔者认为,房地产行业的暴利时代已经结束,未来利润空间会进一步压缩。但是由于行业集中度提高,规模扩张,开发商整体素质提升,诚信意识增强,行业投资风险将减少,行业投资价值将逐步呈现。

经济角度房地产市场动态责任编辑:李老师    阅读:人次