外来人口住房情况分析范文

一、不同年龄段的外来人口居住情况

首先，外来人口按年龄35岁及以下、35-55岁、55岁以上共分为三个档次。笔者认为，住房取得的方式（租赁或产权），在了解和掌握外来人口居住状况方面的作用，要高于了解和掌握人均居住面积的作用。

通过比较不同年龄档次的外来人口来上海的时间、居住自有产权住房的比例，可以发现，除55岁以上年龄段的情况较为特殊以外，另两个年龄段的外来人口，他们在上海的时间变化、居住在自有产权住房的比例是比较接近的。因此，可以将上述几个条件合并考虑，通过多项式拟合，得出外来人口在上海居住在自有产权住房中的比例y与来沪时间x的函数关系：y=0.0027x2-0.0155x+0.0867。根据图1、图2，本市现有的外来人口数量，如果暂不考虑新进入人口，按照居住在自有产权住房中人口比例与来沪时间关系函数，可预测全国“六普”统计结果中上海市的外来人口在未来五年中将居住在自有产权住房中的比例变化。可以看到，2016年上海市外来人口中（根据全国“六普”数据，不考虑未来几年的新增外来人口数量），居住在自有产权住房中的比例将达到21%。根据全国“六普”的反映，居住在自有产权住房中外来人口人均住房建筑面积在35平方米左右，预测到2016年，外省市来上海的居民拥有产权住房总量将达到6600万平方米左右（由于全国“六普”数据不能反映空置房屋的情况，所以这一数据会低于实际情况）（图3）。除了购买产权住房外，市场租赁住房仍是外来人口解决居住问题的最主要方式。从图4可以看到，不论哪个龄段的外来人口，随着来上海时间（离开户口登记地时间）的增加，租赁住房的人均建筑面积都有不同程度的下降，并在来上海时间超过4年以后趋于稳定。

35周岁以下年龄段人群的租赁住房人均建筑面积在17平方米左右，35-55周岁年龄段人群的租赁住房人均建筑面积在13.5平方米左右。外来人口是本市住房租赁市场的主要需求来源。因此，根据以上的总结，一方面考虑外来人口随年龄和来上海时间增加的住房面积需求变化，一方面考虑购买产权住房而减少市场租赁的需求量，同时也考虑新增外省市来上海人口的住房需求，可对未来5年中的市场租赁住房需求量进行估测。根据全国“六普”中来上海时间在半年以内的外来人口数量，假设未来每年新增来上海的外省市人口有80万人，年龄结构在35岁以下和35-55岁之间的比例为3:2。按此进行估计，2016年外省市来上海的人口市场租赁住房总需求量将达到1.8亿平方米（图5）。

二、不同学历的外来人口在上海的居住情况

除年龄结构外，学历是全国“六普”调查信息中的一个重要内容，也是与外来人口住房状况相关性较强的一个因素。根据对入住人员教育程度的选项设计，我们将学历划分为三个档次：高学历档次——大学本科及以上，中等学历档次——初中、高中和大学专科，低学历档次——小学及以下。同样，关注在不同学历档次下，居住在自有产权住房中的人数比例（图6）。从图6可以看到，高学历外来人口随着来沪时间的推移获得产权住房的比例要远高于中低学历外来人口。通过对多项式的拟合，得到不同学历水平外来人口在上海居住在自有产权住房中的比例y与来上海时间x的函数关系为：高学历y=0.005x2-0.002x+0.2012；中等学历y=0.0034x2-0.0222x+0.0835；低学历y=0.0016x2-0.0124x+0.0461。通过上述模拟结果可以看到，高学历外来人口表现出对于产权住房比较旺盛的需求，并且随着来沪时间增加呈现台阶式的上升；而对于中低学历外来人口而言，来沪时间5年左右是一个比较明显的转折点，表现为居住在自有产权住房中人数的比例较之来沪时间较短的同等学历群有了明显的提高。

从不同学历外来人口租赁住房的人均住房建筑面积来看，高学历人口随着来沪时间的增加，租赁住房的人均建筑面积保持在30平方米左右，相对较为稳定；而中等学历和低学历外来人口表现出随着来沪时间的增加，租赁住房的人均面积缩小的趋势。低学历外来人口租赁住房的人均建筑面积普遍低于15平方米。结合本市现有的公共租赁住房的设置标准来看，潜在的租赁对象将主要是高学历外来人口和部分中等学历外来人口;同时,对于来沪时间超过2年的中等学历人口，则需要考虑其如何退出的问题（图7）。四、结论通过“六普”数据分析发现，住房取得方式和人均住房建筑面积是衡量外省市来上海人口住房状态的重要标志。结合全国“六普”中与外来人口特征相关的因素分析，发现年龄结构、受教育程度和来上海时间（用离开户口登记地时间估算）是影响外来人口住房状态的主要因素。

根据55岁以下年龄段中外省市来上海人口居住在自有产权住房中的比例与来上海时间的关系函数，预测到2016年，外省市来上海居民拥有的产权住房总量将超过6600万平方米。通过对35岁以下、35-55岁之间两个年龄段外来人口租赁住房的人均住房面积随来上海时间变化规律的总结，结合外来人口年龄结构判断，2016年外省市来上海人口市场租赁住房的总需求量将达到1.8亿平方米。比较不同学历外省市来上海人口的住房状况发现，高学历外来人口居住在自有产权住房中的比例要远高于中低学历外来人口，同时在租赁住房的人均建筑面积上相对于来上海时间也保持了很高的稳定性；中低学历外来人口在来上海时间满5年以后，拥有产权住房的比例出现较为明显的提升。另一方面，租赁住房的人均建筑面积始终随来沪时间增加而下降，呈现出两极分化。

作者：朱念劬单位：上海市房地产科学研究院