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房地产市场诚信

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一、我国房地产市场诚信现状

根据中消协提供的一份资料表明,2004年我国的商品房投诉事件有31546起,2005年为35689起,其中2005年商品房投诉较2004年上升了13.1%。据统计,按投诉性质分,质量问题高居第一,达到了64.3%,其后分别是价格、营销合同、计量、安全、假冒、广告、虚假品质等。可以看出,房地产市场上的消费投诉呈现上升趋势。而造成这种现象的主要原因就是房地产市场中的诚信缺失。

(一)合同的不诚信。房地产开发商与购房者签订平等合同,这是房地产销售的必要过程,合同的条款代表了双方承诺,彼此都应该严格履行,但是,违反合同在现今的房地产市场中已经屡见不鲜。如,定金陷阱、霸王条款等都体现了合同的不诚信。

(二)虚假广告。广告是宣传和推广产品的有效手段,但一定要以真实、准确为前提。然而,在现今的房地产行业中却存在着种种虚假广告。据中消协调查,由于目前市场销售的商品房多数都是非现房产品,因此在签署合同之前购房者却只能通过广告和宣传图片来了解未来房子的特征,很多购房者在购房后却发现实际的环境与广告上的完全不同。

(三)房屋的质量问题。质量问题是商品房的硬伤,也是对业主影响最大、最直接的问题,如选材、施工、沉降把握等都是直接关系到房屋质量的关键环节,但一些房地产开发商为了减少成本则经常采用同品牌置换等级、外包施工、赶工期等做法。

(四)土地交易暗箱操作,违法违规。由于建设用地关乎房地产开发的命脉,关乎巨大的商业利润。于是,房地产开发商不择手段争夺土地资源,土地管理者违法弄权,大肆寻租;廉价土地或经开发或旋即转手高价渔利,已成为许多地区楼市价格居高不下的重要原因,它令守法房地产开发商望地兴叹,令普通百姓望价生畏,令管理层无所适从。

(五)物业管理的诚信问题。物业管理本应为业主提供各种服务,应视业主为上帝。然而,现实中很多物业公司对自身责、权、利认识产生错位,摆不正自己的位置,对业主正当权益进行限制,甚于随意用停电、停水、不供暖的方式进行威胁。

二、房地产市场中诚信缺失的主要原因

我国房地产市场之所以出现诚信危机,其主要原因是我国房地产市场的不完善。具体表现在开发商、政府行为和物业管理等环节,任何环节出现问题,都将影响我国房地产市场的和谐发展。

(一)政府职能的不完善。有些政府部门执法不公,执法不严,甚至于变相执法,明知道某些项目违规开发,却不给予严厉制裁,甚至还给予验收。行政审批和行政监督工作存在漏洞,审批程序不规范,监督体系不完善。

(二)信息不对称。由于房地产的特殊性,房地产开发商和购房者之间始终存在着信息不对称的现象,其重要体现就在卖方往往利用买方的信息及知识缺陷。在房地产交易领域中,房地产开发商处于强势地位,其掌握的信息远远多于消费者所掌握的信息。例如,在房价不变动甚至有所调低的情况下,通过“技术处理”的办法使商品房的实际面积小于销售面积,从中牟取暴利。

(三)房地产经营行为的短期化。追求利润最大化本来是企业的内在要求,可企业的利润目标不能建立在短期行为之上。但是目前,市场上仍有很多房地产开发商不太注重企业的可持续发展,对品牌和信誉没有正确的认识和态度,信用意识不强。为了满足其短期利益最大化,经常打出一些虚假的“宣传广告”和“服务项目”。

(四)对失信企业处罚力度不够。从经济学的成本—收益理论来讲,众多房地产开发商不诚信的一个原因是因为对失信企业的处罚力度不够,即诚信成本太低,不诚信所受到的处罚远远低于因为不诚信所带来的收益。商品房现在是投诉热点和难点,其中一个重要的原因就是,所受处罚与其所得收益相比太低。

