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物业管理论文范文

物业管理论文

物业管理论文范文第1篇

(一)接管验收不科学。

我国在1991年7月1日就实施了《房屋接管验收标准》,旨在规范我国尚未成熟的物业服务行业的房屋接管验收这一阶段,然而在二十多年后的今天,我国前期物业管理的接管验收状况似乎仍然不容乐观,严格按照《房屋接管验收标准》进行接管验收的物业服务企业占有很少的比例。一方面物业接管验收项目不完善;另一方面物业接管验收小组未成立,在接管验收新建物业时进行的接管验收仅仅是安排物业管理专业实习生和保安进行简单的验收。物业管理专业实习生和保安人员不是建筑工程类专业的专业人员,他们仅仅能按照常识或者少量专业知识进行验收,主体结构、电气、附属工程等的接管验收他们根本不能从专业的角度进行,甚至没有进行验收。不论是从开发商处接收新建物业,还是从另一个物业服务企业处接收原有物业,物业服务企业都要严格进行物业接管验收,因为这不仅是对业主合法利益的维护,也是对物业服务企业合法利益的维护。

(二)部门设置不合理。

虽然物业服务企业的部门设置各不相同,但是基本的部门都应包括客服部、工程部、保洁部、安保部。但是由于物业服务行业是一个微利行业,因此很多物业服务企业都以减少部门设置来降低成本。物业服务企业部门设置不完善,导致业主在有疑问时不知道找哪个部门,从而形成对物业服务企业整体的印象不好,并影响以后对物业服务企业的印象,最终可能导致合作关系的破裂。

(三)前期物业管理的概念理解不清晰。

物业服务企业对前期物业管理概念的理解模糊是我国物业管理行业的一个通病,也是不能准确明确房地产开发商、物业服务企业、业主三方权益的主要障碍,同时也是导致业户和物业服务企业矛盾纠纷的主要根源之一。在前期物业管理阶段预收一年物业服务费是错误理解前期物业管理的概念的外在表现,认为前期物业服务合同一旦签订,业主和物业服务企业就存在了相对长远的法律关系,进而损害了业户的合法利益。(六)公关工作不到位。随着市场经济的不断发展成熟,经济网络下的各个成员之间的联系也日益密切,物业服务企业作为成员之一,它同样需要同其他各个成员之间的联系,同时由于前期物业管理的对象主要是新建物业,因此物业服务企业初次接触新建项目势必需要当地组织、企业和政府部门的帮助。然而,在我国物业管理中,特别是前期物业管理中,物业服务企业的公关工作差强人意。

二、对策分析

(一)房地产开发企业履行义务是搞好前期物业管理的前提。

房地产开发企业作为新建物业的大业主,前期物业管理的好坏密切关系着它开发的物业的销售业绩,同时房地产开发企业同业主之间的关系不是在签订商品房买卖合同的时候就终止了,而是会延续到物业买受人购买物业后的某一时刻,因此,房地产开发企业有权利和义务以及必要性为物业买受人享受的前期物业服务质量负责。针对前期物业管理中的问题,房地产开发企业首先要自觉遵守行业规则,在选聘物业服务企业的时候应当充分考虑物业服务企业的资质和其工作业绩,不得只顾自身利益而忽略业主利益,聘请没有资质或者其资质不能管理所开发物业的物业服务企业,不得私下串通物业服务企业损害业主利益;其次应该履行其职责,房地产开发企业是新建物业的大业主,它拥有业主的所有权利,例如监督前期物业管理期间物业服务企业的合同履行情况的权利。房地产开发企业应当监督物业服务企业制定物业管理方案,设置完善的部门。

(二)完善物业管理法律法规是搞好前期物业管理的保障。

制度具有根本性、全局性、稳定性。作为新兴行业的物业管理实践先于物业管理法律法规建设,地方性法规早于全国性法规。回顾物业管理在我国内地兴起的三十年,我国物业管理行业的法律法规如雨后春笋般出现,这表明了新行业的兴起总需要法律法规的保驾护航,而实践也证明了正是如此。虽然我国物业管理行业的法律法规在不断增多完善,但是仍然存在许多法律空白,需要从物业服务企业选聘制度、业主参与制度等方面加强物业管理法律法规的完善。

(三)加强物业服务企业自身建设是搞好前期物业管理的关键。

物业服务企业加强自身的监管。物业服务企业也是市场经济中的一分子,也是盈利性企业,但是它是微利的。在市场竞争日益激烈的今天,各行各业的生存空间愈来愈狭小,而微利性的物业服务性行业更加如此。如何在日益缩小的生存空间中找寻发展的空间,如何充分利用前期物业管理为物业服务企业创造更多价值,加强物业服务企业自身建设是关键。因此物业企业必须加强员工素质建设,提升物业企业公关能力建设,培养物业企业文化建设,加强物业服务企业自身建设将是搞好前期物业管理的关键。

(四)政府部门加强监管和宣传是搞好前期物业管理的重要条件。

物业管理论文范文第2篇

(一)物业管理法规政策不健全、操作性不强我市现有的《秦皇岛市物业管理实施办法》(以下简称《办法》)颁布实施至今,缺乏与之配套的实施细则和健全有效的政策法规,导致基层部门在处理物业管理纠纷上无具体依据。一是对物管公司缺乏明确的法制规范,对其监管缺乏有效抓手。目前对物管公司存在的管理问题,无法依据物管法规予以行政处罚,如个别小区物管公司在与业主产生矛盾纠纷后,随意对业主停水停电,引发业主上访。二是对业委会的权利和义务缺乏明确的法制规范,对其监管失控。业委会没有法人资格,只有权力没有义务或很少义务,政府无法对业委会进行有效的监管、处罚及规范。三是对业主本身的权利和义务缺少明确规范,个人利益与小区共同利益冲突时如何定义和化解。如小区停车位改造损害了小部分业主的利益却方便了大多数业主可不可行;部分业主欠缴物业管理费有没有损害到公众利益都值得探讨。业主自治意识淡薄。

