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探究房地产项目投资回收期的影响因素

2019/03/29 阅读:

摘要:随着我国经济的发展,我国房地产业的发展规模逐渐扩大,现已成为我国经济发展的重要组成部分,房地产投资项目中的一个重要经济指标就是投资回收期,投资回收期也被称为投资回收年限,主要是指项目投产后获得的收益总额达到该投资项目投入资产总额所需要的年限,合理的预测投资回收期可以为房地产投资开发提供决策支持。基于此,本文主要对房地产项目投资回收期的影响因素进行探讨,希望为相关人士提供有价值的参考。

关键词:房地产项目;投资回收;影响因素

随着我国城市化建设的不断加快,房地产行业得到了迅猛的发展,虽然房地产项目具有巨大的利润回报与升值潜力,但是房地产项目也面临着更大的风险。目前,许多房地产开发商受到高利润回报与高升值潜力的吸引,都开始纷纷涉及商业地产领域,这就导致房地产项目面临的风险种类逐渐增多,房地产项目投资回收期可以为项目决策提供有价值的参考意见,实现房地产项目营业期间的长期盈利。由此可见,对房地产项目投资回收期的影响因素进行探讨具有重要的现实意思。

一、投资回收期的计算方法

投资回收期具有一定的时间概念,反应的是资金循环的速度,资金回收期一般以年作为单位,在对投资回收期进行计算时,主要以建设开始期作为起始期,也就是所说的投资年,目前我国投资回收期主要分为静态投资回收期、动态投资回收期两种,接下来将对这两种回收期进行一一的探讨。静态投资回收期:在对静态投资回收期进行计算时,无需对资金的时间价值进行计算,由于房地产项目在每年净收益会出现相同于不同的两种情况,所以在对静态回收期进行计算时,也要将其划分为两种计算方式。第一种计算方式是以平均净收益基础进行计算,在使用这种方法进行计算时,房地产项目在净现金流量上每年处于相同的状况,其具体的计算公式为:投资回收期=项目总投资/项目年平均净收益额,该计算公式中想要获取平均净收益额的数值,就需要对房地产开发项目在一段时间的收益额进行估算。在应用静态投资回收期的计算方法时,需要满足以下条件。首先,房地产项目在第一年的年初阶段包括全部投资额。其次,净收益在投资的当年就已经发生。最后,房地产项目的每年净收益相同。只有满足以上几种条件,才能有效地保证计算结果的准确性。第二种计算方法主要是以累计净收益额为基础进行计算,这种计算方式的房地产项目的每年净收益额不一致,在使用该计算方法进行计算时,主要的参考的依据为财务现金流量中所显示出来的数据。主要的计算公式为:投资回收期=开始出现累计净现金流量正直的年份-1+上年累计净现值的绝对值/当年的现金量。静态投资回收期的计算优势为计算效率高、结果清晰、浅显易懂,所以在一些简单的房地产项目中决策中应用静态投资回收期来判断项目的好坏,具有重要的应用价值,但是这种计算方法也具有一定的劣势,劣势主要体现在以下两方面,首先在评判项目的好坏情况时,只能在资本回收之前进行评判,不能反映资本回收后的项目发展。其次,在计算时,没有对资金的时间价值进行综合的分析,所以该价值的结果具有一定的不准确性。动态投资回收期:动态投资回收期的计算方法与静态投资回收期的计算方法相比,唯一的不同点就是需要在计算净现金流量之前,乘以贴现系数。其中具体的计算公式为:投资回收期=净现金流量的累计折现值转为正直的年份-1+上一年净现金流量累计折现值的绝对值/出现正值年份的净现金流量折现值。动态投资回收期的计算方式与静态投资回收期相比,更加符合实际情况,所以我国提倡房地产项目应该计算方式来对项目投资回收期计算。