(五)物业管理公司责权不对称。由于房地产开发商与物业“两张皮”,使二者的权利与义务关系不明确,无法形成一个相互制约的体系,导致两者的角色错位;加上我国物业管理公司也不注重自己的品牌建设,不规范服务行为,从而引起很多诚信缺失的现象。

三、房地产市场中的诚信机制建设

建立房地产诚信机制是一个系统工程,每一个环节都非常重要,而且是相互联系、相互制约。所以,需要每一个公民、企业、政府和执法机关共同努力,积极采取有效的措施,逐步消除我国房地产市场日趋严重的诚信缺失问题,实行诚信经营,以促进我国房地产市场的健康发展。

(一)政府在执法和监管方面应该注意的问题。在政府方面,工作重点应该放在法制建设、宏观调控和公共服务上,应该把诚信标准纳入法规,把诚信标准以法律条文的形式颁布,而不能单纯地依靠企业自觉。我国现行的房地产行政管理法律,对于房地产开发商违反法律、法规的行为,大多仅规定了行政处罚,很少规定民事责任,因此各地要完善法律法规,增强房地产开发商失信行为的惩戒制度和规定,要明确政府的办事程序和规范,提高透明度,减少政策的随意性和波动性,建立权力制约机制,为全社会树立诚信榜样。

(二)加强诚信文化建设和诚信教育。诚信文化的建设是种高层次的建设,具有重要的意义。在市场经济的条件下,市场经济主体的行为准则首先应是讲信用。因此,要通过宣传、教育在全社会树立这样一种共同理念:讲诚信不仅是一种应当理解和实行的道德行为,而且是经济人的一种理性选择。当注重承诺成为一种美德、信念和文化时,自利人的自利活动才能转化为他利,在竞争中推动经济发展和社会进步。

加强诚信建设,“以诚实守信为重点”,是党的十六大关于加强道德建设的一个重要论断。因此,必须从思想上重视,从教育上加强,从认识上提高。一要提高对加强诚信建设重要性的认识;二要充分认识诚信品质的重要价值;三要努力争做诚实守信的模范;四要确立诚信是房地产业发展的重要基石观念。从事房地产业的人员必须牢固树立诚信意识,把诚信建设作为政治教育、道德教育和思想政治工作的重要内容,贯穿于房地产市场开发、经营、管理与服务的全过程。

(三)加强法制建设,建立诚信法律制度。市场经济在本质上是法制经济,法律制度的健全是规范和制约活动主体行为并使其健康发展的基础,也是使合法行为得以保障、失信行为受到惩罚、制裁的条件和基础。要尽快建立社会信用体系的法律法规,规定、规范各方面的权利和义务。当前,在市场经济不成熟的经济环境下,仅仅依靠房地产商的良心和自律来营造诚信和谐的房地产市场环境显然不现实。所以,一方面要不断完善相应法律法规体系,用强制性手段规范房地产企业的经营行为;另一方面呼吁消费者增强对自身权益的保护意识。要引导行业把诚信问题由道德层面上升到社会责任的高度,把信用作为企业发展必备的基本要素,转变为企业发展的制度化支撑。把一切活动纳入法制的轨道,形成有法可依、违法必究、执法必严的法律环境。

(四)建立房地产诚信档案和信息披露机制。信息披露是指公司将直接或者间接地影响投资者决策和外部相关利益者的重要信息以公开报告的形式给予传达。建立房地产诚信档案,规范市场信息披露是诚信体系建设的重要工作。要建立房地产诚信体系,就必须为所有进入该市场的主体建立信用记录。这种信用记录,全社会可以很便捷地获得数据。同时,还必须建立起高增值的守信奖励机制和高力度的现实惩罚机制。如果在一次交易的过程当中,一方有失信行为,只要进入信用记录系统,各地通过高科技的手段,可以很便捷地查到这次不良记录,就不再跟你交易了,银行也将拒绝放贷。

