房地产税收政策发展举措范文

伴随着各级政府对房地产市场宏观调控力度的不断加强，目前已有30多个大中城市的商品房价格出现的下降。尽管，这一宏观调控举措在普通民众与专家之间，形成了不同的价值判断。但是，其作为遏制我国已呈畸形发展的房地产市场来说，则是必要的。美国2007年爆发的次贷危机，实则给我国上了深刻的一课。具体体现在：房地产市场若不实现健康发展，那么在大量投机性购买推动下，将导致我国商品房价格虚高不下。从而，具有刚性需求的民众无法进入房地产市场交易，最终使得社会民生问题不断突显。如何理解“健康发展”，其应包括两个维度：（1）房地产企业能实现内涵式发展；（2）房地产市场的产品结构应该合理。前者要求企业能在资金约束背景下，能提高自身经济效益；后者则需要在关注民生的前提下，优化企业的产品结构。综上所述，本文将从税收政策安排的宏观角度，探讨促进房地产市场健康发展的途径。

一、目前房地产市场环境分析

税收作为国家财政收入的主要来源，对于房地产企业和购房者而言，具有强制性。然而，税收政策安排所呈现出的倾向性，却能有效的引导房地产市场供求双方的行为。正因如此，这里有必要对现阶段房地产市场环境进行分析。由于我国房地产市场历来属于卖方市场，因此本文着重探讨房地产企业所面临的市场环境。从房地产企业资本循环的角度来看，其按照G—W……P……W`—G`的过程，完成一次资本循环过程。该企业若要实现可持续发展，则需要重复完成上述过程形成资本周转。不难理解，只要存在对上述过程产生影响的市场因素，都会干扰房地产企业的健康经营。

1.融资渠道萎缩由于房地产企业属于资本、劳动密集型企业类型；并且，其生产过程的所延续的时间较长。因此，在资本周转速度相对较慢的背景下，必然需要更多的资金供给。其中，外源性资金供给成为了该企业的主要资金来源。然而，在国家调控房地产市场，以及仍然存在的PPI、CPI指数高企背景下，企业的融资渠道已明显萎缩。

2.外延式生产明显我国房地产企业外延式生产特征明显，表现为：维持着资本有机构成不变的规模扩张态势。这样的扩张态势存在两个弊端：（1）企业经济效益难以快速提升；（2）企业预付资金的总量较大。前者将导致企业资本周转速度，长期处于低水平徘徊；后者则在目前的金融环境下难以为继。

3.资金回笼困难从目前房地产市场所反馈的信息可知：伴随着各大中城市房价稳中有降的现状，多数消费者已处于观望态势。从而，今年的“金9银10”未能出现所预期的购房高潮的出现。这一系列的市场现状，在企业资本周转上所呈现出的事实便是“资金回笼困难”。由此可见，房地产市场的主要微观主体“房地产企业”，面对以上三个方面的困境，必将制约房地产市场的健康发展。为此，下文将为税收政策的安排找寻切入点。

二、促进房地产市场健康发展的税收政策原则

若要设计合理的税收政策，首先就须满足房地产市场发展的目标导向。作为市场而言，其不仅包含诸多的市场微观经济主体，还应存在一系列的制度安排。而制度安排的实施，又将引导市场主体的经营行为。在这样的互动共生效应下，最终将促进房地产市场的健康发展。

1.具有激励兼容的效应制定具有倾向性的税收政策，本身就存在激励的效应。如，鼓励企业内涵式经营、鼓励企业修建经济使用房等。但是，为了防止可能出现的激励冲突，本文指出“应遵循激励兼容原则”。即，各级政府在设计税收政策时，其制度安排不仅能满足房地产企业的利益诉求，还能使企业的经营行为符合税收设计者的预期。从房地产市场健康发展的构成要素来看，包括：（1）资金约束下的企业理性经营；（2）规避恶意屯地现象；（3）保证项目质量；（4）确保房产的价格透明、合理等。为此，这一系统性目标能否最终实现，则在于税收政策在制定过程中的原则把握。

2.具有外部约束的效应目前房地产市场所出现诸多失范现象，主要仍来自于企业的机会主义行为。而产生这一行为动机的根源，则归因于市场监管机制的确失和缺位。可以预见，伴随着我国对房地产市场的逐步规范，上述监管问题将得到不断完善。在此基础上，并以税收政策进行配合，效果将更加明显。这里的税收政策，则呈现为外部约束机制。即，针对不同企业的市场绩效评价，给予不同企业具有阶梯差异性的税收政策。这样一来，就与激励兼容效应实现了耦合。综上所述，以上税收原则为下文的具体制度安排提供的分析框架。受到本文主题的限定，下文将不讨论具体的税收政策条文和税率。而是结合目前出现的问题，在原则导向下为税收政策的合理制定提供思路。

三、税收政策制定的思路

以下仍然按照房地产企业资本循环：G—W……P……W`—G`的顺序展开讨论。因此，思路的要素将由资金、生产、销售等三个方面组成。

1.针对企业资金约束的税收政策目前出现的金融紧缩态势具有强烈的针对性，其对象不仅包括房地产企业，还包括现阶段的PPI、CPI指数高企现状。为此，房地产企业合理的资金需求，必然也会受到极大的抑制。在国家大力推进保障房建设的大背景下，房地产企业仍是该项民生工程的主要实施者。为此，各级政府在制定税收政策时，可从土地使用税方面着手。所谓“土地使用税”是指，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。从而，各级政府在房地产企业承诺修建保障性住房的前提下，作为补偿措施可以减免对该企业土地使用税的征收。

2.针对企业生产经营的税收政策我国房地产企业在过去的发展历程中，形成了一味追求利润回报的状态。在资本逐利性的推动下，企业往往对自身组织资源的优化，而聚焦在拼关系、拼工程数量等方面。这一传统生产经营模式如今看来，已难以适应国家的宏观经济战略安排。在此背景下，各级政府主管部门应根据房地产企业的市场绩效，给予差异化的税收政策。绩效内容包括：（1）房屋质量；（2）小区环境；（3）市场外部性特征等。从而，根据这一系列的评价指标，对表现突出的房地产企业，给予减少营业税缴纳的优惠政策。不难知晓，这也形成了一种约束效应，即那些仍然遵循外延式生产经营的企业，将难以形成市场竞争力。

3.针对企业产品销售的税收政策目前房地产企业的商品房普遍出现了滞销现象，从而恶化了企业资金回笼的态势。最终，在价值链的带动下对我国金融机构带来极大的贷款风险。为此，各级政府应根据房产成本构成，以及民众的购买预期，对房地产企业进行价格引导。对于积极响应价格引导的企业，政府给予减少所得税纳税的优惠政策。综上所述，以上便构成了税收政策制定的思路。这里再次强调：若要设计合理的税收政策，首先就须满足我国房地产市场发展的目标导向。