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房地产金融信贷风险成因分析

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【摘要】随着互联网金融时代的不断前进,中国房地产业也受到新兴市场经济下金融的冲击,受到整个房地产业市场风险的相互影响。在2007年房地产信贷危机出现,通过分析近些年来我国在金融风险防范方面存在的问题,提出了信用贷款房地产市场的风险监控机制。那么为了防范房地产金融风险,必须分析我国在房地产市场信贷业务上的一些问题,提出相应的政策及改正措施。

【关键词】房地产;金融;信贷

一、房地产金融风险有诸多种类

通常我们所指的房地产金融风险,主要是指房地产开发商进行投资经营活动当中,所需要的资金融资行为。一般是指房地产内部需要筹资以及清算相关活动这些都与金融相关,其中主要是房地产为居民使用资金贷款提供的房地产金融服务,这其中包括房地产资金服务、地产保险及一些信托当中的服务。

1、房地产金融当中的信用风险。通常信用风险是产生在房地产商进行买卖房屋对购买者进行贷款,由于贷款所占本金无法按时偿还所产生的风险。购买者在从银行借款购得住宅之后,由于个人事业不理想或者收入减少以及其它一些原因导致无法偿还贷款,另外一方面在于房地产开发商本身由于房屋销售不利导致资金无法及时运转导致风险出现。在经历2008年金融危机时,很多房地产商都遭受了有史以来最大的考验,信用风险达到了最高峰。

2、利率产生的风险。我们国家在经济上的政策主要以利率宏观调控为主,利率是由中国人民银行制定的,它主要职能是调剂社会经济。那么利率的上升或下降都会使房地产行业经营方面带来一定的风险。由于市场化经济不断的扩大,我国在国际上的经济影响力也不断扩大,我们国家在国外购买房子或外国人在中国买房子的经济市场也不断开放,那么汇率的变化也会给房地产金融带来一定的外汇风险,汇率就会不稳定,如果人民币贬值的幅度过快或过慢都会使房地产金融产生的贷款债务加重。

3、国家资金流动性带来的风险。通常国家资金流动性风险是由信用风险产生的。很多房地产金融产生大多是以房屋作为抵押物借款,如果贷款人不能够及时的向银行还清贷款,那么通常银行会以抵押房地产为最终的处理方式,如果抵押的房产不能及时处理,就会使银行暂时缺乏现金,金融机构尤其是房地产金融的运作,主要都是以现金作为流通单位,如果不能够及时的清理债务流动性风险就会产生,银行如果有过多的房屋抵押而不能产生足够的资金流通,那么银行就不能够满足房地产金融现金的需求。

二、房地产金融方面存在的诸多问题

中国快速发展经济这其中房地产金融起到了支柱性的作用。房地产行业是跟老百姓、社会民生息息相关的实体产业经济,但是它也是一种特殊的产品,具有比较特殊的金融特性。房地产市场与国家的经济走向息息相关,我们国家在快速经济发展的过程当中,现阶段房地产发展速度逐渐放缓,但是我们的金融需求增速依然存在,房地产市场跟这个国家的经济预期是保持一致的。但是房地产市场在城镇化快速发展中房屋需求量加大,使得房价还是在持续上涨过程当中,目前只是趋于稳定。在房地产金融业如果商业银行之类的金融机构与房地产市场不匹配,过度的提供金融支持,过度的提供信用贷款业务,那么就会使房地产金融业带来更多的风险。

1、缺乏对房地产金融事前防范。现阶段是互联网金融大时代,金融行业随着传统银行业务的增多而改变。为了适应现阶段互联网时代应对金融的冲击,无论如何也要做好充分的准备,不失时机地与互联网时代相接轨。由于传统银行和现代金融机构竞争越来越激烈,使得各金融机构的利润越来越小,那么房地产信用贷款业务一直是很多银行以及新形势下的金融机构所看好的优质项目,为了保持我国传统银行以及一些新型金融机构的利润点,必须向市场注入更多的金融支持。这种支持是否符合经济的运行规律,是否符合房地产金融的市场波动,为了获得更多利益而忽视了更多风险的存在,缺乏对宏观经济运行的基本规律的判断,最终会出现各种不良贷款遗留的问题,最终会使市场风险转化为信用贷款风险。