(二)物管公司与业委会及业主的关系紧张、矛盾重重首先,物管公司方面,物管公司观念老化,摆不正自己与业主的位置,常以“管理者”自居,习惯于发号施令,使业主的地位和权益得不到保障。定位的偏差造成了业主与物管公司之间矛盾重重;部分物业服务企业与政府社区管理部门缺乏有效衔接,与公共安全、消防、联防、供电、供水等职能单位的协调机制不够完善,并普遍存在工作人员专业技术知识缺乏,人员素质整体偏低,经营效益差,在服务中经常出现道路、广场、停车场、绿地等公共区卫生状况不佳,垃圾清运不及时,安保措施不严密等现象,引发业主不满,及物业管理费收缴困难等问题。其次,业主方面,部分小区业主对现有物管公司不满,积极筹备成立业委会,其目的就是为了“赶走”现有物管公司,进一步加深业主与物管公司的矛盾;部分业主法制观念淡薄,加之法规不够完善,缺乏自我约束,只强调权利而忽视相应的义务,拒绝缴纳物业管理费。不愿主动缴费的业主感觉物业服务企业的服务可有可无,并没有给自己带来实际好处,即使自己不缴费也可以享受物业服务企业的公共服务。第三,业主委员会成立难。目前,全市成立业委会的小区只占少数,且即使成立了业委会的小区也仍然出现许多乱象,业委会与物管公司因利益的博弈很难和平共处,且缺乏相应的资金支持,物管公司为了更好的操控小区,不希望小区成立业委会,于是进行诸多阻扰,不配合、不提供小区业主资料及候选人信息等;业委会成员素质低,不能发挥应有的作用。

(三)物管公司与居委会及社区服务站的分工协作不到位物业公司与居委会和社区服务站是城市建设管理的最基层单位,是城市管理工作的重要组成部分,它既是住宅小区居民日常生活迫切需要,不可离开的服务部门;又是政府联系群众的桥梁和纽带。但同时这几方之间在小区日常管理中还存在不同程度的矛盾,主要表现在:有的物业公司与居委会,因职责分工不明确,出现了经济利益之争、工作职责之争、服务设施之争,导致关系不够协调。有的小区还出现“有利的事抢着做,麻烦之事无人做,遇见责任‘踢皮球’”的现象,使小区的管理职责得不到有效的落实,引发各种各样的问题和矛盾。其原因有两方面:一是在观念上,人们还习惯于将社会管理工作等同于行政工作,对传统行政管理存在路径依赖,不放心让市场主体承担更多的任务。在进行基层管理体制改革时,看不到物管公司提供的基层管理服务普遍比其他社会组织更具专业水平,运作更高明、品种更丰富、服务更便捷,具备天然的竞争优势,而只是简单地将一些行政管理职责从居委会剥离出来,放到社区服务站里,却没能将包括物业管理等市场主体纳入基层管理体制的整体框图架中进行系统规划设计,对公共服务和管理资源作进一步的整合;二是在具体分工和操作层面上,社区服务站承担着纷繁的任务,其中类似采集信息、社区宣传、社区治安、环境卫生、部分社区服务等与物管公司向居民和业主提供的服务内容有高度的重合性和交叉关系,在管理上“撞车”与“真空”现象并存,由于两不相让、边界不清,从而造成反复上门扰民的现象,引起居民和业主的不满。

(四)老旧小区管理成难题在秦皇岛市旧城区大多数住宅小区缺乏物业管理,目前仍游离于物业管理体制覆盖之外。大量房屋公用区、庭院绿化区被任意占用,普遍存在私搭乱建、垃圾随意堆放等现象;部分房屋失养失修,设备残缺不全,道路、绿地、花园、广场、路灯等市政公共设施损坏严重;地上、地下管道不畅,时常出现污水四溢的情况;个别小区环境脏乱,小区出口大门洞开,人、车畅行无阻,人员混杂,失窃案件频发,居民苦不堪言,极大影响了居民生活质量。

二、加快秦皇岛市物业管理发展,进一步发挥在基层社会管理中作用的措施和建议

(一)通过修订法规、建章立制、出台政策,使业主、业委会、物业企业之间建立良性运作机制首先,加紧修订法规及出台相关实施细则。明确业主委员会主体地位,使业委会获得法人主体资格,有利于公检法机关加强监管;对物业服务企业的监管措施应具实操性,特别是要建立和完善物业服务企业准入、退出和奖惩制度。其次,将物业管理费缴交情况纳入个人信用系统。同时将物业管理费欠缴案件作为简易类案件,由物业服务企业向基层法院申请支付令的方式,确保物业管理费欠缴情况进入个人信用系统的工作效率及权威性。第三,出台有关税收等优惠政策,支持物业服务企业的发展。在我国,物业管理是一种微利性行业,其规模效益显得尤为重要,通过出台有关政策和积极引导,加速行业的转型升级,支持口碑好、业绩佳、实力强的物业服务企业收购吞并小型物业服务企业,通过市场化手段淘汰资质差、管理混乱的企业,促进物业服务企业规模化、集团化、品牌化发展。此外,比照新办企业,减征或免征物业服务企业营业税和企业所得税,或者适当调低营业税税率。对小区物业管理服务达到一定标准后,视物业服务企业对社会公共事务贡献程度确定税收优惠比例。

