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商业地产全面预算管理实施

2019/09/17 阅读:

摘要:房地产企业的专业性和技术性不强,使房地产企业的核心竞争力不强。而房产的投资性以及高利润性又使房地产企业的数量大幅上涨,商业地产企业之间的竞争越发激烈,导致目前经济形势下房地产行业整体利润空间有所缩小。伴随着房地产市场的疲软,商业地产企业的经营也受到影响,市场环境以及政策的变动增加了企业经营中的风险,全面预算管理成为商业地产企业更好地规划资金、防控风险的重要举措。本文主要从商业地产企业经营的特点出发,对目前经济形势下商业地产企业全面预算管理现状进行分析,并提出优化建议。

关键词:商业地产;全面预算管理;问题;优化策略

一、商业地产经营特点

商业地产主要用于商业用途,同普通住宅相比,其开发经营过程中有以下特点:

(一)租赁为主,涉及项目较多,对人员要求较高商业地产的销售模式主要分为直接销售和租赁,一般以租赁为主,所以销售阶段的财务管理也是商业地产企业财务管理中的重要环节。同普通住宅相比,商业地产主要出售或租赁给商户,而商户在选择地产时需要考虑地段、周围建筑、价格等,企业需要专业的招商人才提高推销水平,意味着企业人工成本增加。另外,在租赁期间企业还需要就租金、物业费、免租期、广告位等和租赁者达成协议,涉及的项目较多,增加企业财务核算工作的难度。

(二)投资规模大、回收期长同普通住宅项目相同,商业地产项目建设也需要投入大量资金,对商业地产企业的筹资能力提出较高的要求。而且由于商业地产以租赁为主,使企业的资金回收期较长,一般在7到10年左右,使商业地产企业经营存在较大的现金流风险。一旦企业投资决策失误,极容易导致企业资金流断裂,给企业带来较大的损失。

二、新形势下商业地产全面预算管理中存在的问题

经济发展推动商业地产企业的壮大,但商业地产并非必需品,各企业之间的竞争力更加激烈,经营中的风险更大,资金安全性得不到保障。从商业地产企业经营特点出发,可以发现目前商业地产企业的全面预算管理存在以下问题:

(一)缺乏全面预算管理思想,为预算而预算虽然目前经济处于下滑趋势,但创业浪潮以及国民消费水平的上升等带动了商业地产的发展,使商业地产企业将主要的重心放在地产推销上,相对忽视内部建设,导致大部分商业地产企业未曾重视全面预算管理的建设,形式化严重。甚至部分企业的全面预算管理只是为了彰显自身管理水平,全面预算效果甚微,企业无法对经营各活动的资金运转情况进行监管,导致商业地产企业的发展缺乏规划性和预测性。

(二)预算指标实用性不足首先,企业的预算指标应该和企业的战略目标一致,但在实际中由于企业在全面预算管理上认识的缺失以及经营的不足,企业在经营过程中过于重视经济效益的获得,使企业人为缩减全面预算管理工作,不影响其他部门的活动,最终导致企业经营中过于重视短期目标的达成。全面预算指标难以衔接上企业的战略指标,进而影响企业整体经营活动的开展。其次,商业地产经营活动中不但涉及财务指标,还涉及非财务指标,单以财务部门数据作为参考依据所编制出的指标缺乏实用性。

(三)预算的执行力度不强过于追求经济效益使大部分商业地产企业在全面预算管理的建设上存在形式化建设问题,企业内部虽然设有全面预算管理人员,但在实际的应用中,企业制定的预算指标“朝令夕改”,预算指标在商业地产企业中只作为一个参考指标。当经营活动中出现资金短缺、成本超支等时,企业多直接采用追加投资的方法,导致预算指标被随意更改,不能起到约束各部门行为的作用,进一步使企业的全面预算管理效果大打折扣。而影响这一问题的主要原因在于企业未完善或设立预算监督机制,财务报表中也未反映预算管理效率。再加上企业对全面预算管理的认识不全面,导致管理者不了解预算方案的落实情况,自然也无法完善预算管理制度,无法强化预算执行。

