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农村房屋买卖合同纠纷司法鉴定研究

2019/09/04 阅读:

摘要:农村房屋所有权人将房屋出售给非本集体经济组织成员后,认为买卖合同无效而引发诉讼纠纷。该类纠纷一般在买卖交易多年之后,在合同认定无效的情形下,法院通常以鉴定方式确定房屋价值,并以此为基础来权衡双方损失。文章对房屋的鉴定总结出两种路径,并对每种路径下适用条件进行总结,提出不同情形下的应当选用的鉴定方法,尝试为司法实务中如何确定合同无效后的损失问题提供解决思路。

关键词:司法鉴定;农村房屋;买卖合同

一、讨论背景

在“房地一体”的法律制度之下,农村房屋的出售意味着集体土地使用权一并转移。如果不能对农村房屋的交易进行有效规制则会导致大量集体土地使用权流入社会,严重侵害集体经济组织的财产权益,所以我国对于宅基地流转有着较为严格的限制。城乡的发展差距导致农村人口向城市流动,也致使农村房屋的闲置现象越来越严重,这为农村房屋交易创造了客观条件。近二十多年土地价值大幅上升,越来越多的农村土地面临纳入城市规划范围,同时房屋的征收补偿数额也较为可观,这也造成农村房屋交易双方出现纠纷,表现在已签订房屋买卖合同的出卖人主张合同无效、返还房屋。司法审判实务中对于本集体经济组织成员内容之间的买卖合同一般认定有效,对于认定无效的情形均为非本集体组织成员(尤其是城镇居民)购买本村农房,故本文所探讨的房屋买卖合同一方为非本集体经济组织成员。笔者从中国裁判文书网中以“房屋买卖”“返还”“无效”“农村房屋”为关键词,以“民事案由”进行限定,得出2014年至2018年,民事案件数量分别为:407件、221件、411件、516件、529件,虽然通过关键词搜索并不能准确界定所要找寻的案件范围,但在一定程度上反映了农村房屋买卖合同纠纷案件呈逐渐增长的趋势。但对于无效后的处理方式,特别是对于鉴定的方法在司法判例中却反映出不同的理念。因此有必要理清不同情形下的无效后同处理路径,统一裁判尺度。

二、问题提出——案例

案例:2003年3月5日,原告赵某与被告朱某签订了《房屋买卖协议书》一份,约定赵某向朱某出卖其宅基地上房屋。以后如房屋拆迁,一切赔偿归朱某所有。被告于签订协议时支付给原告房款。协议签订后,房屋即交付给被告,一直居住使用至今,期间被告对房屋进行了翻建、装饰装修。原告于2016年5月12日诉至法院,要求判决确认原、被告签订的房屋买卖协议无效、被告返还涉案房屋。在案件审理过程中,被告申请对涉案房屋原一层、被告新建的二层房屋的目前市场价值及被告添置的附属设施的市场价值进行鉴定。经法院委托,房屋总价值为299700元。问题导出:案例中法院委托司法鉴定机构对房屋进行了鉴定,如何认定农村房屋的价值,应当采取何种鉴定标准?

三、司法实务中农村房屋价值的判定方式——司法评估

学术界及司法审判中,对于农村房屋买卖合同效力问题进行了探讨,对于城镇居民购买农村房屋的合同效力统一的观点是确认无效。根据《合同法》第五十八条的规定,对于无效合同,“因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”合同无效予以返还(有部分判例支持不予返还),那么对于应当返还价值仅以购房款及其孳息往往显失公允。多数情况下法院会在返还房屋或者不予返还但需要赔偿的情形下,确定相应的损失或房屋价值。从笔者查阅大量的司法判例发现,除以购房款为参考确定房屋价值外,法院均以鉴定结果来确认房屋的价值。对房屋价值进行鉴定,这也是司法实践中确定房屋价值的基本方式。

四、农村土地上房屋价值评估方法

关于集体土地上房屋价值的鉴定方法,无法律规范,也无统一标准。本节将对一般农村房屋价值的鉴定方法进行梳理分析,尝试总结有效的鉴定方案。确定房屋的价值似乎是鉴定机构依据其专业知识予以进行判断,然而由于鉴定的依据或标准不统一,需要法院在审判实务中作出要求。虽然法官对财产价值领域的鉴定并不专业,但应当根据案件的不同情形对鉴定机构的鉴定标准作出指导和要求,以避免鉴定机构采取不同的鉴定方案,导致案件判决因机械适用鉴定结论而造成实质不公。被征收房屋价值“是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。”①通常房屋价值鉴定也有房屋的装修等价值。装修因其使用价值的无差别性,不应因房屋的土地性质而有所差异,在实际鉴定中,也并不因房屋土地性质而鉴定标准有所差异,故此类鉴定并不具有争议,本文也不进行探讨。