(二)促进业主委员会建立,发挥积极作用充分发挥业主委员会的作用,对具备建立业主委员会条件但还没有建立的,物业管理行政主管部门给予帮助指导,推动落实。凡具备建立业主委员会条件的,物业管理行政主管部门根据法律有关规定,会同开发建设单位、街道办事处、居委会、辖区派出所制定业主委员会组建方案,组织召开业主大会或业主代表大会,协调、指导选举产生业主委员会,并由市、县物业管理主管部门备案登记后,在物业管理活动中代表全体业主依法开展活动,维护业主的合法权益。认真履行《物业管理条例》规定的五大职能:选聘或解聘物业公司,监督物业公司的日常活动和小区管理经费的使用,对管理服务提出批评和建议,依照有关法规和物业管理合同监督物业公司服务好小区。

(三)发挥政府引导职能,明确职责分工要用法律法规来明确居委会和物业公司的职责,指导和规范其工作。这是避免二者产生矛盾的首要条件。同时,政府积极引导物业服务企业、居委会各基层服务组织通力合作、协同工作。明确物业管理主管部门,抓好社区组织体系和社区主任及小区业委会队伍建设,街道切实加强对社区工作的指导,着力推进社区物管工作。各街道基层组织要加强对住宅小区物业服务企业的关心和支持,将物业管理与创建和谐社区等中心工作结合起来,充分运用物业管理平台进行组织、教育工作,与物业服务企业共同开展消防、安全、卫生等方面的宣传,使住宅小区成为社会主义精神文明建设的窗口和基层公共管理形式创新的典范。

(四)充分发挥物业服务企业近水楼台的优势,政府所需要的基层信息由物业服务企业单一采集、法定提供住宅小区、楼宇大厦是社会管理的基本单元,与其对应的物业服务企业是最基本单元的具有法人资格的“网格员”。为此,充分发挥物业服务企业具有掌握第一手基层信息的优势,政府所需要的基层信息实行由物业服务企业单一采集、法定提供,改变过去多头采集造成扰民的做法。从立法层面、健全机制着手,解决基层信息的采集和管理问题:明确赋予业主、租户及其他人员应主动向其所对应的物业服务企业履行登记有关基础信息的义务;同时,物业服务企业应承担掌握社区各类设施及人员基础信息的责任,定期向政府有关部门提供。政府部门的职责主要是做好监管和督查工作,将物业服务企业提供社区或楼宇基础信息服务的责任纳入资质考核内容,强化动态督查和考核,对物业服务企业提供信息真实性、完整性进行核实,作为对物业服务企业资质认定的一项重要标准和奖惩依据。

(五)鼓励物业服务企业成立便民服务类社会组织,向居民提供日常的专业社区服务物业服务企业作为与社会管理和服务息息相关的行业,长期以来已经在社区里开展了一些文体活动和便民服务,取得了一些经验,应趁此形势向社会企业转型,除了承担传统物业管理外,还可利用其24小时贴近居民的优势,更好地处理社区关系和社区事务,提供更专业和优质的社区服务,如居家养老、日间照料、社区教育、社区文化、网购服务等,以进一步提高管理服务水平,改善与业主的关系。政府给予政策支持与奖励,从而稳定这支社会管理的骨干力量。

(六)完善配套,综合整治,推动老旧小区物业管理工作的开展加大对老旧小区的整治,政策上给予重点扶持。旧住宅小区增建必要的物业管理设施,可享受旧城改造的优惠政策,土地规划等部门要给予优先审批。承担旧住宅小区物业管理综合整治任务的物业服务企业,税务部门给予一定的优惠政策。转变业主的物业管理消费意识。借鉴国内其他地区的一些先进经验,将物业管理纳入社区管理的范畴,街道办事处和居委会可以整合各部门的管理资源,争取辖区物业服务企业的共同配合,尽快改善老旧小区的管理状况。

(七)提升从业人员素质搞好物业管理人员的培训工作。要有计划、有步骤地开展物业企业经理、部门经理、管理人员岗位培训,实行持证上岗制度。同时,物业服务企业还应根据情况和工作岗位的需要,定期或不定期的对基础作业层人员进行短期专题培训,不断提高从业人员的专业技术水平。

物业管理论文范文第3篇

1物业管理公司所面临的困难

我国的物业管理行业尽管随着《物业管理条例》和《物权法》等有关制度的颁布与实施,发展环境得到了改善,但是,物业管理行业所面临的困难从诞生那天起就没有间断过。物业管理行业是一种在实施过程中要面临多方主体(业主、开发商、建筑施工企业、社区管理机构等)的管理体制。当前的物业管理处在社会分层的环境里,物业管理公司正处于矛盾冲突的焦点上,特别是近年来,物业管理行业飞速发展,其他的有关机构则相对比较滞后。有研究表明,业主与物业管理公司发生矛盾的原因大部分是因为开发商、建筑施工企业遗留下来的问题所致。我们常见的问题就有业主在租住期间出现房屋的质量问题,或者是在业主居住之后开发商所做出的承诺不兑现。这些问题目前并没有明确制度对其进行规范。

