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房产测绘下共有建筑面积分摊方法分析

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摘要:以广州东塔的房产测绘为例,结合多年从事房产测绘的工作经验,参考国标和广州市地标的共有建筑面积分摊技术规定,探析了科学合理的共有建筑面积分摊方法。

关键词:房产测绘;共有建筑面积;分摊方法

1项目简介与分摊前期工作

1.1广州东塔简介

广州东塔是广州市第一高楼,羊城新地标,集超五星级酒店与餐饮、服务式公寓、甲级写字楼、商场等功能于一体。该项目高达530m,地上总层数为116层,地下5层,总建筑面积为50多万m2。1.2广州东塔分摊前期工作房产测绘操作流程如图1所示,可以看出,共有建筑面积分摊前期工作包括:①核对熟悉图纸,认真查看规划验收图,掌握整栋楼的平面图、结构和功能等,确定专有部分和共有部分、需要测量的部位以及不规则形状部位的测量方法等,并制定测量计划和顺序;②数据采集,以房屋基本单元围合边界为准,套与套之间的共墙、套与公用建筑面积之间的共墙,均以墙中线为界分别量取房屋基本单元套内建筑面积的边长和公用建筑面积的边长[1];③绘图,根据现场采集的测量数据,平差后绘图;④数据分析,区分专有建筑面积、共有建筑面积,并明确分摊范围。

2广州东塔的具体分摊方法

2.1划分广州东塔功能区

[2-3]广州东塔的主要功能区包括商业(-2~7层)、办公(8~66层)和酒店(67~111层);其他功能区包括地下机动车库、地下非机动车库(-5~3层)和避难层等;配套公共服务设施移交项目为邮局等。

2.2明确广州东塔共有建筑

1)水平、垂直通道,包括电梯井、管道井、楼梯间(室内、室外楼梯)、垃圾道、公共门厅、过道、大堂、门廊、走廊、污衣槽、燃气管井、通风井、自动扶梯、屋顶梯屋和电梯机房等[4-6]。2)墙体,包括地上和地下外墙水平投影面积一半的建筑面积[4-5]。3)公用设施,包括变电室、高低压配电房、发电机房、开关房、空调机房、冷冻机房、水泵房、水池、警报工作间、消防控制室、垃圾房、隔油池、设备层、值班室和警卫室等。4)公共场所,包括避难层等。5)物业服务用房。

2.3广州东塔具体分摊

2.3.1整幢楼共有建筑面积分摊(一级分摊)[1,7]1)电设备间,包括变电室、高低压配电房、发电机房、发电机房烟囱、开关房、塔楼立面照明控制室等;水设备间,包括水泵房、废水泵房、水池、水景机房等;垃圾房、人防控制室、值班室、警卫室、物业管理用房等为东塔本幢服务的公用设施,分摊给东塔整幢楼。2)东塔地下室的外墙,扣除地上层主墙体的内半墙厚度,剩余的外半墙体厚度的建筑面积分摊给东塔地下各层。3)东塔地上各层外半墙面积分摊给东塔地上各层(表1)。

2.3.2不同功能区间共有建筑面积分摊(二级分摊)[1,7]为东塔幢内多个功能区服务的共有建筑面积分摊给东塔相关功能区。为东塔商业、办公和酒店共同服务的制冷机房等作为商业、办公和酒店的共有建筑面积分摊给商业、办公和酒店。

2.3.3功能区共有建筑面积分摊(三级分摊)[1,7]为东塔幢内某一功能区服务的共有建筑面积分摊给该功能区。为东塔酒店功能区服务的楼梯、电梯、自动扶梯、走廊、过道、卫生间、茶水间、管道井、燃气管井、设备房等作为酒店共有建筑面积分摊给酒店。

