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浅谈房地产业信贷存在问题及对策

2019/07/10 阅读:

[摘要]近年来,房地产业迅猛发展,已经成为拉动我国经济高速增长的支柱产业。由于其资金渴求量大,还款能力强,成为各大银行的信贷目标。文章研究了当前时期房地产信贷的现状,深入分析其存在贷款占资金比重较大,企业崩盘风险较高等问题,并提出相应的解决策略。

[关键词]房地产;信贷;风险;策略

引言

改革开放四十年来,中国经济蓬勃发展,社会日新月异,各行各业都在机遇和挑战中探索前行。当前时代下,经济形势瞬息万变,社会产业结构也在随之不断变化。房地产行业由于其自身业务的复杂性和特殊性,在每一个独立开发项目的开展过程,乃至开发过后为项目提供后续服务的过程中都涉及大量的资金运作。在项目筹划阶段,竞标购地、拆迁补偿等过程需要支付大额土地款;在项目建设阶段,材料款、水电费、人力工资薪酬等由承包商承担,企业需要定期与承包商结算工程款;项目完工后,需要负担小区绿化、公共设施建设、广告推广及销售人员工资奖金等营业成本。由此可见,各家房地产企业在运营过程,尤其是项目建设过程中,十分容易出现资金短缺的情况,对资金的渴求度较高。因此,在巨大的经济下行压力下,银行业理应将未来信贷业务的重点转移到房地产企业身上。然而,房地产业在信贷方面存在许多问题,制约了房地产业进一步的发展。唐山市作为老牌工业城市,重点行业主要包括钢铁、焦化、机械制造三大类,其业务量大,购进销出的交易金额大,也有一定的信贷潜力。然而近年来,由于受到国家“去产能”及“降污染”的双重紧箍咒,传统行业经常要面临停产、关停的局面,在此情况下,房地产行业由于其金额大,收入高,逐渐显现出巨大的经济潜力。

1房地产业信贷的现状

稳定的经营是贷款偿还的基本保障。从行业现状及发展前景来看,房地产业信贷安全性较高,具有明显的行业优势,适合作为放贷选择对象。

1.1房地产行业规模较大,前景稳定

最近几年唐山市区新建小区众多,比较典型的有南湖春晓、万科新里程、橡树湾、梧桐大道等,且各小区南北不一,地域分布离散化;各县区也纷纷在核心地带建设高档小区,有条件的县区例如迁西、迁安依托自身环城水系建设了大量景观房,其中开发商不乏碧桂园、万科等实力雄厚的品牌地产商。目前唐山市路北区尚有大片空地已完成拆迁,尚未开始开发,可以预测,未来房地产业规模还会有进一步扩大。因此,房地产行业已形成并将长期维持大而稳定的规模,具有良好的投资前景。

1.2房地产行业经营情况良好

根据最新公布的房价变化情况,唐山市新建商品住宅房价同比上涨12.9%,环比上涨1.2%,房价一直在上涨。同时,各小区销售情况火爆,新小区尤其是处于好地段的小区往往一开盘预售便被抢购一空,购房者竞相排队抽号认购。在高房价及销售顺畅的情况下,地产商资金回流快,还款能力强,贷款质量健康。当前楼市上涨最大的阻碍因素是国家调控,若房产税立法出台,房地产业将遭受打击。政策的不确定性确实给信贷行为增加了一些风险,但考虑到居民以房产置业的情况较为普遍,房地产的地区经济地位高,国家考虑到社会稳定性及民生因素,几年内不会出台大动作改革措施,风险程度可控,可以作为信贷重点目标。

1.3房地产业融资结构情况

受楼市整体情况鼓励,各大房地产企业投产开发意向明显,融资需求较为旺盛。由于项目多,投入大,各房地产企业资金紧缺,而银行信贷资金是其主要资金来源。据相关调查对于目前在建的房地产企业融资情况的测算,其自身投资大约占25%,上游原材料赊账款约占20%,民间借贷、预收款约占10%,银行贷款约占45%。由此可见,房地产行业对银行资金依赖程度较高,对于房地产行业的信贷行为较为普遍,值得进一步推广壮大。

2房地产业信贷存在的问题

2.1贷款占资金比重过大

房地产业属于资金饥渴型行业,其日常运转中对资金的需求很大。个别企业由于项目周转不当,甚至出现了向民间个人高利贷借款的极端现象。与高利贷的高额利息相比,银行贷款有着利率低、还款压力小、失信代价小的优势,因此企业更倾向于向银行大额贷款,使贷款成为企业主要资金来源之一。企业融资结构不健康导致了企业还款能力较差,而一旦项目运转出现问题,银行贷款将首当其冲,作为企业眼中呆账坏账的首选。

2.2企业崩盘风险较高

一方面,由于近年来房价波动较大,如2016年底至2017年初期间房价涨幅在20%到30%左右,地产商在高额的利益诱惑面前,往往会选择赌博式囤房,想把本小区的优质房源囤积至房价最高点售出,获得最大收益。但是实际由于国家政策调控风险,以及企业自身各环节经营不善可能导致的资金链断裂,都会使囤房成为企业资金崩盘的导火索。因此,房地产业的信贷一直笼罩在崩盘风险的阴影下。