2业主委员会所面临的困难

业主委员会在当今可谓“形同虚设”。由于我国城市小区设立了物业管理公司,业主委员会也就成了物业管理中的一大薄弱环节。有人认为,导致业主委员会“形同虚设”的原因是业主委员会运行资费短缺等问题。业主委员会在我国被忽视,无论是以前的《物业管理条例》还是被修改以后的新的《物业管理条例》,都没有明确地对业主委员会做出相关规定,因此业主委员会的权利被架空。当前业主委员会的成立并不像以前那么简单。它必须以“由业主参与业主委员会的意愿,并作为自检候选人明确表达业主委员会的竞选理念。同时,业主委员会要求作为其成员,要有较强的责任心,并且善于沟通,有足够的协调能力,具备这些还不够,还要有一定的物业管理知识与政治智慧,并且要有坚韧不拔的韧劲。”但是当今社会具备这些能力的复合型人才非常稀缺,这就一定程度上阻碍了业主委员会在物业管理中的实力,并且阻碍了业主委员会的发展。也有很多业主认为,业主委员会是一个非盈利的自治组织,业主委员会的工作费用应该收支平衡,并且认为业主委员会的成员不应得到工作酬劳,或者只能拿一些少量的津贴。但事实上,业主委员会自成立以来,不仅要面临重大的压力和风险,还要承担繁重枯燥的工作,这并不是少量津贴可以弥补的。这些困难导致了业主委员会资金短缺,并且没有运动机制,由此,业主委员会也就“形同虚设”。

3社区委员会所面临的困难

不难看出,社区委员会的前身是原街道办事处和居民委员会。社区委员会的基本性质为基层群众性自治组织。在自治过程中,实现自我治理、自我管理,并代表居民向国家表达意见。但事实上,社区委员会在工作的时候承担了大量的政府工作,为政府跑腿,并且代表国家向居民传递国家的意志。这就严重地削减了居民对社区委员会的认同感和参与社区活动的积极性,并且加重了基层政府的财政负担,严重阻碍了基层民主政治的发展。另外,一方面部分地区为了体现社区自治的性质,地方政府只承担一些社区专职人员的工资,社区经费划拨很不合理,社区委员会只能以自身的力量,通过各种途径来筹集经费,社区委员会面临着资金困难的问题。另一方面社区管理公司与物业管理公司所提供的市场化的服务商品在某种程度上存在着冲突,这为两者之间的合作留下严重的隐患。当前,社区管理与物业管理还面临着很多困难,这要求国家以及政府做出相应的措施来完善并且促进基层的管理体制的发展。

4结语

物业管理论文范文第4篇

1.1业主对物业管理公司服务不满意引发的纠纷

通常纠纷来自业主对物业管理的服务不满,其中主要包括小区内的清洁工作、消防设备、车位管理、噪音计治安等服务不到位。当有业主自行车或电动车被盗时,向物业索赔,但物业管理公司对此问题拖延不予处理,最终导致纠纷产生。

1.2物业管理公司收取费用不合理引发的纠纷

物业管理公司收费项目不合理引起业主不满也会产生纠纷,其中主要物业装修费、垃圾清运费、电梯使用费等收费标准不统一且不公开化,导致业主不满进而发生纠纷。

2住宅小区物业管理纠纷产生的深层次原因

住宅小区物业管理纠纷产生的深层次原因归结起来主要有以下几个方面:

2.1物业管理法规不够完善

当前现行物业管理相关法律法规及部门规章制度还有待完善,迄今为止,一套完整的《物权法》还未成形,这套法律对物业管理纠纷有十分重要作用。相关部门在处理物业纠纷时,由于没有相应的法律法规为依据,因此不能有效的解决纠纷问题。法律法规不完善致使物权划分不清,管理权及经营权进而分不清,必然导致纠纷和矛盾的产生。

2.2物业管理体制不健全

调查显示,我国大部分物业管理公司都是房地产开发企业的子公司,本身存在裙带关系,遇到任何问题,物业管理公司都会以开发商及自身利益为前提,不会做积极处理。业主反映的很多问题多是开发商遗留下的,例如绿地培植,小区内的公共设施及道路铺设等问题,并不属于物业公司管理范畴,但是业主认为物业管理公司作为开发商的售后服务和维护人,理应为业主解决一切问题。发生在业主和小区物业管理公司之间纠纷大部分来自开发商遗留的问题,而谁开发谁管理的管理体制是发生纠纷的根本原因。

2.3部分物业管理公司从业人员综合素质较低

小区业主越来越关注物业管理中的服务质量及从业人员自身素质,以此来衡量物业管理的水平。通常从物业管理从业人员构成来看,大部分来自转制、转岗、转业及农村剩余劳动力,其文化水平、专业知识技能都无法满足业主对物业管理水平的要求。从业人员的自身素养关系到物业管理公司的服务水平,而当前物业公司雇佣的多是不专业,素质较低,缺乏服务意识的工作人员,加之缺乏有效管理,引起业主和物业人员产生矛盾及投诉。

3解决住宅小区物业管理纠纷的主要对策

解决住宅小区物业管理纠纷,是一项复杂的系统工程,对此,住宅小区物业管理纠纷涉及各方应共同努力、同心协力采取各种对策来解决纠纷、消除矛盾。总体来说,可从以下几个方面着手:

3.1加快物业管理体制改革,解决物业开发遗留问题

相关政府及部门都有责任和义务完善物业管理体制,解决物业与业主之间的矛盾问题,同时监督开发商解决开发遗留问题。新物业接手小区过程中,重视与开发商的沟通技巧,良好的沟通可以给日后的物业管理工作带来很大便利。作为业主与开发商之间纽带的物业公司,为双方沟通做好铺垫工作,面对纠纷采取积极主动的态度,及时处理问题,避免事态发展严重。

