房地产的资本动力之银行信贷探讨范文

一、引言及文献综述

MarkCarey(1999)通过构建土地价格模型研究金融参与和房地产市场繁荣之间的关系，认为对土地价格持乐观态度的人将对供给相对固定而且没有卖空的房地产市场价格具有重要影响，放款者能够以乐观的土地价格来评估其抵押品的基本价值。Allen和Gorton(2003)构建了一个连续时间序列的有限期界条件模型，认为在有限期界的条件下，金融业的发展是房地产业繁荣的直接资本动力。Allen(2004)利用一个简单模型对银行资产泡沫问题进行了研究，认为银行的中介作用最终将导致资产泡沫的产生。Wong(2006)对泰国1997年经济危机爆发前的房地产崩溃原因进行了研究，认为经济的持续增长会产生对房产较高的需求，人们对房产市场的预期也比较乐观。Herring(2006)研究了银行危机和房地产繁荣之间关系，构建了信贷市场模型，该模型通过对Carey模型进行扩展所得结论，认为银行贷款数量的集中和增加使房地产繁荣，房地产的繁荣最终会导致银行危机。Hengiute(2007)通过构建房地产市场的局部均衡模型研究经济泡沫问题，认为银行信贷、行为人预期和政府政策和房地产泡沫产生有重要关系。Zurbruegg(2008)利用美国1982年至2002年的股票市场和房地产市场的月度数据实证研究房地产市场和金融业之间的关系，认为美国房地产市场和股票市场存在动态相关关系。Lenggue(2010)通过研究认为中国金融运行市场和房地产市场的风险主要是由中国现阶段的制度缺陷所导致的，由于央行实施价格管制政策，监管当局对资产比例进行控制，银行经理人正的私人边际利益扩大了对房地产市场的贷款供给，致使房地产价格被系统高估，房地产市场的风险随时间的延续而逐渐积累。综上所述，国内外学者对金融运行市场和房地产市场之间关系的研究很多也很深入，实证研究和规范研究都很丰富，但大多是从整个国家或国际社会的角度研究两个市场之间的关系，而且只是研究金融运行市场对房地产市场的影响或者房地产市场对金融运行市场的单向影响，对两个市场互动性影响的研究较少。本文的创新点在于实证研究金融运行市场和房地产市场发展之间相互影响的关系，从国外资本、银行信贷和自有资金三个方面探讨我国房地产市场运行的资本动力。

二、房地产经济运行的资本动力考察

1.变量选取及说明为了实证分析。金融运行市场对房地产市场的影响，本文选取房地产开发投资总额(FT)作为因变量，根据房地产资金来源选取国外资本(WD)、银行信贷(ND)、自有资金(ZC)和其他资金(QT)等四个变量作为自变量代表金融运行市场，研究以资金供给为代表的金融运行和房地产运行环境之间的相关性，分析我国房地产市场发展的资本动力因素。鉴于商品房销售业绩对房地产市场发展的重要作用，本文把商品房销售额(XS)也当作自变量分析其对房地产市场的影响。

2.数据来源及平稳性检验。本文所使用的房地产市场环境影响的资本动力因素数据来源于中国县域产业分析平台网，以上6个变量数据均为中国县域数据。依模型性质，如果产生“伪回归”现象，则会对整个回归结论的准确性带来负面效应，因此，首先需要利用Eviews软件验证时间序列数据的平稳性，得到的变量数据ADF单位根检验报告。

3.回归过程。首先，利用外资和房地产开发投资总额的相关系数最大为12.374，也就是说在相同条件下，如果外资每增加1亿元人民币到房地产市场，将使房地产开发投资总额增加12.374亿元人民币;其次，银行贷款的相关系数为1.378，表示在保持其他条件不变的前提下，国内贷款每增加1亿元人民币，房地产开发投资总额将增加1.378亿元人民币;第一，其他资金来源的相关系数较小为0.254，表示在保持其他条件不变的情况下，其他资金来源每增加1亿元人民币，房地产开发投资总额将增加0.254亿元人民币;第二，自筹资金的系数是－0.327，表示在保持其他条件不变的情况下，自筹资金来源每增加1亿元人民币，房地产开发投资总额将减少0.327亿元人民币。房地产市场主要受金融运行市场中的国外资本影响，国内银行的贷款支持是助推房地产发展的重要因素，自有资金数量能抑制房地产发展，房地产开发的综合指数是金融业资金流向房地产业的向导。