2.3房地产信贷结构不健康

通过对社会经济行为进行深化观察,可以发现房地产行业购销引发的银行信贷行为已形成恶性循环链条。高额的拿地款、工程款导致企业寻求银行信贷作为资金支撑,同时促生高房价;高房价致使购房者倾向于选择银行贷款的方式进行购房;火热的楼市、交易程度进一步拉高地价,在建项目增多导致钢材等原材料及工人劳动力等较为紧缺,形成卖方市场,从而致使原材料、工程款等项目建设成本进一步提高。在此恶性循环下,房地产经济体规模将呈现不断扩大的趋势,而银行信贷由于同时占房地产企业融资结构比例较大,其规模也会随着房地产经济的规模增大而不断增大。此外,由于银行信贷同时参与了购房者与开发者的经济行为,实际上形成了以银行信贷偿还银行信贷的情况,这对银行来说相当于“拆东墙补西墙”,经济结构并不健康,一旦房地产经济受到政策重挫,与之相关的银行信贷将首当其冲,放贷、还款链条断裂,从而导致银行出现大量死欠,偿还希望渺茫。

2.4房地产开发商信用问题

房地产从业门槛较低,除万科、碧桂园等品牌企业外,还存在着较多持自有资金入场的民营企业者,其企业管理形式不够规范,缺少对市场的客观认识,且不注重品牌效应,大多持有“一锤子买卖”的心理,唯利是图,存在较大的信用问题。例如,部分房地产开发商为维持项目建设,不考虑自身偿还能力,伪造资产证明,不计代价地用非法手段向银行骗取贷款,由于其还款意向小,利息负担大,导致了较大的信贷风险。还有极个别开发商利用楼市波动做文章,将工作重点用在炒房上,使用信贷资金炒作房屋,拉高房价,然而所建造的房产质量较差,甚至出现了预售后携款潜逃,留下烂尾工程的情况。房地产商信用水平直接与信贷质量挂钩,信用度低、职业性差的房地产商无疑会给银行信贷蒙上一层阴影,其风险程度与对金融业乃至社会的危害程度不容忽视。

3房地产业信贷问题应对策略

3.1妥善选择信贷目标

虽然同属一个行业,但不同企业间经营水平各不相同,在划定行业范围后,银行在实际放贷时,需要综合评估企业情况,有选择性地开展信贷业务,科学选择放款目标。(1)优先选择有品牌效应的大企业。大品牌企业如碧桂园、万科、富力等,人力配备充足,管理经验丰富,集团资金链稳定,承包商运作模式成熟,且销售时有品牌效应,在项目的建设、销售上均有安全性保障。(2)优先选择建在热点地区的项目。热点地区由于其交通便利、环境好,附近商场、超市、银行、餐馆等配套设施齐全,不论居住还是投资购置均有先天优势,容易吸引购房者前来认购,销售市场良好,回款风险小。(3)优先选择有过开发经验的企业。有开发经验的企业由于有前期经验作为指导,对项目及资金的筹划较为成熟,项目建设有把握,不易出现烂尾及质量问题。同时,由于之前项目打下的口碑,购房者对其更有信心,更倾向于选购旗下的小区。

3.2多手段信贷风险控制

对银行来说,贷款的放出如同“播种”。为了确保前期辛勤的劳作能够如期收获成果,在放贷之时乃至贷款放出之后,都必须要采取相应措施,降低坏账风险,保障本金及利息平稳收回。(1)定期开展评估。与企业约定,定期查看企业财务报表,评估其资金结构及贷款比重,同时定期实地观察项目建设情况,以掌握财务健康程度和项目建设进度,对企业还款能力做到心中有数,并以此作为是否后续跟进放贷的决策参考。(2)签订质押协议。选择小区优势位置房产,要求企业将不动产作为贷款质押,一方面增加企业还款动力,另一方面也为贷款的收回提供了有力保障。(3)给予政策刺激。随政策波动及时调整贷款利率,给企业紧迫感,促使企业做出贷款决策;参照商贸企业现金折让的模式,对提前还款的企业根据其提前程度给予不同数额的利息减免,刺激企业积极还款。

3.3合理分配贷款比重

(1)横向行业信贷比重。通过前文可见,房地产业快速、亚健康发展是致使信贷风险的一大因素,银行业作为信贷方理应以信贷为调控手段,抑制其“一家独大”。银行需要增大对实体企业的放贷力度,支持其他实体企业发展,一方面可以降低房地产信贷占全部信贷的比重,科学分配放贷结构,减少管理风险,另一方面也可以促生多方经济活力,扶持企业壮大,增加放贷选择,降低对房地产企业的依赖程度,维持信贷行为健康与活力。(2)纵向购销信贷比重。房地产从业企业由于其置身于经济大潮之中,经营不稳定,其信贷风险高。与之相比,购房者大多有稳定的经济收入来源,其还款意向、信用程度比企业相比明显更为可靠。银行应增大对购房者的信贷资金量,调控纵向购销信贷比重,一方面可以增加低风险信贷占比,提升贷款质量,另一方面可以促进购房行为,扶持楼市发展,改善房地产企业经营销售水平,进而促进企业还款,形成良性循环。受国家减税降费政策效应影响,未来一定时期内,房地产业将继续焕发生机,银行要紧跟政策调控方向,抓住行业发展契机,做好前期评估,果断出手放款,强化后续管理,盘活企业资金的同时,也给自身发展再添新活力,做到双赢。

参考文献

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[5]崔吉贤.论商业银行对房地产信贷风险识别与防范策略[J].时代金融,2015.(12):80-81

作者:姬翔 吴红霞 单位:华北理工大学

浅谈房地产业信贷存在问题及对策

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