3.2多渠道提高物业管理公司从业人员综合素质和物业服务水平

随着我国社会不断进步,人们生活水平逐步提高,对日常生活中服务行业的要求也随之提高,尤其是贴近人们生活的物业管理市场,对其从业人员的管理水平及人员素质要求甚高。当前房价、户型及交通环境是业主选择房产的重要因素,除此之外,物业管理服务水平也在考虑之中。因此物业公司必须拥有专业的、高素质的从业人员才能获得业主的认可,进而在物业管理行业占有一席之地。必须高度重视对从业人员的专业技能的培训,增强从业人员的服务意识。在技能培训中增加项目,如智能化设备的维修及维护,提高服务质量,及时高效的解决业主的生活问题。针对物业从业人员设定考核标准。以标准为依据实现从业人员的自我提升。通过从业人员日常工作能力的表现可以辨别其职业素养高低,因此严格的考核制度对其服务质量及业务技能的提高有着重要作用,通过考察可以激发其工作动力及创新能力,进而不断进行自我提升,使得物业管理水平上升一个台阶。物业管理公司还应加强与业主和业主委员会的沟通。物业管理纠纷产生的原因既有客观原因,也有主观的原因,除国家法律法规要不断完善外,物业管理各方面应在协商互利的基础上不断提高认识,积极预防和减少物业管理纠纷。物业管理公司通过对业主资料的登记,了解每位业主的年龄、个性、职业、家庭状况、收入水平等情况,然后根据情况将业主分成几类。另外,物业管理公司应增加管理服务的透明度,通过宣传栏、座谈会、集体活动等方式,让业主了解物业管理相关法规、常识以及物业管理公司的运作程序和规则,并使业主参与到服务过程中来,从而改善服务质量。

3.3明晰住宅小区业主与物业管理公司之间的关系

首先,物业管理公司依据合同实施物业管理,其管理权来源于业主,业主才是物业管理的主体,物业管理公司实际上是其雇员。业主委员会根据多数业主的意志,有权选择不同的物业管理公司来提供服务性管理。其次,物业管理公司是独立的法人,与业主委员会在法律地位上是平等的。他们之间是受委托人与委托人、服务者与被服务者的平等关系,没有行政隶属关系。

3.4积极用“仲裁”来解决住宅小区物业管理纠纷

物业管理论文范文第5篇

从消防管理方面来说,第一,严禁员工在宿舍区燃放烟火爆竹,严禁员工在宿舍私自存放易燃易爆、易腐蚀、有毒等危险品,一旦发现,严肃处理。第二,不准私自牵拉电源线及安装电器,员工在离开宿舍或在电器使用完的时候及时关闭。第三,严禁挪用、破坏宿舍区的消防栓、灭火器等消防设备,保持全出口和消防道的畅通。第四,员工要掌握灭火器等常见消防设备的使用方法。设有炉灶、煤气、天然气管道的宿舍区要定期进行检查,并按照正确的操作流程使用天然气和煤气。从综合治理方面来说,第一,禁止在宿舍区的走廊及公共产所堆放垃圾杂物、乱扔果皮纸屑。爱护宿舍区内的花草树木以及其它公共器材设备。第二,禁止从阳台、窗户向外丢垃圾、倒水,要把垃圾、杂物放在垃圾桶里。第三,严禁在宿舍的阳台上养花、防止拖把、工具等重物。第四,严禁在宿舍内聚众酗酒。第五,不在中午、晚上等休息时间大声吵闹、使用高音器材。

二、如何做好宿舍区的物业管理安全保卫工作

(一)建立完善的安全管理制度、完善岗位责任制“无规矩不成方圆”这句话深刻说明了制度的重要性,完善的安全管理制度能够约束员工的行为,在制度的建立上,管理人员要结合实际情况制定制度,为了方面管理要细化安全管理制度,不要笼统制定,比如可以把安全管理制度划分为用电安全、消防管理等方面,最终的目的是要做到处罚有据可依、公平公正,同时提高管理者的威信。管理者在制定管理制度的同时要科学划分好科级、部门到员工的安全管理职责,明确他们的职责,做到责任到人,完善岗位责任制,使得各项安全管理工作中层层递进、环环相扣,凡事做到有章可循、有章必循、执章必严。

(二)加强安全管理队伍的建设一支专业、负责、高素质的安全管理队伍能够最大限度的保证宿舍区的安全保卫工作,保障物业公司的生命线和效益源。首先,物业公司再招聘安全保卫工作人员时要严格控制招聘环节,严格把关。在招聘之前提出招聘条件,应聘者不仅要充分认识到安全保卫这一岗位的重要性,还要具有一定的专业化的知识和技能,同时还要具有良好的道德素质和责任感。总之,物业公司要正确对待安全保卫工作,招聘时严格把关,按要求录用。第二,物业公司要对新人进行岗前培训,实行老手带新手的策略,保证安保职员在上岗之前熟悉宿舍区的环境及工作环境,为以后的工作打好基础。第三,公司要充分贯彻“以人为本”的政策,重视安保人员。目前,很多物业公司都忽视了安保人员的重要性,这样公司就不能留住人才。“以人为本”能够让职员充分体会到公司对他们的重视,也有利于公司留住人才。由于安保人员的工作比较辛苦,工资普遍偏低,这样安保人员在工作时就不会太认真负责,所以公司首先就可以适当提高安保人员的薪酬,让他们感受到公司是重视他们的,激发他们的工作积极性和责任感。再者,公司的领导者要适时与安保人员进行沟通,了解他们的需求以及工作上遇到的一些问题。

(三)加强突发事件的预防与处理自然灾害、消防事故等都属于突发事件,比如对于消防事故,首先就要对宿舍区内的消防安全做好完备的工作,定期组织安保人员进行消防演习,锻炼他们的应急技能,在演习中找出不足并加以完善;其次,要在宿舍内大力宣传消防安全、火灾安全知识,让宿舍人员树立安全意识。总之,物业公司要通过各种手段和措施提高保安队伍处理突发事件的能力。