建立社会信用体系,可以有效地解决信息不对称问题。它通过无限放大信用缺失的成本,从而给失信方以沉重打击;相反,守信方通过不断积累自己的守信记录可以增值,可以扩大他的信用额度。

(五)建立系统性的信用评价体系。房地产市场的发展是一个系统性的发展过程,房地产市场的诚信建设必须从这个系统中的每一环入手,任何一个环节的诚信缺失,都可能会影响到诚信和谐的生态环境的营造。这就需要建立系统性的信用评价体系,其目的和意义在于:(1)向社会提供可借鉴的信息,营造公平交易的市场,减少投诉;(2)树立房地产品牌企业;(3)积极推进良好的行业诚信风气及规范行业行为。建立信用评价体系,让行业成员共同公开接受社会公众的监督,既是纠正行业作风不正的有力武器,也是促进房地产市场诚信发展的有限途径。

(六)改革房地产经营体制。当前,商品房市场面临的问题还很多,解决房产纠纷的关键之一在于制度建设。首先,要改革我们现在的房地产经营体制,逐步取消期房,只卖现房。当前发生的大量房地产纠纷,包括质量纠纷、面积纠纷,等等,绝大部分都出现在期房阶段。其次,还应改革现行房屋的销售方式,将按平方米计价的方式改为按套售房。平方米是平面概念,而且同一套房屋有建筑面积、套内建筑面积,还有套内使用面积、公摊面积,等等。这么繁琐、复杂的计算过程,使得买房人处在一种信息不对称的弱势地位。如果房子不是以按照平方米计算,而是按套来卖,套内建筑面积就这么大,你觉得值就买,不值就不买,一目了然。而且,国际上通行的做法也是按套买房。只要实行按套卖房,目前存在的面积缩水、公摊面积不清等老大难问题就能得到合理解决。

(七)制定房地产发展行业标准,倡导标准化运作。为在一定的范围内获得最佳秩序,对实际的或潜在的问题制定共同的和重复使用的规则的活动,称为标准化。相反即为非标准化。

非标准化的开发模式是房屋质量问题存在的一大根源,也是这个行业暂时无法回避的先天缺陷。房地产市场目前的开发模式、施工方式注定了产品的质量隐患,没有办法标准化作业的结果就是总有些户型会出现漏水、裂缝等现场。只有靠工业化生产模式取代传统开发模式才能让产品质量有保障,也只有当质量问题不再普遍存在,剔除了影响房地产商诚信的一个主要因素,行业的总体诚信水平才能有大幅度提高。如果房地产开发建设可以进行流水线生产作业,那么产品的质量问题也就可以得到有效解决。对此,国内的万科集团做了非常成功的尝试和应用。在诚信机制建设中,完善政府职能建设是建立法制建设和信用评价体系的基础,在这三个方面和谐发展的基础上,给诚信机制建设创造了一个良好的外部环境,这样就有利于建立合理的房地产经营体制、房地产诚信档案和信息披露机制,从而建立合理的行业标准和标准化运作,得到一个良好的诚信市场。这七个方面是相互联系、相互制约的,都是诚信市场建立必不可少的组成部分。把这几个方面工作可以概括为从业主体和外部约束两个方面,从业主体的自律是关键,外部约束也是必不可少的,否则机制就难以形成。因此,在诚信机制建设过程中,我们应该努力加强各方面的建设,处理好各方面之间的关系,推进房地产行业的健康、快速发展。

商品交换是以社会分工为基础的劳动产品的交换,其基本原则为等价交换。为保证交换行为的利益共享,交换双方都必须以一定的诚信作为合作前提。诚信对于整个社会组织和市场运行效率有着巨大的促进作用,人们普遍认为诚信是社会经济构建和运行的润滑剂。房地产行业已成为我国国民经济发展的支柱产业,然而在现今房地产市场中,由于各种诚信缺失原因而导致房地产纠纷已成为制约房地产市场发展的“瓶颈”。为促进房地产业良性发展,必须以诚信来规范市场行为。

房地产市场诚信责任编辑:刘老师    阅读:人次