4.格兰杰因果检验格兰杰因果检验可以检验出房地产市场是否与金融运行市场变量之间存在因果关联。金融运行市场各变量与房地产市场存在因果关系，并且这种因果关系是双向的。因此，国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金等各类资金的积累有利于房地产市场的繁荣和发展，而房地产市场的发展又促使房地产商增加对资金的需求。商品房销售额的扩大意味着房地产比较畅销，房地产市场的繁荣直接表现为商品房销售额的增加。

三、资本来源指数与房地产运行环境

为了进一步检验所选取的房地产运行资本动力因素的影响程度，本文引入资本来源指数的概念。所谓资本来源指数是指根据房地产市场发展所需要的资金来源，即通过考虑综合风险与收益因素对房地产市场的影响程度，综合考虑风险和收益因素所计算出的房地产影响因素是相对重要的指标。另外，房地产运行的根本保障来自资金市场，所以资本贯穿于房地产发展的整个过程，在均衡状态下，资本市场使风险和收益之间实现很好的组合，在较低风险下获取较大利润是每个房地产经营者所追求的目标，但由于风险和收益的不确定性，需要用风险收益指数来表示。

四、结论与建议

房地产业作为我国的先导产业，对国民经济的发展具有重要作用，房地产业的发展和金融运行环境有着密切关系。要想推动房地产市场的繁荣发展，必须创造良好的金融运行环境，为房地产提供资金融通方面的支持。金融运行市场中很大一部分资金在房地产市场中流通，金融产品的创新以及金融运行市场的成熟能更好地满足房地产商的资金需求，而房地产业的发展又能为金融运行市场提供丰富的资金来源。本文通过建立计量模型并利用我国县域数据实证研究金融运行市场和房地产市场环境之间的关系，估算了房地产市场发展的资本助力因素的指数大小，实证研究得出以下结论:(1)房地产业发展和金融运行环境存在双向的因果关系。房地产业的繁荣会提高货币资金的使用率，促进资金融通，带来金融运行市场的快速发展;而金融运行市场环境的改善意味着金融服务的改进，金融产品的创新能为房地产业的繁荣发展创造更好的条件。(2)国外资本是影响我国房地产市场的主要因素，对房地产市场的发展起着主导性作用，国内银行的贷款支持是助推房地产发展的重要因素，自有资金在房地产投资中的比例是抑制房地产发展的重要因素。(3)房地产开发的综合指数是金融业资金流向房地产业的向导，消费者对房地产业的综合发展所持态度越乐观，银行资本向房地产业的流量越大，房地产销售价格和房地产开发面积也对资金流向产生重要影响。基于以上结论本文提出以下政策建议。

第一，规范房地产市场的国外资本，引导其向基础性房地产部门投资。房地产业的发展离不开金融资金支持，在我国房地产市场繁荣发展的同时，社会游资会对房地产业的发展起到推波助澜的作用，目前国际游资是影响我国房地产业发展的主要因素，也是房地产泡沫的重要来源，一旦国际资本撤出房地产市场，房地产泡沫将会破灭，导致房地产业的萧条，影响整个国民经济的正常运行。2012年我国8个典型城市商品房库存总量比2011年增长约40.31%，处于高位运行状态，要保持房地产业的健康发展必须理性对待国内外资金的支持，应合理评估房地产的需求，通过“限贷”制约金融资金支持。

第二，建立金融运行市场预警机制，制定宏观金融政策稳定国内金融运行市场。近几年房地产业一直是社会各界关注的热门话题，也是“两会”讨论的焦点问题。由于房地产的发展关系到国计民生，政府制定了一系列宏观调控政策，其中包括房地产市场资金规范使用的政策，但政策的频繁变动使房地产市场出现了不稳定预期，陷入“动态不一致”陷阱。要使房地产业健康良性发展，必须在保持宏观调控政策稳定性和持续性的前提下，采取灵活及针对性较强的措施，使消费者对房地产市场产生合理预期。

第三，引导消费者理性消费，平衡供求失衡现象。为了协调金融运行市场和房地产市场之间的关系，今后要进一步完善社会主义市场经济体制，构建以市场为主导满足消费者多层次需求的住房供应体系。应坚持住房市场化改革方向，健全相关法律法规，改善投资环境维持市场秩序，引导消费者理性消费，减少虚假需求现象，合理解决环节供求失调的矛盾。应在坚持市场机制对房地产资源配置的基础性作用前提下，从政策上健全促进房地产业良性发展的长效机制，降低房地产市场风险。（本文来自于《经济问题》杂志。《经济问题》杂志简介详见.）

作者：厉孝忠唐霞单位：宁波工程学院光华法学院中共中央党校石家庄经济学院