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房地产企业税收筹划论文

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一、房地产企业税收筹划风险

(一)法律风险

从上个世纪90年代开始一直到现在,随着社会主义的市场经济的迅速发展,我国的税收法律也在不断改进和完善,相继建立了企业所得税、个人税等等,对于其他的一些税收政策也做了相应的调整和补充,通过这些基本上已经建立了一个完整的税务体制。但是,由于我国房地产的起步比较晚,企业的税收筹划还不成熟,因此经常会出现打法律擦边球的现象,于是在不经意间就演变成了漏税偷税,而后被税务执法机关抓住,轻则罚款,重则会对项目相关人员进行刑事诉讼。所以说税收筹划承担着较大的法律风险,其税收筹划不清的情况对房地产企业来说可以说是一颗“定时炸弹”,是极其危险的。

(二)经营风险

房地产企业项目投资一般范围比较广,包括前期设计费用、土地成本、施工成本、营销成本、管理成本、财务费用等,几乎牵扯到了所有部门和囊括了各种业务,其所产生的土地税、企业税等税务资金都比较大。再加上,受经济全球化一体化的影响,市场经济的运转速度加快,可谓是瞬息万变,导致房地产企业税务筹划就变得更难把握,公司面临的经营风险也更高。很多房地产公司往往就是因为一时的疏忽,忽略了税收筹划所需的投资成本,而给公司带来巨大的经济损失,加大了公司税务负担。

(三)执行风险

房地产企业税收筹划的最终目的还是为了能够合理避税,这是一种合法的行为。我国政府一般会根据经济发展情况、市场调查结果、人民生活水平状况等来做出对房地产企业发展的规范与控制,如调整税收政策等。虽然只是一小面,但对房地产企业来说却是足以影响公司整个项目的正常运营,使得税收筹划执行困难。

二、房地产企业税收筹划风险产生的原因

(一)税收筹划人员风险意识差

税收筹划人员的工作是根据项目建设情况和国家相关政策来预估公司项目所要交的税收资金,将它控制在一个合理的范围内。由于没有人能准确把握房地产企业未来的发展情况,因为它受太多不确定因素的影响,所以投资风险性高。税收筹划人员正是因为深知这一点,以市场信息不易把握为借口,放松了警惕,懈怠了对税收筹划的风险认识,他们认为,即使税收筹划出错了,也怪不到他们身上。

(二)税收筹划机制不完善

要做出来一份税收筹划项目需要各部门的通力配合。土地资金、建设成本、管理销售费用等等公司的分散投资是由各个不同的部门所执行,但因为他们的工作进度也不一样,而公司也没有严格的条例规定所有税收筹划部门必须做出一份完美的预算、执行方案,因此,他们都抱着误差是可以存在的这种心态做出投资方案。所以,税收筹划部门要想得到准确无误的数据几乎是不可能的。通常情况下,它只能得到一个大概的数据。

(三)税收筹划作用被夸大

很多的房地产公司认为税收筹划是无所不能的,因而习惯性的去依赖它。其实,这种做法是错误的,税收筹划只是房地产公司财务管理方面的一部分,作用是有限的。不仅如此,它受各种因素的影响,还受一定条件的制约,可变性过大,并不能作为一个行之有效的依据去进行企业的生产管理。但事实情况却是,有些房地产公司并没有认清到这一点,觉得只要税收筹划做出来就万事大吉了,无视市场经济的变动,忽略国家新出的法律政策,最终落得了罚款、甚至倒闭的地步。

三、防范房地产企业税收筹划风险产生的措施

(一)增强风险意识,提高税收筹划人员自身素质

防范房地产企业税收筹划风险产生的工作是一项具有高度科学、技术性的经济活动,相应的对税收筹划人员的要求也要高一些。熟悉我国的各项法律条文,了解财务会计以及房地产公司项目开发的各项知识等都是每一位税务筹划人员必须具备的基本素质。除此之外,税收筹划人员还应该具备项目筹划能力、对市场经济前景的预测能力,并且还要能够配合公司其他各个部门的工作。但最主要的还是税收筹划人员要有强烈的风险意识、责任意识,不要过分的去依赖已有数据,要做到居安思危,凡事从几种不同的角度去看待问题。这一点是需要税收筹划人员自己努力才能做到的。还有一点就是从企业出发,做好企业文化宣传,提高房地产行业的整体素质,这样才能更好的做好企业税收筹划。

(二)健全税收筹划机制,加强与税务部门的联系

一方面,房地产公司应建立一套完整的管理制度,很好的把各个部门联系起来,促进部门与部门之间的沟通,方便各部门之间交换信息,在最短的时间内开展项目合作与执行。要想做到这些,首先就得设置监管部门,同时明确划分责任范围,使之相互监督,认真工作。其次,要改变公司领导层的管理方式。应该摒弃一直以来只注重大项目,而不过问小项目的工作方法,在公司内部起好带头作用,重视每一项工作,事无巨细。还应时不时地去各部门了解情况,要让员工知道领导对他们的器重。这样可以激发员工的工作热情,使之全身心的投入到工作中去。另一方面,房地产公司还应该加强与当地税务部门的联系,取得它们的支持,确保项目的合法性。还有就是因为有些问题在概念的界定上很模糊,税务筹划人员很难把握,这个时候去咨询税务执法部门是最合适不过了,他们对相关法律政策更清楚,可以给出房地产企业很好的解释与建议。

(三)正确看待税收筹划作用,注重税收筹划方案的综合性

税收筹划只是税收筹划的工作人员根据眼前的情况,分析未来项目发展的可能性做出的纳税资金预算,并不是完全的与事实情况相符的。因此,房地产公司应该充分认识到税收筹划的作用,准确把握税法政策,密切注视税法的变动,时刻更新税收筹划计划。但是,光这一点还不够,最主要的是要树立正确的纳税意识,不要想着以“我不知道税法改了”、“因为税收筹划错了忘记纳税”等任何借口为自己开脱而去做些违法乱纪、偷税、漏税等事情。同时还要注重税收筹划方案的综合性。从根本上来讲,税收筹划的目标也就是财务管理的目标,使企业获得最大收益。因此,税收筹划得围绕整个房地产企业的所有项目来进行,不能只局限于个别税种或者是一味的去追求节约纳税资金,应该从项目本身实际运营的可能出发,做出综合评估,然后,制作税收筹划方案,使房地产企业更好的发展下去,这才分析税收筹划方案的终极目标。

作者:刘敏芝单位:中山市悦来房地产投资集团有限公司

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