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探究粤港澳融合潜藏的投资机遇

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摘要:粤港澳大湾区规划历时 10 年,在“一带一路”战略的推动下,2017 年有了实质性进展,粤港澳三地政府签署了框架协议。2019 年 2 月 18 日,《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式出台,我们有必要了解粤港澳大湾区历史与现况,并着重分析投资机会,做到有的放矢。

关键词:粤港澳融合;经济数据;一体化;楼市投资

1历史回顾

我们先来简单回顾一下粤港澳大湾区从提出到落地的历史进程。2009年,《大珠三角城镇群协调发展规划研究》把“湾区发展计划”列为空间总体布局协调计划的一环。2010年,粤港澳三地政府联合制定《环珠三角宜居湾区建设重点行动计划》,落实跨界地区合作。2012 年,广东省政府公布的《广东海洋经济地图》首次明确提出,广东海洋经济的发展将划定“六湾区一半岛”,打破行政界线,以湾区为单位进行发展。2013 年,时任深圳市市长许勤在谋划当年工作时,首次提出发展“湾区经济”,并于次年将这一概念纳入《政府工作报告》。2015年,国家发展改革委、外交部、商务部联合发布《推动共建丝绸之路经济带和 21 世纪海上丝绸之路的愿景与行动》,“大湾区”的概念首次出现在国家公开文件中。2017年,《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》在香港签署。2019 年 2 月 18 日,中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》,并发出通知,要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。

2粤港澳融合的里程碑意义

2017年3月6日上午的十二届全国人大五次会议广东团全体会议,全国人大代表、广东省发展改革委主任何宁卡表示:“根据发展优势和区域特点,粤港澳大湾区应努力建设成为全球创新发展高地、全球经济最具活力区、世界著名优质生活区、世界文明交流互鉴高地和国家深化改革先行示范区。”粤港澳大湾区区域发展规划旨在推动内地与港澳深化合作,是包括港澳在内的珠三角城市融合发展的升级版。2017年7月国家发展和改革委员会、广东省人民政府、香港特别行政区政府、澳门特别行政区政府相关负责人共同签署《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》。如本次《粤港澳大湾区发展规划纲要》中所说,“改革开放以来,特别是香港、澳门回归祖国后,粤港澳合作不断深化实化,粤港澳大湾区经济实力、区域竞争力显著增强,已具备建成国际一流湾区和世界级城市群的基础条件”。此举对粤港澳地区融合发展具有里程碑式的意义。

3引人注目的经济数据

建立起粤港澳大湾区无疑将会对本地区及其周边城市产生极大的利好。据同策研究院数据统计,在目前世界四大湾区中粤港澳大湾区是人口和面积最大的湾区,GDP总量位居第三。虽然粤港澳大湾区经济体量位居第三,但经济增速最快,2017年GDP增速7%,远超过其他三大世界湾区GDP增速,经济发展潜力巨大。

4大湾区与珠三角的一体化

放眼粤港澳,我们的目光可以顺随着投落到珠三角城市群上。伴随着珠三角的一体化,将被分解为更小的区域协作来推进,而粤港澳大湾区是其重要组成成分。除去粤港澳大湾区之外,广佛肇、深莞惠和珠中江经济圈的打造,也是珠三角一体化的操作步骤。经济圈的一体化从基础设施尤其是交通的对接入手。珠三角将充分利用整体条件,优化空间布局和资源配置,提高珠三角整体竞争力和辐射带动力。根据《广东省综合交通运输体系发展“十三五”规划》,到2020年,实现“12312”交通圈,即广州与珠三角各市1小时通达,珠三角与粤东西北各市陆路2小时左右通达、与周边省会城市陆路 3 小时左右通达,广东与全球主要城市 12 小时通达。高铁覆盖珠三角全部城市。

5楼市投资研究分析

在聊粤港澳大湾区城市投资机会前,先给大家看一下我们的分析逻辑。我们将从长期投资价值、中短期住宅升值潜力、住宅需求潜力与城市库存风险等多角度去判断样本城市是否具有投资价值。随后,以城市投资价值判断为核心,寻找房价低于城市价值的城市,同时辅以住宅需求潜力发展趋势及库存两个维度来判断城市房地产市场进入风险。综合城市价值与两个维度的辅助风险指标来寻找各大都市圈城市的市场机会。今年新年伊始,楼市开局并不顺利。市场销售出现下滑,同样,1 月份的上市房企销售业绩亦不如预期,市场调整的特征越来越明显。

从政策特征及未来楼市趋势来看,2018 年 12月全国住房和城乡建设工作会议对于楼市调控进行定调:“稳地价稳房价稳预期”为最核心内容。结合市场调整特征,我们可知,在市场已经进入下行周期的大背景下,“稳地价稳房价稳预期”主要是防止市场快速下行,市场要稳步小幅调整,不要因为市场快速下行造成楼市周期出现剧烈波动,进而影响宏观经济波动。但是,这并非意味着楼市没有机会。楼市调整中“危中有机”,企业仍然要把握好不同城市的变化特征:(1)在本轮市场周期中,围绕经济圈布局,回归一二线城市尤其是二线城市仍然是企业策略的重中之重;(2)经济圈的强三线城市仍然是值得重点关注;(3)2019年市场调整周期中会有大量的收并购机会;(4)产业升级过程中带来的产城项目发展机会。以今天的粤港澳大湾区为例,大湾区区域内的广州和深圳是传统强经济城市,地位毋庸置疑,非常适合投资;珠三角传统的经济强市东莞和佛山经济增速放缓明显,经济增长陷入瓶颈期;肇庆、惠州、珠海尽管经济GDP总量小,但随着区域一体化的推进,产业转入和区域交通一体化将进一步推动GDP上行。

所以受核心城市外溢影响,肇庆、江门、中山、惠州、佛山等城市也具有极大的潜在投资价值。再详细一点来说,广州、深圳常住人口总量及复合增速均显示明显优势,经济发展迅速及区域内优质资源集中,对人口持续流入产生吸引力。东莞制造业雄厚,产业体系齐全,是全球最大的制造业基地之一,不过随着产业升级,人口增速不断下降,目前人口增速处于珠三角最低位置。同策研究院分析数据显示,珠三角区域潜力城市成交价格平均市场周期长度32-35个月。在房价的低谷期,房地产市场冷淡,拿地竞争强度较小,拿地后控制项目进度,可以随房价进入上升通道获取较大收益。因而在房价周期的低谷拿地是最佳的投资时点!根据我们的研究结果,从 2019 年一季度至三季度,此时间段均为非常合适的投资窗口期。

综上所述,东莞、广州、深圳、惠州、中山、佛山、珠海这几座城市于今年前三季度都非常适合投资。谨循市场渐稳基调,我们仍然可以从时代发展的趋势中严谨分析,理性投资。粤港澳大湾区正蓄势待发,我们与时代一起并肩,面向未来奋发前行。

作者:张宏伟

 

探究粤港澳融合潜藏的投资机遇责任编辑:陈老师    阅读:人次