2、对信用贷款控制不够充分。首先我们现在所说的信贷规模是与消费者的购房支付能力相比较而言。在我们国家财政货币政策当中,把对房地产信用贷款的增速作为其中一个主要的政策指标,但是在市场当中通常房地产信用贷款的规模没有得到足够的份额,正是这种规模超过了消费者的支付能力。其次认为新的管理机制还存在很多问题,房地产当中所使用的新贷款与实际需求是不匹配的,如果现阶段的房价超出了消费者在当前的支付能力,这就形成了未来消费者购买能力的下降,也就说在眼前五年到十年当中还不存在新的变化,如果在申购之后房价有所波动,那么未来消费者还贷的能力能不能得到保障这都存在着未知。相对发达国家房地产市场产业,资产都是由银行及许多公司以及一些相关监管协会共同负责,同时将相关的保险、证券、股票、风险投资等等都参与到整个房地产项目当中,其主要目的就是为了分散风险。但是在我国当前房地产整个市场当中,关于房产开发贷款、土地使用贷款、消费者购买房子都是由商业银行在其中进行协调,这样贷款的风险过于集中过于依赖于银行。银行在其中发挥作用超过了整个房地产产业百分之七十左右,那么一旦出现问题全部由银行承担,风险根本没有得到适度的分散,没有分散就对新的规模不能有力的进行控制。

3、现行房地产金融当中信用保障存在问题。我们国家在金融监管过程当中尤其是对房地产金融监管,我们落实现行的相关法律法规,就应该有相应的处罚和监督措施,而现阶段这种监督和处罚措施相对滞后。对于各大银行的信用贷款业务没有相关的监督和处罚就会存在一定的违规行为,就是在整个金融法律法规面前还存在不足的地方。按照国家贷款规定房地产开发商必须有很高的开发资质,而且在行业当中信用等级资质要求非常高,确保有足够支持资金存储开发,才会有比较良好的保证。但是面对现阶段房地产市场的蓬勃发展,不符合要求的房地产企业也是很多,同时商业银行为了迎合市场的需求,很多房地产开发商企业存在违规开发的情况,有部分商业银行通过流动资金贷款的方式直接垫资房地产开发项目,这种行为必然增加了信用贷款的风险。很多房地产开发商对贷款的使用,以及最终资金的去向都没有相关相应的监管,而且这些资金的来源运作都会增加资金信用贷款的来源成本,那么这些来源成本最终转嫁到了房屋价格上,最终使房价上涨过快。房地产开发商手续越不正规那么得到贷款的难度就越大,得到贷款的成本就会上升,恶意的使房屋的价格虚假的上涨,给金融市场给房地产金融市场带来一些潜在的风险。

4、消费者购买住房信用贷款违规操作。很多房地产开发商在售楼过程当中由于市场竞争激烈,消费者会有更多的选择,为了能够成交房屋留住消费者,在消费者不具备购买房屋的条件下,房地产开发商与消费者联合在违反规定的条件下,违规制造了一些虚假手续最终获得贷款成功购买房子。很多房地产商自己没有通过银行、没有通过金融监控,降低了贷款的首付比例,甚至存在无息贷款等等违规操作现象,这都加重了社会金融信贷的风险,在现阶段宏观经济的情况下很容易诱发新一轮的信用风险。

三、合理规划房地产金融风险防范

1、增加房地产金融渠道有更多项目参与。在互联网金融时代有更多的金融体系参与到市场经济、参与到经济金融市场当中。我们需要健全房地产金融一级市场,必须推动更多的房地产企业在正规金融的指导下成为市场的主力。让这些房地产企业在市场化扶植健康的发展下进行融资获得更多的资本,我们国家需要在政府的扶持下,需要在商业银行不断改变机制的前提下,发展更多的互联网信托资金、更多的互联网融资、更多的互联网金融体系与房地产与商业银行协调发展分散风险。建立多元化的房地产融资渠道,国家要给予相应的扶持以及法律法规上的约束,规避其潜在的风险,改善原有的传统银行与房地产单独融资贷款的局面。

2、对房地产金融产业实行严格监管。在中国的发展历程当中房地产行业与老百姓的生活是息息相关的。作为中国公民社会活动以及未来的工作都可能与房地产相关,房地产业在中国的稳定其实就是民心的稳定。所以当前我们国家要建立除了原有的银行监管、银监会监管等多部门的监管,成立新的监管委员会对于金融融资行业进行体制外的风险运行预警与监管,建立风险预警系统,建立金融贷款信用等级评价系统,能够对房地产金融行业未来的趋势进行评估和预判,对于未来将产生的不良资产进行提前评估与处理,根据中国未来市场的走向,需要银行给房地产行业提供更多的市场风向标,提前预警各类金融风险的存在。

【参考文献】

[1]郭连强,刘力臻,祝国平.我国房地产金融创新面临的突出问题与对策[J].经济纵横,2015(03)

[2]林睿,董纪昌.基于SVAR模型的中国房地产金融条件指数:构建与分析[J].投资研究,2015(04)

作者:高嘉璘;张海潮 单位:大连财经学院

房地产金融信贷风险成因分析责任编辑:张雨    阅读:人次