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房地产税制改革

2010/01/04 阅读:

一、我国房地产税制现状

房地产税收是一个综合性概念。即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收都属于房地产税收,在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。在目前我国的房价构成中,地价及税、费三大项成本约占总成本的50%,建安成本约占总成本的35%,利润占15%左右;而在发达国家,地价及税、费三项仅占价格的20%,建安成本占73%,利润约占7%。同时,外国一些发达国家的房地产税收入占地方税收的70%以上,而我国仅在8%左右。可见,与发达国家相比,我国房地产业税费负担过重,且房地产税制设计不合理,主要表现在以下几个方面:

1、流通环节税费过多。在房地产开发、销售过程中,仅税就多达8种,如契税、营业税、印花税、房产税、所得税、城乡维护建设税、土地使用税、耕地占用税等。收费就更多,各个地方也参差不齐,多达80到150种,这无形中增加了建房成本,也助长了不正之风。而在房地产保有阶段课税少,只有房产税、城市房产税和少量的城镇土地使用税,且房产税是在一次减除原值10%~30%之后征收。这种税制设置的消极作用反映在以下方面:一是土地闲置、浪费严重。保有阶段税少,税负轻,流通环节税重,就相当于给土地保有者无息贷款,实际上鼓励了投机行为。二是进入流通时,土地承受过高税负,助长了土地的隐形交易,逃税现象严重;更为严重的是直接影响和阻碍了大量划拨土地进入市场,激发了土地价格的上涨。三是在保有阶段发生的增值部分,由于没有税收的调节机制,使政府无法参与增值价值的再分配,而流向了保有者,导致炒作泛滥,拉大了贫富差距。

2、税种繁杂,重复征税。现行税制涉及房地产的税种中,许多税种之间存在税基重叠,或同一税基设两个税种的情况。如对房屋租金收入既征收5%的营业税,又征收12%的房产税;对房地产转让既按转让的收入征收5%的营业税,又按转让的增值额依规定税率征收土地增值税等,不符合公平税负,合理负担的原则。

3、征税范围过窄。目前我国的土地与房产税只限于城市、县城与建制镇以及工矿,广大农村的一些应征对象都被排斥在外;在城镇里也把机关、人民团体、军队以及由国家财政拨款的单位自用及个人所有的非经营性房地产排除在外。在国外,除对自住、退伍军人,65岁以上老人,残疾人享受一定优惠政策外,其余全部征税,只是征税的税率不同而已。

4、计税依据不合理。一是我国土地使用税的征收不是按价值,而是按面积,这种征税形式不能随着课税对象价值的上升而上升,具有税源不足而缺乏弹性的缺陷。二是从价计征与从租计征的不公平性。从价计征的房地产税,是依据房地产原值减去10%~30%后的余额,以1.2%的税率计征,而这种价值是历史成本,不反映市场价值;从租计征的房地产税,是以租金的收入率乘以12%的税率计征,因此,与按历史成本从价计征相比,从租计征显然税负过重。这是导致隐形市场泛滥的重要原因。

5、内外有别的两套税制,导致房地产市场上的不公平竞争。一是两套所得税制。内资房地产企业开征企业所得税,涉外房地产企业开征外商投资企业和外国企业所得税;二是两套房产税和土地税制。内资企业开征房产税和土地使用税,涉外企业开征城市房地产税,且仅对房产征税,不对地产征税;三是城市维护建设税和教育费附加及耕地占用税内外有别。对内资开征,对外资不征。这种房地产税制上内外有别的做法在国际上是不多见的,应尽快改变,实行国内与国外企业一律平等的政策,否则对国内企业的发展非常不利。

二、借鉴国际经验推动我国房地产税制改革

由于各国历史、文化、国情以及经济调控目标各异,各国在房地产税制方面也有许多不同之处。但大多数国家都很重视在房地产保有阶段的征税,而房地产权属转让的税收则相对较少。这样的税种结构极大地鼓励了房地产的流动,刺激了土地的经济供给。房地产保有税避免了业主空置或低效利用其财产,刺激了频繁的交易活动,这既繁荣了房地产市场,又推动了房地产要素的优化配置。

