地税部门存量房交易增值税的现状范文

内容提要：全面推开营改增试点以来，存量房交易增值税由地税部门，有利于营改增政策的平稳过渡，但也存在一些问题。本文阐述了地税机关存量房增值税的优势，介绍了北京受托增值税的基本情况，分析了受托征收增值税存在的问题，进而从政策、金税三期系统、调整征收单位、信息共享等方面提出了下一步增值税的工作建议。

关键词：存量房；；增值税；金三系统；信息共享

营改增以来，为促进营改增政策平稳过渡、方便纳税人、提高征管效率，存量房交易（或称二手房交易）增值税采取由地税部门受托的方式进行。为更好地发挥地税部门效果，及时总结经验、破解难题，我们开展了对纳税人取得不动产交易受托征收增值税的调研，从四个方面对纳税人取得不动产交易受托征收增值税的现状及问题进行分析。

一、地税机关受托增值税具有得天独厚的优势

地税部门二手房交易增值税在政策理解、人员配备、征管经验、服务纳税人等方面存在诸多优势。

（一）政策方面

营改增前，二手房交易环节涉及的营业税、契税、个人所得税等税种均在地税机关征管。从2005年开始，二手房税收政策几经调整。为适应政策变化，更好地服务纳税人，地税部门经常开展二手房政策相关培训。以北京市地方税务局为例，十年来由市局组织开展的二手房专题政策培训、讲座几十场，编辑二手房专业政策辅导书籍十余种，政策受众范围广泛。营改增后，二手房有关增值税政策基本平移了营业税相关政策规定。因此，由地税部门二手房交易增值税，无论是一线征管人员还是稽查人员在二手房政策理解上，优势明显。一年来，各级地税部门圆满完成了二手房交易工作。

（二）征管方面

长期以来，地税部门在存量房交易税收管理工作上建立了较为完善的征管体系，积累了大量征管实践经验，由地税机关有利于营改增改革目标的顺利实现，减少社会波动，实现征管效率最大化。在二手房交易中部分涉税指标确定难度高：一是成交价格核实难，而买卖双方合同价格的真伪直接影响税收收入。二是家庭唯一生活用房界定难。按照现行政策规定，计税价格明显偏低又无正当理由的，税务机关有权核定征收。对于家庭唯一住房，也需要税务部门掌握，从而判断该房产能否适用免征个人所得税政策。二手房交易涉税指标的确定除了需要熟悉政策，更需要多年实战征管经验的积累，地税部门较国税部门优势明显。另外，二手房有关信息的取得，有时仅凭税务部门力量不能确切掌握，需要房管、土地、公安等部门协同配合，地税机关在与当地政府部门协作方面较国税机关优势明显。

（三）纳税服务方面

营改增后，二手房交易环节涉及的增值税、契税、个人所得税等税种，分属国税机关与地税机关进行征管。特别是个人进行二手房交易，如果国地税分别缴纳，势必出现“纳税人两边跑，税务机关两边征”的现象，容易引起纳税人反感。国地税互相委托征收将成为破解难题的有效选择，这也是顺应存量房一体化管理的要求。同时，营改增到位后，国税办税服务厅业务量大幅上升，地税则反之。因此，在征管系统尚未实现国地税业务一体化办理的情况下，采取委托的方式可以实现“进一家门、办两家事”的工作目标。

二、北京市受托增值税基本情况

（一）

依据为确保营改增试点工作的顺利实施，方便纳税人办税，财政部、国家税务总局联合下发了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）明确了纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。

（二）范围

文件中所称“取得不动产”，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。可见，暂委托地方税务局代为征收的不动产，是指已经在房地产交易中心备案过，完成初始登记和总登记的房屋，再次上市交易的房产，俗称“二手房”。包括企业纳税人和自然人纳税人。

（三）模式

北京市地方税务局根据实际工作的需要，二手房交易税费征收岗位设置主要有：（1）资料初审岗。负责审核纳税人提供的申报资料，确认纳税人申报资料的齐全、有效。（2）业务办理岗。负责审核资料，录入系统，根据纳税人情况，选择税款征收的税种及相关优惠政策，计算税款，同时，负责收取税款，并打印完税证明及增值税普通发票。（3）业务复核岗。负责检查业务办理情况，资料是否齐全，录入是否正确，计税是否准确等等。（4）档案管理岗。负责档案的留存，档案自查、档案借阅等工作。依托信息化系统，有序开展工作，确保了二手房征收税款业务的平稳运行。（四）流程目前，北京存量房交易的征收流程是由“特色软件”、“金三系统”、“代开票系统”三系统合一联动完成的。“特色软件”负责核定计税价格并申报纳税，打印代开发票申请表、契税申报表。随后，数据自动同步到“金三系统”，由征收岗人员为纳税人办理刷卡缴税并开具完税证明。再由代开发票岗人员通过金三系统提交代开申请，导入单机版“代开票系统”代开增值税普通发票。最后，由档案人员统一进行归档整理。

三、受托征收增值税存在的问题

全面推开营改增试点是1994年以来最为重大的一次税制改革，经过一年多的努力，委托工作运行平稳，成效显著，但也存在一些问题，值得研究。

（一）政策问题

1.政策规定不一致，造成管理复杂现行增值税规定“个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。”个人所得税规定“个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。”增值税、个人所得税都在二手房交易环节发生，但由于政策规定的不同，加大了税务机关征管复杂性，也造成纳税人对政策理解的困惑。

2.营改增对个人所得税的影响个人所得税应征额=（核定价-原值-原契税-10%装修款-增值税及附加）×20%。营改增后，二手房交易增值税税负下降。此外，在应缴增值税减少的情况下，以其为计税依据的各种附加费同样也会减少，根据个人所得税计算公式，增值税及附加的减少直接导致个人所得税可抵扣的税金减少，因此个人所得税会稍有增加。

