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谈中介机构土地增值税清算工作方法

2019/09/11 阅读:

摘要:本文主要从中介机构在土地增值税清算中的工作分工及职责、完成成本统计工作底稿、完成清算电子表格及清算结果、出具正式清算报告、总结进行了简要的介绍。

关键词:中介机构;土地增值税;工作分工及职责;工作方法

由于房地产企业近几年迅速占领市场,发展很快,很多企业的房屋已交付使用,都达到了土地增值税清算条件。做为中介机构的一员,我有幸参与了一些项目清算,并从中发现了一些规律,在此与大家分享。

一、人员工作分工及职责

(1)录票:一个项目,首先根据体量,安排2-3人进行发票录入。分别录入时间、摘要、对方科目、付款方式、金额、发票号码、调整项目、备注,此工作量大、繁琐,需要工作人员足够细心、认真。录完一年进行一次认真核对,保证与帐上记录一致。汇总时更要检查、核对,确保无误。此工作看似简单,却是土增清算中的基础,所有的成本调整都是以成本表为依据的。

(2)查看工程合同、成本发票、付款、决算:安排1人进行,此人须对房地产行业财务核算熟悉,能使用成本各单方造价及行业经验进行成本合理性、合法性判断。从企业成本明细表筛查占比高的进行表格比对,抽取企业重大合同。对总包合同尤为关注,是否包工包料,哪些材料含在总包价款内,哪些不含;会计成本中的甲供材是否存在与总包合同重复地方,企业竣工备案时间、重要项目的保质期、有无除质保金外未支付的工程款等等,都会对成本调整数产生相应的影响。摘录施工合同金额、查看企业重大合同付款及发票开具情况,查看企业重大合同决算表,此对比表形成后,查看决算与付款、发票差额,列出未付款、未开发票金额。重点关注:①已开发票而未付款项目:查看除质保金外的未付款,再查看挂帐时间长短,是否存在已交房很多年仍挂帐未付现象,若落实给予调整。②决算金额大于付款金额:依决算价计算单方成本,看是否存在单价高于同行业同期水平,若高,则再查看付款停止长短,是否存在虚增决算现象,若落实给予调整。从成本明细表付款方式中筛查是否存在大额现金支付情况,若有,定位翻查凭证,问询企业人员,是否为虚增成本,必要时调用企业银行对帐单,若落实给予调整。从科目余额表中关注企业是否存在其他应收款大额挂帐,在无借款及接受捐赠、投资情况下,此处金额巨大,一般意味着企业自有资金的出借,形成来源为房款,仔细分析原因,再查看成本项目是否存在虚增现象。企业自有资金充足,还引发一个问题,若同期还有借款,则与事实情况出现矛盾。调用企业其他应收款明细帐,对挂帐形成金额、对方单位名称进行分析,对借款利息能否列支提供充足证据。对比表形成后,依总建筑面积,计算各成本项目单方造价,对单方成本过高者,先锁定目标,然后查找出其明细帐,对应翻查凭证,是否存在现金支付、挂帐、无决算情况,落实后需要调整的给予调整。

(3)测算六项成本单方造价:安排1人进行。①查看企业五证、总平图,拉出企业总建筑面积、总可售面积,列示在底稿中;②从企业帐载中筛查六类成本总额,依次列示在底稿中;③从企业提供的销售台帐中筛选出销售合同总额或实测面积对应的销售总额,在底稿分别列示营业税状态下的和增值税状态下的销售额(锡除增值税),对应查出实缴税金及附加列示于底稿中;④从企业提供的销售台帐中筛选各业态已销面积,计算已销比列示于底稿中;⑤查看企业三项期间费用中(有无借款利息,是否能取得金融机构借款利息单)金额,与开发费用(应按主表两大项成本之和的比例10%列示)金额进行比较,取小者列支于底稿中(若企业能够取得金融机构借款利息单,则财务费用中的利息以实际支出列支,其余开发费用按主表两大项成本之和比例5%列支)。重点查看企业是否将项目借款利息列在开发成本中,若开发费用按主表两大项成本之和的10%列支,须将开发成本中列支的利息支出进行调出处理;⑥依据上述资料先在土增清算主表中进行测算,测试结果是否与企业申报数一致,与企业建立初步沟通反馈,看双方是否在计算方法上存在差异(很多企业在类型上按二分法,现行的都已是三分法),先求计算口径一致,让企业存在一个心理接受过程;⑦根据主表上的成本金额、总建面积,计算六项成本的单方造价,对于高出同行业同期水平的重点关注。例如若土地单方成本过高,则要查看土地合同、付款、发票,是否存在问题,发票是否真实、合法,主体是否正确。曾经在清算中发现,土地出让金发票和企业主体不符,又没有三者之间的关系说明等等。上述问题要一一落实,确实存在问题再做调整。其它成本项目前期、基础、建筑、配套、开发间接费依此方法类推。

(4)销售收入、面积核对安排1人:负责将企业的销售台帐分类整理,按业态进行筛选,整理出各业态面积、及销售额,并按营改增节点进行分类,该剔税的要价税分离;根据企业的实测报告按楼栋录入企业的面积,核对准确;进入阳光售房网,查看企业网签情况,是否存在已备案销售,却未在帐里反映情况;依据企业总平图查看,总建筑面积与企业提供的总建筑面积对比是否还有漏项,是否存在企业少报面积情况。

(5)现场报告撰写1人,其职责为项目总负责,翻看企业证照,进行基础资料填写,将涉及数据的先空者,将文字描述部分录入完成。负责与录票者对接、负责与成本测算人员对接、负责与销售统计人员对接,协调解决、判断期间问题。借款利息能否列支有待进一步跟进落实;判断公配设施是否移交,是否具备公配条件;判断哪些设施属于不可售的,哪些是可售的;合理、准确确定好已销售房屋的比例,保证成本各项目分摊的准确性;负责与企业对接,核实重要问题,索要资料。

二、成本录入完毕

由负责销售统计人员进行成本底稿复核;销售统计数据由成本总负责人进行底稿复核;成本分项目调整金额明细由项目总负责人进行复核。层层把控,在离场前核实完毕。

三、二项工作完成后

各分项工作负责人将资料发给项目总负责人进行整体表格录入,完成清算电子表格,形成清算结果。撤离现场前将整套表格发给企业进行核对,报告附件资料让企业盖章。

四、与企业沟通审核无误后,出具文字性的清算报告和辅助报告资料

五、总结

工作安排得当,人员配合好,与企业建立良好的合作关系,沟通好,一个中型项目,5个人一周时间就可以出初步报告并出现场。

参考文献:

[1]2018年全国税务师职业资格考试教材《税法I》.

[2]王江宏,李毅刚.土地增值税清算操作实务.2010.3.

作者:吕亚维 单位:陕西德勤税务师事务所有限责任公司

谈中介机构土地增值税清算工作方法

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