2.3.4不同层间共有建筑面积分摊(四级分摊)[1,7]为东塔幢内相关楼层共同服务的共有建筑面积分摊给东塔相关楼层。1)东塔地下室。为东塔地下室服务的自动扶梯、电梯、楼梯、无盖外梯和风井等分摊给东塔地下室;东塔地下车库出入口分摊给东塔地下车库;东塔地下非机动车库出入口分摊给东塔地下非机动车库。2)东塔商业。首层可直接通往商业楼层的商业大堂、楼梯、电梯、自动扶梯和相关层不开门的或封闭的垂直通道,以及为商业服务的位于其他层的制冷机房、空调管井、燃气管井、风井等分摊给商业。3)东塔办公。首层可直接通往办公楼层的办公大堂、楼梯、电梯、自动扶梯和相关层不开门的或封闭的垂直通道,以及为办公服务的位于其他层的制冷机房、空调管井、风井等分摊给办公。4)东塔酒店。首层的酒店大堂、门廊,可直接通往酒店楼层的楼梯、电梯、自动扶梯和相关层不开门的或封闭的垂直通道,以及为酒店服务的位于其他层的制冷机房、空调管井、燃气管井、风井、污衣槽等分摊给酒店。2.3.5层内共有建筑面积分摊(五级分摊)[1,7]为东塔各层本层服务的共有建筑面积,分摊给本层。1)东塔地下机动车库、地下非机动车库、避难层等功能区,以及为本层服务的楼梯间、电梯间、走廊、卫生间、管道井、设备房等作为层内共有建筑面积分摊给本层。2)东塔商业功能区为本层服务的走廊、过道、电梯、楼梯、自动扶梯、管道井、燃气管井、卫生间、茶水间、设备房等作为层内共有建筑面积分摊给本层商业。3)东塔办公功能区采用垂直分摊和层内分摊两种方式:①东塔各层为办公服务的电梯间、楼梯间,以及为电梯或楼梯服务的通风井等垂直通道的建筑面积之和垂直分摊给办公;②为东塔办公功能区层内服务的卫生间、茶水间、走廊、过道、管道井、设备房等作为层内共有建筑面积分摊给本层办公。

3共有建筑面积的分摊方法和步骤

由广州东塔的分摊过程可总结出房屋共有建筑面积的分摊方法和步骤,如图2所示。4结语对于大型复杂的综合性地标建筑,如何分摊以及分摊得合乎规范和准确是重点也是难点。结合笔者的工作经验发现,要准确分摊共有建筑面积,必须做到:①精准测量绘图计算面积;②必须掌握、理解并能正确运用国标和相关地标房屋测绘规范中有关分摊的技术规定;③精准分析,能区分不同功能区、准确界定专有建筑面积和共有建筑面积并明确所处楼层和部位、准确分析共有建筑面积的分摊范围以及分摊层级,可采取先易后难的方式,即先统计归类容易判断分摊范围的层内共有建筑面积,再统计归类不容易判断分摊范围的层间或大楼的共有建筑面积;④按照从上到下的顺序逐级分摊。这样才能准确分摊房屋共有建筑面积,出具准确的房产测绘成果,满足开发商和业主的房产抵押贷款、租赁、确权、处理纠纷等方面的需求,保障利益相关者的权益。

参考文献

[1]广州市质量技术监督局.房屋面积测算规范:DB4401/T5-2018[S].

[2]中华人民共和国住房和城乡建设部,中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局.民用建筑设计术语标准:GB/T50504-2009[S].北京:中国计划出版社,2009

[3]吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术:房产测量规范有关技术说明[M].北京:中国标准出版社,2001:123-142,195-201

[4]国家质量技术监督局.房产测量规范第1单元:房产测量规定:GB/T17986.1-2000[S].北京:中国标准出版社,2000:21-22,34-35

[5]广州市质量技术监督局.地下空间产权测绘技术规范:DBJ440100/T149-2012[S].

[6]中华人民共和国住房和城乡建设部,中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局.住宅设计规范:GB50096-2011[S].北京:中国建筑工业出版社,2011

[7]中华人民共和国住房和城乡建设部.城市测量规范:CJJ/T8-2011[S].北京:中国建筑工业出版社,2011:152-161

作者:温科技 单位:广州市房地产测绘院

房产测绘下共有建筑面积分摊方法分析责任编辑:张雨    阅读:人次
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