三、结束语

物业管理论文范文第6篇

本次调查的问卷分别在沈阳奥体中心交通枢纽站、龙之梦交通枢纽站和沈阳航空航天大学地铁站这3个人流密集的地点发放,受调对象来自沈阳各个城区及周边地区,从而保证本次调查的结果能具有普遍代表性。

2调查结果的统计与分析

2.1对物业管理服务收费情况的认知

业主认同物业管理为第三产业服务性行业,接受物业管理费为业主日常生活中的一项正常消费,是保证物业管理行业能够持续健康发展下去的关键。在调查统计的结果中,有75.9%的接受调查者表示认同物业管理服务属于一种住房使用过程中有偿收费服务。只有认同物业管理服务应成为有偿服务,业主才会在收缴物业费时表示积极配合,避免部分小区中物业费收缴难以致物业服务质量下降,进而使业主更加不愿意缴纳物业费的死循环。沈阳的物业公司及物业管理协会应注意对业主在这方面意识的宣传和引导,进而促进沈阳的物业管理行业向着更加商品化,规范化的方向发展。

2.2现阶段物业管理中的问题

(1)业主委员会这一制度在沈阳地区执行的并不够成功。在接受调查者中,仅有31.9%的业主表示,其所入住的小区成立了业主委员会且能够代表业主的利益;39.7%的业主表示,虽然其所入住小区成立了业主委员会,但该委员会并未能够获得小区内业主们的信任或不能代表业主们的利益;其余28.4%的业主表示,其所入住的小区并未成立业主委员会。住宅物业管理中的许多工作内容都是如园区绿化、道路、安保等涉及园区内众多公共区域,牵扯园区内全体业主共同利益的工作。如此牵连广泛的事情,需要一个能够代表全体业主利益,全体业主都信服的业主委员会去统一业主们的认识,代表全体业主对物业公司发出指令,使物业公司的服务能够让业主们满意。(2)物业费收缴后的使用情况不够透明。在接受调查的业主中,26.9%的业主表示,其所入住小区清楚明白的公示过物业费用的使用明细;40.4%的业主表示,询问过物业公司的物业费使用明细,但并未得到过明示;32.7%的人表示,并未关心过物业费用的具体使用情况,未曾留意过。从统计结果可以看出,至少有40.4%的业主是关注物业费的使用情况的,正如去超市消费购物后会看看购物小票核对一下金额一样,业主缴纳了物业费进行消费,购买物业公司的服务后,希望知道也应该有权知道自己花了钱都买到了什么。

2.3对物业管理新方式的认可情况

(1)改变现行物业费收费方式。在接受调查的业主中,69.5%的业主更愿意接受按照物业公司实际维修量支付劳务费的收费方式,只有30.5%的业主仍愿意维持现行按照每平方米收取固定费用的收费方式。目前沈阳地区普遍的物业费收取方式都是按照住宅面积,以每平方米收取固定费用的做法去收费。这种收费方式在收取时看似简单容易核算,但存在隐患。每平方米具体多少钱,这个标准各个小区各有高低,但每年都是有增无减。园区内公共设施每年的维修量并非固定不变的,每年都会有波动。这就使物业公司和业主之间产生了一种博弈,即如果今年公共设施状况良好,维修劳务费用低于物业费收取的固定金额,则物业公司获胜,业主们多交的物业费就变成了物业公司的利润;而如果下一年公共设备老化,维修费大幅上涨,物业费无法解决问题,物业公司只能凭借自身资金抵挡、或终止合同以逃避。而业主始终处于被动地位,作为消费者反而身份被动,如何会满意。改变现有方式,实行按照物业公司实际劳务费用向业主收取物业费的做法在核算和收费时会稍麻烦一些,但却既能保证物业公司正常利润的获取,又能使业主利益得到保障,实现共赢。从调查统计结果来看,此种方式获得了大部分沈阳地区业主的欢迎。(2)提高业主的自主度。建议物业公司以适当工资或优惠条件从业主中招聘看楼人,从事为本楼业主保管钥匙、清理卫生、接收快递等服务。从调查结果来看,26.2%的业主表示愿意积极参与看楼人的招聘、58.9%的业主对此事表示赞成但并不愿意去参与招聘、14.9%的业主不赞成此种做法。综合来看,85.1%的业主对此事持赞成态度,并且有相当部分的业主对从事看楼人的工作表示感兴趣。从物业公司的角度来看,从业主中雇佣看楼人会使其成本下降。应聘看楼人的业主多为本楼热心业主,对工资的需求低于其社会成就满足感,相对可以降低物业公司的人工成本。而从业主角度来看,看楼人都出于本楼业主,业主之间对互相的道德操守更加了解,也更加放心,并且有利于现代人邻里关系的建立,拉近业主间的距离,使业主们在小区内生活时能够感觉到温馨。

3对策与建议

物业管理论文范文第7篇

(一)没有清晰的校企政合作作理念

首先是学校不能清楚的认识到校企政合作,学校的观点是进行校企政合作,主要的目的是学生进行顶岗实习,学校基于评估的要求,合作项目主要是基于顶岗实习的目的,学校未从企业的角度考虑,没有结合到企业利益,学校对合作抱有很大的热情,但是企业对合作抱有冷淡的态度。其次,多数企业合作的意识比较淡薄,认为合作可以进行选人,选出学生却不进行培养,对人才培养不重视,育人的作用没有和企业的价值链融入到一起,企业的观点是学校的任务是培养人才,没有为学生提供足够的支持。

