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土地增值税清算成本费用分摊扣除思考

2016/06/30 阅读:

【摘要】

土地增值税是我国参与土地收益分配的主要手段,是我国进行宏观调控的重要措施,更是关系我国房地产市场发展的重要保障。因此,合理确定开发成本的分摊是准确计算土地增值税的关键。近年来,随着我国对房地产市场宏观调控政策的相继出台,我国税务部门加强了对房地产企业的监督与管理。特别是随着我国税务总局一系列文件的出台,加强了对土地增值税清算的监管力度。土地增值税成本费用的分摊方法是否合理将对房地产企业的利润产生最直接的影响。本文将就我国房地产企业土地增值税清算成本费用分摊扣除问题进行探讨,并探寻恰当的分摊方法,以期为房地产企业的发展提供有价值的策略。

【关键词】

土地增值税;清算成本费用;分摊扣除;问题;策略

一、引言

对于房地产企业而言,房地产企业的经营收入主要包括:商品房的销售收入、土地转让收入、配套设施销售收入等共同构成的。土地增值税作为房地产企业中的一项重要成本费用支出,将对房地产企业的利润产生直接影响。近年来,国家为了控制房地产市场的发展,先后出台了一系列相关政策,并加强了对土地增值税的征管力度,使得土地增值税的税收幅度远高于其他税种。2007年2月1日起,我国土地增值税的缴纳办法发生了改变,由过去的预征制转变为清算制,并进一步加强了对我国房地产企业土地增值税清算的管理,这在很大程度上加大了我国房地产企业的税收负担。因此,对于房地产企业而言,合理清算土地增值税,通过对房地产企业的收益和成本费用等活动的调整,实现企业的收益与税负之间的最佳配比,努力降低土地增值税税务成本,为房地产企业的发展提供新的契机。

二、土地增值税成本费用分摊扣除的计算及相关案例分析

(一)从多个开发项目层面来看就我国相关资料显示:在对可以转让的房地产项目进行计算成本费用的分摊时需要有相关金融机构的证明,而且也只有有了这个证明才可以根据项目的实际情况进行费用的分摊和扣除;但是,对于扣除的最高限额也做出了规定,即不能超过法律规范中规定的限额;在财务费用并不明确的情况下,企业也不能提供出相关的银行贷款利息的证明,此时的利息支出就不能按照上述方式进行扣除,而是需要通过一个公式来计算完整,即:利息支出=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本计算的金额)*5%。所以企业可以根据自身的实际情况选择不同的方式来计算,根据测算结果对于两种方法进行正确地决策与选择。简单而言,就是要看哪一种方法计算后企业应缴纳的土地增值税更少。例如:甲房地产企业在进行房地产开发项目时,与2013年1月1日为了保证项目的顺利开发向银行贷款5000万元人民币,银行的贷款利率为7.65%,2014年1月1日,为了缓解资金的压力,该企业又向银行贷款500万元人民币,此时的借款利率为10%,直至2014年4月1日,该企业又向银行贷款1500万元,此时的贷款利率为8%。该公司进行施工的项目造价为6500万元,在项目的施工期间,该企业分别支付6000万元给施工单位,在竣工后将剩余的500万元一次性支付给施工单位。那么,此时我们可以假设:该企业的项目工程符合国家土地增值税的清算条件。计算结果为:5000×7.56%×2=756万元;但是,该公司的该项目的支出总额为6500万元,而且已经超出专门借款总额5000万元,那么如果以一年是365天来计算的话,经相关公式的实际计算可知,该公司的借款费用中的资本化的利息费用就是794.96万元,计算后得出的这个数额就是该公司能够扣除的利息费用。