二、房地产项目投资回收期影响因素分析

(一)房地产调控政策的影响现阶段房地产行业掌握着我国经济发展的命脉,为了实现房地产的可持续发展,加强经济建设,我国就会出台相关的政策来对其进行相应的调整。例如,我国在某一年房价与房地产投资增长过快,为了对这一现状进行有效的调控,在同年政府出台了稳定住房价格的相关政策。国家出台的调控政策会使项目收益与投资成本发生根本性的改变,一些企业在对房地产项目进行投资时,就会考虑政府调控政策的这一影响因素,并且受到该因素的影响,一些居民也会考虑是否要对房屋进行购买,从这种情况来看,政府的调控政策会对房地产项目收益与项目投资造成影响,使其发生变化,从而影响房地产项目的投资回收期。

(二)主营项目的影响影响房地产项目成功与否的关键内容就是房地产招商的优良,一般情况下,在房地产项目竣工结束之后,都会对主营项目进行选择。目前,我国房地产项目设计的主营项目有很多,例如,商场、餐厅等,主营业务是否经营成功与房地产的盈利能力具有直接的影响。如,我国在某一年内,房地产行业得到了迅猛的发展,房地产项目数量与发展规模都在呈逐年上升趋势,这就对建材的需求量提出了更高的要求,但是近几年,建材卖场的需求量逐渐减小。主营项目是商业地产的重要的标志,如果其选择不恰当或者不合理,导致经营惨淡,就会降低房地产项目的竞争优势,在这样的情况下,也会对房地产项目的投资回收期造成影响。
(三)地段的影响房地产项目中所选取的地段直接决定其是否增值以及增值幅度,这主要是由于地段与土地增值潜力息息相关,不同的地段,地价、房价等具有较大的差异,通过调查发现,现阶段影响我国房地产项目的地价、房价的重要因素是地段与市中心的距离,这就说明,在不同的地段,地价差异明显。现阶段我国许多学者在对开发成本进行分析之后认为地价与房价成正比,地价越高其房价也就越高。在地价高、房价高的城市区域经济发展迅速,人口较为密集,交通便利,这就为租房人员提出了较大的营业能力,所以在这些地段中,房地产项目无论是在经济收益上还是在现金流量上都具有明显的优势,这就在一定程度上缩短了地产项目的投资回收期。

(四)建设期投资额的影响对于房地产行业而言,影响现金流入主要来源有两方面,即租赁收入、销售收入,而在建设期间的现金流出主要是指工程造价、税费、土地费等,一些具有商业性的房地产建筑,如果不具有优势的卖点,如果是处在一个地段内,这些建筑的租赁或者是销售价格就会具有统一性,在营业期间,所获取的现金流入的总量也不会具有较大的差异,这时影响房地产项目投资回收期的就是建设期的投资额,建设期的投资额越少,就可以更快的回收资金,资金回收期也就会越来越短。

(五)房价的影响房价随着市场的供求是不断发生变化的,所以房价具有一定的不稳定性,这也就决定经营者的收入的不稳定性,在房地产项目中经营者承担的风险较大。目前,我国房地产市场供求变化主要与我国的经济发展水平有关,这主要是由于经济发展会使我国的土地资源利用率逐年减少,这也就对我国房地产项目投资开发的数量造成了限制,在一些经济发达的市中心,房屋的建造数量已经逐渐接近饱和状态,这种情况就使得房价逐年升高,房屋销售价格的提高就会在一定程度上增加房地产投资项目的收益,相对应的投资回收期就会缩短。

三、结语

综上所述,房地产项目投资回收期是一项重要的评价指标,因此相关部门应该引起重视,首先要对投资回收期的计算方式进行分许,然后从房地产调控政策、主营项目、地段、建设期投资额、房价等方面对影响房地产项目投资回收期的因素进行分析,进而为房地产项目的健康发展奠定良好的基础。

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作者:张少丽 单位:珠海市盛世欣兴粤东格力贸易有限公司

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