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房地产及项目投资研究

2019/06/28 阅读:

摘要:房地产在投资建设过程中,会受到政治环境、经济环境等多种因素影响,存在极大的不确定性和诸多潜在风险。就目前国内市场环境而言,房地产市场竞争十分激烈,一次的正确决策不能使企业得到以往的高收益,但一次错误的决策却极有可能给企业造成毁灭性的打击,造成不可弥补的损失,如何在竞争中生存下来已经是房地产公司正在面临的考验。基于此,通过简述房地产相关定义,以及房地产开发项目投资特点,分析房地产项目投资要点。

关键词:房地产;开发;项目投资

一、房地产相关定义

唐永忠在《房地产开发与经营》[1]中论述,房地产是一个非常复杂的概念,简单定义就是房产和地产的结合体。若按广义和狭义方式来定义,广义上房地产指的是全部土地和房屋及固着于土地和房屋上不可分离的部分,实际上等同于不动产;狭义上房地产是指城市商品化的房地产。当将房地产定义为一种产品时,从事这种产品开发经营的行业就是房地产业,是由从事房地产开发、经营、管理和服务等经济实体所构成。《中华人民共和国城市房地产管理法》中定义:房地产开发项目是指在依据法律取得土地使用权的国有土地上进行基础设施与房屋建设的项目。房地产项目投资是指将一定额度的资金投入到房地产项目开发活动中,以期得到更大收益的投资行为。具体而言,从购买土地使用权开始,经过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得房地产商品,之后通过交易,将商品销售出去的过程。一般而言,房地产项目投资属于预先垫付性投资。房地产开发项目投资有多种分类方式,按投资的用途划分比较具有广泛性,即住宅房地产、商业房地产、工业房地产、休闲型房地产以及特殊物业等投资类型。

二、房地产开发项目投资特点

房地产业处于产业链的中间环节,更多的属于一种资源整合型行业,具有复杂性、强关联性、强区域性、强政策性以及高风险的特点。随之而来的,房地产投资的特点最主要体现在投资品种多样、资金需求量大、投资周期长、投资收益差异大、容易受经济和社会政策影响以及投资预期风险大等方面。因此,只有经过认真科学的研究,决策才能实现收益。

1.投资品种多样。由于房地产开发项目的分类很多,房地产开发项目投资品种也呈现多样性的特点。在房地产开发项目投资过程中,可以选择商品房项目开发投资、商业用房项目开发投资、工业厂房项目开发投资等。

2.资金需求量大。房地产行业属于资金密集型行业,所需投资额巨大。一般来说,一个房地产项目投资所需资金少则数千万,多则十几亿甚至几十亿。因此,在整个项目投资全过程中都需要围绕资金的筹措、现金流的保障做大量的工作,合理安排资金构成,是保障项目成败的重要因素之一,目前各企业在项目投资过程中,资金来源一般包括企业自有资金、预售收入、信贷融资、债券融资和财政资金,还有一些企业在我国法律允许的范围之内吸引外资进行项目开发,包括合资、合作、入股、贷款、债券和股票等形式。3.投资周期长。房地产项目,一方面,需要经历从可行性研究到施工、竣工这一整套过程,每个过程都不可或缺,且都需要经过认真的研究,造成整个房地产项目投资周期长,一般需要几年甚至更长的时间。另一方面,房地产投资变现存在一定的复杂性,造成其流动性差,投资回收期长。

4.投资收益差异大。房地产投资收益的影响因素多种多样,从投资角度看,影响其收益的因素往往包括开发项目所处的区域位置、当地的经济发展水平,人们的购买力,对房价的预期等客观因素,又包括投资项目的性价比、企业品牌、营销能力、管理水平等主管因素,多种因素叠加一起,造成项目投资收益差异较大。

5.经济和社会政策影响大。我国房地产业的脉搏,一直伴随着经济和社会政策的变动而跳动。国家的金融政策、土地政策、住房改革政策等等一系列关乎房地产、金融、民生的政策,均会对房地产业产生极大的影响,从而影响到房地产项目的投资决策。也只有通过经济和社会政策的合理干预,才能保证我国的房地产业健康、有序、良性地发展。

6.投资预期的风险大。房地产项目投资实际上是投资人利用现在的投入换取未来收益的一种经济活动,在投资时,未来的收益是预期的,是建立在预测多种影响未来收益因素基础上的。由于影响房地产未来收益的因素是复杂、多样且变化较快的,再加上房地产的投资回收期长,使得投资预期收益的不确定性大大增加,实现投资预期的风险大。

三、房地产开发项目投资要点

房地产项目投资存在极大的风险,同时也能带来高额的利润,为了实现既定的经济效益目标,有效的规避风险,房地产投资需要注意其投资要点,主要为地段、时机以及质量。

1.投资地段的选择。李嘉诚说:“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。”这句话道出了房子的真谛,也被房地产业视为“金科玉律”。房地产的区域性特征决定了不同的地段适合不同类型的房地产建设,不同地段的房子具有不同的价值。房地产项目的增值,首先是建设土地的增值,优先选择土地增值空间大的地段进行投资,是房地产投资获取高额利润的最重要的方式,也是保证投资预期收益最重要的方面。地块自身因素以及周边环境状况对项目的顺利运营起到至关重要的作用,毕竟房子是建设在这块土地上的,将来入住人群要在这个小的区域范围内栖息生活[2]。投资人为了保证达成投资项目预期收益,必然要根据当地的人口状况、人员构成、基础设施配套、交通便利条件、教育资源配备以及其他多方面条件综合分析考虑,最终确定投资与否。

2.投资时机的确定。收集与投资项目相关的市场详细资料,对当前房地产市场进行分析,预测市场发展趋势以及未来可能的变化,掌握投资的最佳时机,合理规避经济调整风险,最终获得高额收益,这是房地产投资者需要慎重考虑的问题。同时,决策过程中,何时购买土地、何时开工建设,需要投资人对当前市场信息以及国家政策要求做深入分析;何时开盘销售,吸收回款、何时竣工交付,需要考虑的是企业的自身融资情况、消费者投资及心理状况以及当前投资环境等。只有综合分析各种影响因素,把握好时机的选择,才能完成预期收益获取。

3.项目质量的控制。好的投资效果是要通过优良的项目质量作为支撑的,因此,项目质量首先要满足消费者的基本需求。例如住的需求,这就要求其必须符合我国的各种基础标准,只有满足基本的质量规范,才能正常交付业主,产生效益。其次,必须满足消费者的增值需求,包括各种保值、增值的作用。如学区房,这就要求在基本需求的基础上,要考虑到消费者的特定需求、爱好,从而保证投资效果。

参考文献:

[1]唐永忠.房地产开发与经营[M].北京:北京交通大学出版社,2016.

[2]程静,许鹏.房地产项目投资决策[J].房地产经济,2009,(11):122.

作者:赵海峰 单位:黑龙江科技大学管理学院

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