(四)预算目标缺乏战略导向性全面预算管理中还包含预算评价,主要对企业当期的全面预算管理工作进行总结,以定量、定性相结合形式评价企业预算运行的效率以及安全性,企业可以参照预算评价了解资金的使用效率。但大部分商业地产企业将预算评价结果用于考核员工的工作效率,不重视对全面预算管理制度以及预算方案有效性的考量,没有在内部形成一套循环的全面预算管理流程,影响全面预算管理的效果发挥,也增加了企业下期预算方案制定的信息搜集成本。

三、优化对策

依据上面提出的问题,结合产生问题深层次原因提出以下优化商业地产企业全面预算管理的建议:

(一)梳理正确的全面预算管理理念商业地产企业想要提高全面预算管理水平,首要工作是加强企业各员工对全面预算管理的认知,使其了解全面预算管理的作用和意义。受企业自上而下管理模式的制约,企业在加强人员全面预算管理思想建设时,首先要加强管理层对预算管理和内部控制理念的认知,使其认识到预算管理在内部控制建设中所起到的作用,由管理层带头在企业内部树立良好的学习之风。而管理层思想的到位也促使其制定相关的规章制度加强普通员工对全面预算管理的认知,从而促进全面预算预算管理在企业中更好的应用。

(二)加强预算管理和企业发展的契合性预算管理的最终目的是帮助企业实现战略目标,而预算指标又是预算管理中的核心环节,所以企业想要实现战略目标,则首要一点是加强预算管理和企业发展的契合性。企业在具体的建设中主要抓住以下几点:第一,健全预算编制程序。常用预算编制程序主要有自上而下、自下而上、上下结合以及目标指导等,就目前来说,大部分企业采用上下结合模式,但多处于表面结合。由于沟通渠道单一、上下级之间差距,导致企业实际上还属于自上而下的编制模式。所以,商业地产企业需要彻底落实上下结合原则,切实实现上下级在预算方案制定、实施等多方面沟通。同时还可以采用先分级编制,再逐步汇总的形式提高预算编制程序的全面性和有效性,进而增加预算指标的合理性。第二,弹性选择预算编制方法。在新的经济形势下,企业要采用多元化的预算编制方法,比如企业可以固定预算、增量预算以及作业预算混合使用,在具体的方法选择上要参考预算项目的特性、市场环境等。由于市场的复杂,所以企业经营中尽量不要采用单一的预算编制方法,保障预算编制的科学性。第三,多原则编制预算指标。随着企业业务的多元化,商业地产企业在制定全面预算指标时要保证战略目标的相关性,还需要结合财务指标和非财务指标,并满足定量指标和定性指标相结合的原则,保证全面预算指标制定的合理性和公平性。第四,设立预算偏离调整机制。在出现预算调增时,企业要严格遵循相应的程序,杜绝随意调整预算的行为发生。一般预算偏离调整机制可以分为三个环节:第一,监管预算指标和实际数据之间是否出现偏差,并计算相应的偏差值;第二,分析导致预算出现偏差的原因,并采取相应的措施;第三,对采取措施后的预算执行情况进行监督。

(三)健全监督评价机制,合理设置考核市场的变动具有不确定性,所以企业需要监督评价机制对全面预算管理运行的有效性进行研究分析,明确掌握全面预算管理的有效性。在建设过程中,商业地产企业可以从内部控制加强监督机制的建设,借助内部控制的全面性拓展监管范围,并深入到对各人员行为的监管。同时,借助风险预警机制完善评价功能,通过前后存在风险的对比判断企业所采取优化措施的有效性。另外,企业还要加强对评价结果的应用,通过设置合理的考核制度来规范各员工行为,确保预算工作顺利开展。

四、结语

随着国民经济水平的提升以及城镇化进程的加快,商业地产企业的发展前景向好的方面发展。但与此同时受房地产市场的影响,商业地产企业的经营环境较为严峻,经营中面临较多风险。全面预算管理可以帮助企业提前规划经营活动,提早规避一些风险。所以,商业地产企业要不断加强预算指标编制的科学性和合理性,加强对全面预算管理的认识,从而才能更好地促进企业的发展。

参考文献

[1]张颖.商业地产实施全面预算管理探讨[J].商场现代化,2018(13).

[2]王咏梅.商业地产实施全面预算管理的探讨[J].中国商论,2018(33).

作者:邓鹏云 单位:广铝集团有限公司

商业地产全面预算管理实施

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