(二)合作的形式流于表面

校企政合作在签订合作内容时,实质性内容不强,合作的内容主要局限在让学生实习方面,对于合作过程中和操作相关的条款没有重视,企业在合作方面缺乏积极性,企业通常认为在协议签订后,已经完成支持,合作的形式流于表面。学校让学生去企业实习,学校只是考虑到学生实习,在选择企业时,没有好好地考虑企业的水平,实习的效果并不好,没有让教师到企业中去,帮助解决和生产、管理相关的问题,企业积极性被打击,合作的形式更加表面化。现阶段,校企政合作并没有起到明显的作用,合作的形式比较多,但是合作缺少实质性内容,学校未结合企业的实际要求,企业不能很好的参与,没有结合企业的实际要求,不符合实际工作的需要。在合作的过程中,学校不能向企业提供服务,企业在培养的过程中没有完全的参与。

(三)校企政合作不具有完善的合作机制

不完善主要是表现在以下方面:第一,学校在派人去锻炼的过程中,基本属于无偿性,不能保证企业利益;第二,高校在科研以及实践方面,缺乏实力,在向企业输送技术服务方面,能力具有局限性。学校没有向企业支付相应的费用,学校采取的补偿是实行技术服务,并提供培训;第三,学生在顶岗学习的过程中,企业缺少社会责任感,未结合学校的资源,实行订单教育,也没有培养优秀员工。所以,在合作方面,没有以共赢为基础,更达不到共赢的目的。

(四)教师的素质有待提高

物流管理专业还处在发展中,在物流管理专业教课的老师多数是从高校毕业,直接到高校教学,主要是负责基础课以及专业课。教师缺少实践经验,不熟悉实践环节,部分教师是转自别的单位,不具有实践经验,不符合企业实际需求。

二、校企政合作发展

(一)合作发展的原则

首先是为行业的发展服务。对于行业发展,高校有责任为其提供支持,在制定校企政合作的方案时,需要为地方行业的发展服务,物业合作人员的水平得以提高,物业服务的质量得以提高,物业管理行业的法律制度得以完善,业主和物业企业之间的关系得以改善,有助于社区的和谐发展。其次是为企业的需求服务。校企合作前提是服务于企业,它对合作效率以及效果具有很大的影响。在当前情况下,物业管理素质比较低,管理的水平相对较差,纠纷发生率比较高。学校应当进入企业进行调研,根据企业实际的需求,结合技术的支持情况,考虑到培训的需要,向企业输送人才,培养技术。再次是提升人才培养的质量。在人才培养方面,校企政合作可以发挥重要的作用,许学生可以实地接触到工作,自身的职业能力以及素质得以提升,教学实践能力得以增强。企业到课堂中,人才培养针对性更强,实用性明显。以企业资源为依托,理论教学的效果更加明显,理论、实践可以有机的结合在一起。

(二)校企政合作保障措施

保障措施主要是氛围以下几个方面:第一,实践教学的课程得以完善。物业管理专业在教学主体方面主要是实践教学,在培养人才方面比较重要。在实践教学方面,设置课程的合理性对实践教学效果具有直接的影响,并影响到校企合作的效果。学校应该根据物业管理专业的特点,结合服务、工作的任务等,注重培养专业技能,实践教学的课程需要合理的设置,有助于校企合作顺利进行。第二,联办的企业需要合理的选择。在人才培养的模式方面,联办企业的选择是非常重要的。企业管理方式、运营的力量以及服务的理念对校企合作具有重要的影响。我校在选择企业时,选择的标准是管理比较规范,具有较高的诚信,实力比较强,在校企合作方面,建立实训的基地,改变学校原有物业管理公司,使其作为实训的基地,合理的利用学校的资源,有助于校企合作进行。第三,建立相适应的管理以及教学的方式。校企合作办学的方式需要考虑到很多因素,包括实现学校的教学目标,结合学生的实践能力,还要考虑到落实生产经营目标。校企合作要想长期的发展,需要将企业的实际经营和教育教学目标相结合。通过多年实际经验,学校在教学方式、管理方面得到了一定的发展。

(三)制定合作的形式

首先是在政府支持下进行。政府需要将行业政策出台,并搭建相应的平台,引导企业进入学校,学校进入企业,建设合作的平台。政府参与到合作中,利益主要体现在:有助于提升学生的就业情况,学生就业困难,就业不是对口专业,浪费教育资源;校企政合作可以使得专业设置、岗位需要相结合;这种模式有助于经济的发展。其次,建立人才培养的方案。在建立培养方案时,需要三方参与。根据地方的实际情况,制定人才培养的方案。在制定培养方案时,教学的内容需要符合教学的实际要求,适应企业的发展,有助于指导行业的发展。第三,校企融入到主管部门的工作。物业管理专业处于发展之中,行业发展存在一些问题,如管理存在困难,问题比较多,纠纷发生率高,法律体系并不规范。学校、企业在理论、技术等方面存在优势,需要融入到部门管理,向部门提供帮助,进行毕业指导,将行业的难题解决,有助于物业管理行业的稳步发展。