(二)从同一土地上的不同项目层面来看我国土地增值税中对这一项目做出了规定:纳税人为了取得土地的使用权而向对方支付的土地价款、开发土地和配套设施产生的成本、按照国家的同意规定应缴纳的相关费用等,这些都是在允许扣除的项目内的。例如:土地征用费、劳动力的安置费、耕地的占用税、土地的地上以及地下的附着物的拆迁补偿的净支出、为了安置动迁用房发生的支出等,这些都属于上述内容。另外,还包括开发过程中的一些基础设施费、前期的工程费、公共配套设施的费用、开发过程中出现的间接费用等。待项目建成竣工后,如果项目的产权属于全体的业主,那么他的成本与费用都属于可以扣除的范围之内;如果该项目在竣工后无偿交给国家或政府部门作为公用事业使用的,那么成本与费用也是在扣除的范围之内的;如果该项目在建成后有偿转让给别的部门,那么就应该对转让所取得的收入进行准确计算,并允许对成本和费用进行抵扣。例如:乙房地产企业在某市一次性征地2万平方米,支付“三通一平”费用共计4000万元,在相关的规划中,该房地产企业的准备通过分期的方式建设8个项目,共占面积1.2万平方米。

(三)从普通住房与其他商品房的层面来看我国现有的法律条例和制度规范对普通住房和其他商品房的定义和范围都做了明确的规定,我们所说的“普通住宅”主要是根据各省市自治区、直辖市的人民政府根据国家的相关规定来制定并执行的。另外一种情况就是,该企业不仅承担着普通住宅的建设与开发任务,还承担着其他房地产企业,那么就应该对增值额分别进行核算。而在这个过程中由于土地使用权问题涉及到的相关费用,例如配套设施成本费用、土地开发成本奋勇、新建房等成本费用时需要全部计入到“劳务成本”账户中进行处理。但是,在实际工作中,如果企业经营的房产是门面房和经营性住房混合在一起的房产形式,那么通常情况下,就二者的成本来看,门面房要远远大于普通性住房的价格。因此,有必要对商品房的建筑造价要另做工程结算的报告,这样才能有效地对门面房、住房进行区别对待,并以此为基础对建筑成本进行准确地计算和分摊。

(四)从其他费用层面来看分摊费用扣除我国相关的土地增值税政策中对于纳税人开发项目的实际成本主要包括:前期的工程费用、征地补偿款、拆迁补偿款、基础设施费用、开发所发生的期间费用、配套设施的费用、职工的工资、福利费、折旧费、办公费、水电费、劳保费等。另外,对于房地产开发项目中涉及到的相关的销售费用、管理费用,应该按照(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本计算的金额)*5%来进行计算并进行扣除。简单而言就是:在实际项目开发过程中对于发生的销售费用、管理费用等其他各项费用都需要按照相关规范显示的比例来进行扣除,所以说,对于哪些属于开发期间费用,哪些属于开发间接费用,都会对增值额产生直接的影响。在具体的实际工作中,具体哪些是直接为管理和组织开发房地产项目而发生的,哪些不是需要依照实际情况来定,并且有的时候做进行区分时存在一定的难度,这就要求企业必须制定出一个合理的分摊扣除方案。

总之,不论在进行土地增值税清算时采取何种方法进行分摊,必须严格遵照税法的规定,并结合企业的实际情况科学地、合理地、规范地进行成本费用的分摊,合理避税,实现税负的公平竞争。也只有这样才能减少实际计算过程中不必要的风险和损失,进而在提高土地成本分摊扣除会计处理工作效率和效果的基础上,促进项目的顺利开展和高效进行,进而促进企业在激烈的社会竞争中赢得更多的经济效益和社会效益,实现更快更好的发展和进步。

参考文献

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[2]郑军.关于房地产企业土地增值税筹划的思考[J].中国经济月刊电子版.2013(03).

[3]熊英.土地增值税新政下房地产企业税收筹划浅析[J].商业经济.2010(21):54-55.

[4]朱顺江.房地产开发项目的成本控制探讨[J].当代经济.2010(06):24-25.

作者:孙桂凤  鲁春红  单位:北京中关村科学城建设股份有限公司 华油实业开发总公司

土地增值税清算成本费用分摊扣除思考

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