3.营改增对其他税种的影响增值税属于价外税，与价内税的营业税相比，对房屋交易中的其他税款在计算上也带来一定影响，尤其是在营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税计税依据的认定和计算上，规则变得更为复杂。这就导致在实际的征收中，向纳税人解释税款计算规则面临更大困难。

（二）操作问题

金税三期工程使中国税务部门的软件基础、数据资源、技术条件有了跨越式提升。2016年8月8日，金税三期系统在北京地税系统上线，二手房交易形成了由“特色软件”、“金三系统”、“代开票系统”三系统合一联动完成的模式，经多次磨合，已为二手房交易相关税款的征收提供了很大的便利，但在实际操作和征收过程中，仍存在一些问题。1.金三系统与特色软件衔接问题金三系统上线后，二手房审核通过特色软件来完成，刷卡缴税通过金三系统来完成，但是在日常缴税过程中还是会偶尔出现二者衔接不好的问题，例如在特色软件审核完毕后，在金三系统端无法进行后续操作，或是系统提示查找过程发生错误，无法完成刷卡及增值税发票的开具。2.金三系统个性化问题考虑不周金三系统在数据统计、数据导出、差额征收增值税的业务填报、卖方出现共有产权、网签价格低于核定价格及代开红字发票等特殊情况下，金三系统软件仍不能满足征管现实需要。

（三）单位相关问题

针对单位转让存量房无论在政策规定还是发票管理上，一般纳税人与小规模纳税人均不相同。政策层面，一般纳税人销售其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。而小规模纳税人销售其取得的不动产，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额，在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。发票管理层面，对不能自行开具增值税发票的小规模纳税人由地税代开增值税发票，对一般纳税人不予代开发票。政策规定的复杂性与征收管理的多样性，均加大了地税部门难度。

1.难以判断企业为一般纳税人或小规模纳税人根据企业提供的证照，难以判断其为一般纳税人还是小规模纳税人。在实际办税过程中，北京市的企业通过北京国税官方网站可以查询到该企业是否为一般纳税人，但外地企业无从判断，如要求对方提供当地国税出具的小规模纳税人证明会增加纳税人往返地税局的次数，增加企业的负担，如果以承诺为准，会出现一般纳税人冒充小规模纳税人，由不动产所在地主管地税机关申请代开发票，从而不利于其注册地主管税务所对其进行正常的管理。

2.企业开具销售房屋发票存在现实困难大多数销售房屋的企业多是在北京有个别房产，但其主营业务并没有销售房产，也不是经常发生的业务，在开具增值税发票时，存在单张发票限额、每月领购发票数量限额或是没有差额5%税率，仍需向当地国税进行申请。有企业为避免麻烦，未去当地国税部门申请增版增量，因其单张票面金额受限，为买方开具多张增值税发票，这无疑给买方再次销售带来了不必要的麻烦。

3.不便于注册登记地主管国税机关对企业的管理在实际办税过程中，单位转让二手房可能存在低于原购房价格的现象，地税部门按照政府指导价核定征收税款。很多地方国税部门不允许企业这样异常交易，但企业往往不会提前咨询当地国税机关，导致企业在房产所在地地税部门缴纳完税款后，因国税部门对其纳税事宜不认可，造成企业来地税部门退税，重新签订存量房网签合同，再次到地税部门申报缴税。这无疑给征纳双方带来不必要的工作量。

四、对下一步工作的建议

（一）统一二手房交易相关政策

目前，房地产价格仍在高位，从促进房地产市场健康发展、遏制房地产投资的角度考虑，以及为方便征纳双方更好地把握现行政策，提高征管效率，建议统一二手房交易中涉及的增值税与个人所得税政策规定，将免税时间统一规定为一个时间，我们认为三至五年为宜。

（二）增强系统对接，加强部门间信息共享

目前特色软件与金三系统并未完全衔接，数据仍需手工通过台账统计，档案归集人员手工录入台账准确率不足。应进一步完善金三系统的相关功能，增强申报核定系统、特色软件、金三系统和代开发票系统间的对接，弥补目前的不足，如发票地址重复、赠与代开发票金额录入不能为零等问题。此外，目前仅有特色软件中存量房信息实现了与建委系统的对接，建议加强税务系统与外部系统的对接，避免手工录入合同信息情况的出现。加强与其他有关部门的信息共享，如已售公房情况、拆迁情况以及法院判决等信息，建立税务系统内部的退抵税核查系统，在提高办税效率的同时，规避税务风险；加强与公安、民政部门的合作，对纳税人提供的材料进行有效核实。

（三）适时调整单位转让存量房增值税的征收单位

单位转让存量房存在征管分离、票税分离、信息分离、国地税衔接滞后等问题，使得国地税部门存在一定的税收执法风险。鉴于单位转让不动产政策明晰，不涉及过多的税收优惠及住宅性质界定等问题，建议适时调整单位转让存量房的增值税征收机关，即地税机关不再对单位转让二手房业务增值税，而改为企业向机构所在地主管国税机关或不动产所在地国税机关自行申报缴纳增值税，自行开具发票。对不能开具发票的纳税人到国税机关代开发票，从而理顺并解决了目前因模式给税企双方造成的诸多不便。

（四）深化国地税部门合作，加强二手房信息共享

通过信息化建设加强国地税合作，建议在金三系统中增设“单位纳税人二手房交易信息查询模块”，构建固定信息传递系统，国地税机关工作人员能够及时通过模块判定纳税人二手房交易各税种完税情况，形成良好的二手房护税网络，从源头上控制税款流失情况发生，降低执法风险，确保税款应收尽收。

作者：陆坤；蔡莹；马琳