(四)实际的保障方法

第一,建立指导委员会。委员会分别是三方组成,根据级别管理,分部负责,并实行监控,三方权利、义务得以保证,有助于合作顺利进行。第二,提供制度支持。当三方在合作意向方面形成共识后,就可以将协议签订,职责、义务得以明确,三方行为形成规范。学校要对人才培养制定严格的计划,满足企业的实际需求,满足企政在理论以及技术方面的要求。政府在政策方面需要给予支持,企业为其提供物质条件,能够安排教学任务。相关部门职责相互明确,实行保障制度。第三,更新观念。观念需要得到转变,服务的意识增强,注重行业的发展,考虑到企业的实际需求。三方在发展以后,需要考虑到双方的合作利益,在人才培养的过程中,融入自身的发展,互相促进三方的发展。利用社会观念进行指导,这就需要社会的支持。第四,形成专业特色。根据区域的环境,校企政合作注意融洽性,专业建设具有创新意识,根据学校的专业水平,强化师资建设,形成专业品牌。培养高素质人才,提升人才的技能水平,结合人才市场的需要,注重实用性。此外,还要注重专业教师队伍的建设,企业的专家作为骨干,注重理论和实践的双向发展。借助行业的资源,建立合作机制。

三、结语

物业管理论文范文第8篇

(一)内部控制在风险判断上存在缺陷

任何企业的运营都受到很多因素影响,这些因素构成了企业在运营上的风险。一个有着良好的内部控制的企业在风险判断上都有着正确的选择,而内部控制不好的企业在风险判断上存在很大的缺陷。例如在房地产开发的交房入住而言,就需要物业管理公司和开发商之间有很好的交房交流过程,让业主感受到完善的服务。如果房屋的质量出现问题,就会对物业管理公司的信誉和利益以及开发商的利润产生重大的影响,业主可能会出现由于房屋存在这样那样的难以解决的问题而拒绝缴纳相关费用等一系列问题,企业的资金没有办法收回,就会出现资金流动风险。企业内部控制不强,在判断风险和应对风险上就存在很大的问题。

(二)内部控制设计与执行本身不完善

内部控制的出发点是“内部牵制”,就是各个部门、工作人员之间不相容亦不分离,企业业务的完成不能由单独的某部门或者某个人完成,也不能缺少某一部门或某一岗位完成,所有的业务都在固定的框架上进行。但是在当前的物业管理公司,由于人员成本高,为了维持企业的正常运营,摊子铺的都很大,服务性行业人员多但是普遍素质不高的原因,导致业务完成的流程不完善,制度上也不完善,导致企业内部控制存在问题,内部控制和执行本身存在一定的矛盾,整体上拉低了企业的管理水平,对企业长期健康稳定的发展存在不良的影响。

(三)内部控制缺乏战略导向

随着当前市场经济的发展,各个行业的竞争日趋激烈,我们国家物业管理公司也面临着严重的挑战。发展战略对一个公司有着重要的影响,决定着公司未来利益的获取,也决定着公司未来的发展方向和公司的命运。但是我们国家的物业管理公司由于内部控制存在问题,所以在战略的制定上也存在问题,在制定战略时往往忽视长远利益而只注重眼前的利益,所以无法为企业的发展起到指导性的作用,从一定意义上讲,这些因素限制了企业的发展。

二、加强物业管理企业内部控制的措施

(一)提升物业管理人员意识,完善控制环境

物业管理公司的营运离不开财务的反映和调控,所以物业管理企业的管理着要重点改革财务掌控工作,不只是把他作为企业营运的一个总要部分,而是把他作为决定公司发展的要素,从而提高物业管理人员的意识,从而为改善内部控制环境提供保障。提升物业管理人员的意识,不仅要加强专业知识的学习,从理论上提升员工素质,还要注意增加员工的实践机会,让员工真正的将理论和实践结合起来。同时管理工作者要以身作则,在制定内部控制制度和流程的同时要注意自身的遵守情况,为下属树立良好的榜样形象。

(二)强化物业管理企业内部控制中风险的职能

企业在营运的时候不可避免案的要遭受风险,因此加强企业对潜在风险的判断以及进行风险管理已经成为企业迫在眉睫需要解决的问题。首先,要树立正确的风险意识,不可以夸大风险,也不可以忽视风险;其次,要意识到风险与利益的关系,控制风险的同时要实现企业利益的最大化;最后,要建立企业风险评估的框架,在评估风险是要按照相应的流程进行,做到有据可依,一切按照制度进行,尽可能减少主观因素对风险评估的影响。通过正确的风险评估,让风险也成为企业营运中也起到积极地促进作用。

(三)加强内部审计监督体系的建立

首先要完善内部审计机构的设立。大规模的物业管理公司可以在总部建立审计部,聘请专业人员进行管理,并对下属分公司设立审计部门并由公司总部审计部的专业人员进行培训,并形成规章制度,对企业进行制度化、专业化的管理;小规模的企业则可以设立审计人员,对企业的业务进行监管。其次,企业的其他部门要自觉接受监管部门或人员的监管,并且其他部门也要对监管部门过人员进行监控,形成其他部门与监管部门相互制约、相互监管的局面。监管部门的工作重心要落在企业的核心业务,但是对企业的其他业务不能忽视。

(四)树立正确的内部控制观念

物业管理公司要想长远健康的发展,需要树立正确的内部控制观念,加强企业员工和部门对内部控制体系的重视程度。首先,管理层要投入资金和力度加强内部控制制度的建设,将内部控制落实到制度上,为树立正确的物业管理企业内部控制观念提供制度保障。其次,企业管理部门要明确管理需要的相应的知识和技能,培养员工的相关专业知识和技能,为保持正确的内部控制观念提供理论和技术上的支持。最后,要加强企业文化的建设,在潜移默化中影响员工的思想观念。

(五)加强目标管理和管理信息系统

要想加强企业内部的控制,目标管理和管理信息系统的建设是必不可少的。目标管理系统使得内部管理有制度的支撑和理论的指导,管理信息系统可以很好地反映内部控制系统的动态情况,对策略的实施和相应措施的结果做到及时的掌握。所以加强目标管理和管理信息系统的建设对企业内部控制的建设起到了促进作用。

三、结束语