(一)参照征收补偿标准确定房屋价值此种方法适用于当地具有明确的集体土地征收补偿标准的情形。所涉房屋已纳入征收范围的,因有相应的征收补偿标准,房屋价值可以通过征收补偿的形式予以体现,该种情形下以征收标准进行司法评估不存在争议,同时对于装修部分、土地使用权等内容也不需要进行另行鉴定(包括在补偿范围之内)。在房屋即将面临拆迁(或并未有政府征收公告,根据本地实际状况,在可预料的时间内被征收可能性较大),但拆迁补偿标准尚未出台情况下,也可采取使用征收补偿的标准对房屋进行鉴定,如北京地区拆迁补偿的公式:房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。②再如湖北省襄阳市中级人民法院在其审理的上诉人吕忠会因与被上诉人王菊芬、杨瑛、祁友姑、王强、王国珍房屋买卖合同纠纷一案,认为“评估部门参照《关于襄樊市市区征收集体所有土地上建筑物等地上附着物补偿标准的通知》进行评估,并无不当”。该地区对于集体土地上建筑物的补偿标准有具体的规定,可为司法机关认定房屋价值提供参考。但是很多地区并未对补偿标准作出明确规定,如《徐州市征收集体土地房屋补偿办法》第十一条,对征地房屋的价值由相应房地产价格评估机构进行评估确定。如果参照同时期类似地段已征收的房地产标准进行评估,虽具有一定参考性,但与参考物总有各种不同因素,难免引起争议。

(二)参考国有土地上房屋价格鉴定的方法对于农村房屋价值鉴定,虽然暂无国家层面的补偿规定,但农村房屋与国有土地上房屋的唯一区别在于土地性质的不同,故可以考虑参考国有土地上房屋征收规定,然后在土地使用权方面区别对待。原住房和城乡建设部印发的《国有土地上房屋征收评估办法》第二十四条规定,“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。”对于房屋价值鉴定需要考虑的因素进行了规定。对于农村房屋价值的鉴定除土地使用权外,考虑上述因素并无不妥。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定:“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”而农村房屋不同于国有土地上房屋,宅基地使用权不同于国有土地使用权,如何借鉴《补偿条例》的规定来确定农村房屋的鉴定方式?一般来讲,比较常见的鉴定方法有:市场比较法、成本法、收益法、假设开发法。但鉴于农村房屋的特殊性,对于国有土地上房屋的价值鉴定方式并不能完全适用于农村房屋。农村房屋价值鉴定大致根据以下两种情形来采取不同的鉴定方法。1.对于城乡结合地区、很有可能被纳入征收范围的农村房屋,涉及此类房屋的案件如仅考虑不动产本身的重置价值,而忽略土地升值价值,则明显对于该房屋的实际占用、使用人不公。采取上述参照征收补偿标准在案件中若有所不妥或有其他不宜参照因素,或所在地区不具备参照征收补偿标准的条件,可以利用市场比较法。所谓市场比较法,就是将评估对象与在临近评估时点相似房产交易价格进行对照,并参考其他合理因素,对类似房产的成交价格予以适当修正的方法,即将涉案房屋假设为国有土地上房屋,以此鉴定出房屋的价值,如《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》第四条第六款规定:“与国有土地相邻的集体土地,其宅基地区位补偿价,可以参照《北京市城市房屋拆迁管理办法》(市人民政府令第87号)确定”。也有学者认为“对于征地拆迁中土地使用权的估价可以以征收后的国有土地使用权出让价格作为间接的估价标准”③用此方法确定房屋价值较为合理、公平。2.对于距离城区较远,可预测的一段时期内不会面临征收的情况下,农村房屋的价值因土地价值在短期内不会发生变动,则不宜采取市场比较法。可以考虑适用成本法进行鉴定。所谓成本法,即在评估时,房屋的重新构建价格去除折旧来确定房屋价值的方法。其公式可以表达为房屋价格=土地重新获得价+房屋的重购建价-房屋折旧。而房屋的重购建价,可以按照房屋重置价或者房屋重建价,一般采取房屋重置价。应当指出的是,对于纳入拆迁范围或者城乡结合处的农村房屋价值进行鉴定时,一般不考虑折旧问题;对于其他农村房屋价值进行鉴定时,一般考虑折旧因素。3.关于第二种情形下的农村房屋交易时间较短情形下,因出卖人反悔要求返还房屋不能给购房人带来可预期的损失。此种情形,一般可不采取鉴定方式,宜采取返还购房款及相应利息损失的方式确定购房人损失。如当事人坚持鉴定,可以采取房屋重建、折旧法进行鉴定,所谓房屋重建法即利用评估房屋原有的建筑材质、技术,按评估时的价格标准,重建与评估房屋同样全新的建筑物的一般价格并扣除折旧的方法。

作者:丁贺 单位:江苏师范大学研究生

农村房屋买卖合同纠纷司法鉴定研究

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