商业地产全寿命周期的管理模式范文

摘要：随着国八条的出台及住宅存量的日趋饱和，房地产企业要发展就不得不寻求更好的开发思路。商业地产的崛起正符合了房产行业的发展需求。商业地产不论从经营模式还是功能和用途上都区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式，是一种全面融合地产业与商业为特色的地产形式。是衡量经济发展程度的指标之一。本文拟对商业地产项目全寿命周期的管理模式进行探讨。以期望对于后续商业地产的发展和管理起到一定的借鉴作用。

关键词：商业地产；设计管理；运营管理

1概述

1.1什么是商业地产

商业地产，是指开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行商业活动的载体。包括批发零售市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等相关的商业运作，并为开发商、投资商、运营管理带来利润，提供长期源源不断的现金流。包括房产有型的建筑价值以及通过商业经营产生的无形价值。

1.2商业地产的发展历程

50年代，汽车的发展将工作、娱乐、购物等通过高速公路拉得很远。购物方式由每天的采买变成了一周一次，传统的购物模式发生了变革。形成了初期功能性购物的模式。80年代，随着石油危机的爆发，大家开始反思，不依赖汽车就可以解决生活的日常需要。去楼下的店铺购买日用品的同时能店主闲谈，去街对面的咖啡馆可能会遇到同时或者朋友。这让购物更具有生活气息，更人性化。而随着时代的推演，商业逐步走向了综合性功能，将娱乐、文化、教育等行为与购物叠加。引入咖啡馆、书店、巨型电影院、甚至小型的博物馆、展览馆等，让人们在购物的同时又可以不仅仅只是来购物，而是一种多样的生活和消遣方式。

1.3我国商业地产的现状

商业地产的开发、投资热潮是社会经济高速发展的产物，也是我国城市化进程的必然趋势。在宏观布局和结构上，商业地产项目扎堆、盲目上马、重复建设的案例愈演愈烈，严重耗费着社会资源，制约着商业地产前景的步伐。而在商业地产运营的微观层面，由于企业不熟悉、不尊重商业地产运营的客观规律，单纯追逐短期利润，不仅严重影响了商业地产的科学运营和健康发展，而且给企业带来了巨大的损失甚至是毁灭性的打击。所以，合理的开发，和全过程的监控和调整，是一个商业项目得以生存并长青的必然要素。

2商业地产项目全寿命周期的管理模式

2.1商业地产开发流程

从土地的取得到项目运营，是一个商业项目从无到有的过程，而在此过程中各个环节的管理都会对最终的成果起到影响。

2.2流程各环节中各职能部门的职责与关系

3策划管理

所谓策划管理，即在设计前期完成商业定位为设计提供有针对性的设计标的。

3.1商业定位

商业项目最初的一步便是商业定位。并不是说一定要用所有的高端品牌去堆砌，或者极尽奢华去打造的商业项目才是一个成功的项目。因时制宜，因地制宜的去策划，建立在成熟的数据分析上的定位，才是一个商业项目得以成功的基础。而商业定位的基础便是目标客户群的选择。如果项目区块处于CBD，那么毋庸置疑的，其目标群体会更倾向于周边的白领。那么高端奢侈品、中高档餐厅、咖啡馆、舒适的SPA等休闲场所的入驻会成为商业定位的基本项。如果项目区块位于开发区或者近郊，那么提供生活便利和日常娱乐势必更有利于项目的收益与人群的积累。当然，在现在这个细分化市场越来越严重的时代，以商业的文艺性和个性化取胜的项目也不在少数。

3.2运营模式确认

运营模式分为自营和委托经营。比如，办公为主的商业建筑，一般开发商可能作为持有型物业，自行委托物业进行运营管理，通过租金及服务的方式进行资金的运作。而酒店可能采用的就是委托经营的模式。在建设之初就与有合作意向的酒店品牌商洽，在确定品牌和酒店定位之后，根据酒店管理公司的标准化模式要求，对开发项目进行有针对性的设计。后期由酒店管理公司进行实际的管理及运作。无论是何种经营方式，经营方都应于最初便对日后经营的要点有一个明确的要求，以便在设计和施工中落实。

4设计管理商业定位

确认后，便可以此为依据结合运营单位的明确要求，展开设计流程。项目定位越清晰功能分配和面积配比就越详细，设计成果也越容易符合预期。

4.1设计单位的管理

设计管理部门根据商业定位、总体进度要求及项目成本控制标准，对设计单位进行选择。在外立面的美观、设计费用的合理性及设计周期是否满足预期之中寻找平衡点。外立面作为人们对于项目的第一印象，对项目的形象有着至关重要的作用，而设计周期的长短直接影响着贷款数额的累积已经后续一系列的进度、报规、报审、开工日期，施工进度，最终影响的是项目正式投入使用的时间。当然啦，“又要马儿跑又要马儿不吃草”是不可能的，所以，为了效果和时间适当的接受设计费用的上涨还是为了控制过高的设计费用，适当的给予更多的设计时间和设计资源，是作为开发商的设计管理部门需要平衡和选择的。

4.2布局、体系、材质、设备的选择

功能与面积配比影响着整个商业项目的布局，而建筑体系、材质与设备的选择这考量着设计人员的专业度。如幕墙体系的选择，是采用造价贵，成品运输，安装速度快，但必须要结构完成后才可安装的单元式幕墙体系。还是采用造价相对便宜，可跟随结构一并施工，但是总体进度较为耗时的框架式幕墙体系。外墙的拭擦、涂料、玻璃、金属如何选择才能即出效果又易于施工，是对设计管理人员专业度的考验。而设备的选型，则关系到设备空间的大小，在规划要求范围内，每楼层的设备空间越小，则留给租户、小业主的使用空间越大。也可以释放出更多的公共空间，来提升整个项目的舒适度和亲和力。随着社会的进步和科技的发展，新材料与新技术不断涌现，是否适合在项目中使用新材料新技术，如何用，用多大的比例，使用后是否有利于项目档次的提高、施工进度的加速或者成本的节约，是作为设计管理者应该考虑的问题。

5实施（施工）管理

在设计完成后便进入了施工阶段，此时，作为实施管理的项目公司，应该几时完成前期的三通一平，审阅施工进度计划、场地布局的合理性，协调好各专业工种、分包单位等的衔接问题，控制施工进度，并根据自身的经验对图纸提出意见或建议，选取符合要求的深化单位。从施工进度、施工技术等方面来控制时间成本和建设成本。

6运营管理

运营管理，即项目竣工后进入运营期，此时的运营的主要操作部门可能为物业公司、或者商业运营团队、酒店管理公司等。运营管理方应对项目的基础设施有充分的了解，亦应于前期商业觉此阶段进行介入，为设计及定位提供实战型的可行意见。在运营阶段，除了需要确保整个项目，水、电、风、保安、保洁等基础运行外，跟应注重软服务给予租户的体验感。如酒店的高品质服务、商业综合体对于年节庆典是品牌或者商家路演活动提供支撑、办公项目为住户节假日加班等提供舒适便捷的环境等。不过，作为商业项目全寿命周期管理的一份子，除了完成其基本工作外，还应将在营运过程中遇到的问题以及客户不断更新的合理化要求，进行梳理与总结，反馈给商业及设计团队，以利于下一个项目的开发与完善。

7结论

商业地产全寿命周期的管理，是使得项目得以成形、成长、长青的手段。一个商业项目的成功，离不开任何一个环节的努力与紧密协作，把控好管理要点，不断的创新，才能是商业抵偿项目不断的焕发出其独特的魅力和光芒。

参考文献

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作者：金旻 单位：同济大学