发达的市场经济国家,实行中央与地方分享税制,房地产保有税基本上归入地方税体系。地方税体系的核心是房地产保有税(简称“房地产税”、“不动产税”或“物业税”),美国地方政府收入以一般财产税(主要对房地产征收)为主,一般财产税占联邦和地方政府税收总额的11%,占地方政府全部税收收入的75%。

借鉴国际经验对我国房地产税改革提出以下几点建议:

1、在准确界定物业税内涵的基础上开征统一规范的物业税。鉴于我国房地产税制“轻保有,重流转”的局面,房地产保有环节税制的改革成了我们整个房地产税制改革的重点。关于这一环节的改革,目前讨论较多的是物业税的问题。

物业税是财产税的一种。目前有人说开征物业税后,可以将当前一次缴纳的土地出让金转化成年值后,一同记入物业税,这是一种误解。实际上,物业税应该是对现有房产税、城市房地产税和城镇土地使用税等归并后,统一按房地产课税价值征收的一种财产税。

我国物业税基本框架可作如下设计:将现行房地产保有环节的房产税和城市房地产税及城镇土地使用税合并,对土地、房产开征统一的物业税;统一内外税制,纳税人为内外资企业单位、经济组织和个人;适当扩大税基,要将物业税扩大到农村;规范税收减免,清理税收优惠政策,公平税负;按房地产评估价值作为计税依据,以客观地反映房地产价值和纳税人的承受能力,为避免重复征税,对房屋的租金收入将不再征收新的物业税,而主要由营业税、城市维护建设税及教育费附加和所得税来调整;物业税税率的确定应在全国范围内设立一个弹性控制区间,适当考虑地方政府年度预算支出,在许可的弹性区间内选择适用的税率,如美国的地方政府通常按照其年度预算情况来决定房地产税征收数量以及税率,由于物业税属地方税种,这样有利于调动地方财政的积极性。

2、清理房地产行业收费。取缔不合理、不合法的收费项目,以减轻纳税人的税外收费负担;将具有经营性质的房地产收费从行政事业性收费中分离出去,以规范政府行为;将一部分名费实税的房地产收费改为税,如可以将耕地复垦基金、征地管理费合并到耕地占用税中一次性征收,并将耕地占用税的计税依据改为耕地的评估价值;对确需保留的收费项目则通过“规范费”的办法分别纳入“规费”和“使用费”系列,并纳入财政预算内管理。

3、开征土地闲置税。为了促进土地资源的合理利用,减少土地的浪费,我国应借鉴国外的经验,开征土地闲置税。对于购置土地之后闲置一定时间(如半年或一年)以上的,应根据土地的评估价值适用较高的税率,并随闲置时间的增加相应提高税率或加成征收。

4、适时开征遗产税和赠与税。遗产税和赠与税的开征将弥补无偿转让房地产环节税收调节的缺位。遗产税和赠与税的开征主要不是出于财政收入的考虑,而是协助个人所得税,调节财富分配,促进社会公平。因此,应该采取高起征点和高的累进税率。为了保证财产所有人不论以赠与方式还是以遗产继承方式转移财产,税负都趋于均等,从而堵住逃税的漏洞,赠与税的税率不应低于遗产税。

5、取消土地增值税。我国土地增值税与企业所得税存在重复课税。土地增值税的计税依据为房地产转让收入减除各项允许扣除项目金额后的余额,即纳税人在房地产转让中所获得的增值额,此增值额其实具有利润的性质,而房地产转让的利润在缴纳土地增值税后还要再被课征企业所得税。因此,就房地产转让利润这一计税依据同时课征了土地增值税和企业所得税,违背了税不重征原则,形成了对房地产业的扭曲调解,应当取消。同时,我国的土地增值税税额并不高,2003年为37.30亿元,仅占当年税务部门组织收入总额的0.18%,且随着房地产税收体系的改革,地方税收的数额将上升。因此,由于土地增值税取消而减少的税收应当能够得到补偿,所以取消土地增值税具有可行性。

提要房地产税制是税收制度的重要组成部分,我国房地产税制存在诸多不完善之处,如流通环节税费过多、重复征税、征税范围过窄、计税依据不合理等,应借鉴国际经验对我国的房地产税收体制进行改革,通过开征统一规范的物业税、清理房地产行业收费、开征土地闲置税、适时开征遗产税和赠与税及取消土地增值税等措施完税我国房地产税收体制,使房地产税成为我国地方税的主体税种。

房地产税制改革

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