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商业地产室内设计标准化探讨

2016/06/30 阅读:

摘要:

随着经济的快速发展以及经济体制的不断改革,房地产行业之间的竞争不断加剧。加快房地产行业室内标准化建设以及高周转工作是当前房地产行业需要解决的首要问题。本文以商业地产室内设计标准化的重要性作为出发点,分别分析了售楼处室内设计标准化要点以及样板房室内设计标准化要点,最后分析了商业地产的高周转,以期为商业地产的发展进步起到一些参考作用。

关键词:

商业地产;室内设计;标准化建设;高周转

21世纪是一个市场经济时代,市场经济的开放性和竞争性特征促使房地产企业之间不断竞争。房地产开发商在开发一套商业用房或者住宅用地时,需要完成一系列工序。比如制作标书、拿地、房屋设计、房屋装修(精装房)、建设、销售、验收等,最后将商业建筑交给业主。从制作标书到完成交房的整个过程是漫长的,因此开发商要想在同行业中提升综合竞争力,就需要在室内设计方面多下工夫,建立标准化和产品化的地产,从而实现高周转的目的。

1建立设计标准化的重要性

1.1市场形势的需求随着经济全球化和信息化脚步的不断加快,我国房地产开发商获取的利润率随之增加。但是在面临其他行业以及同行业之间的竞争,我国房地产行业在市场经济中获取的利润额逐渐降低。根据相关行业调查报告显示,我国房地产开发商的平均利润率逐年下降。除此之外,2013年我国房地产开发数量相较于2012年降低了45%,究其原因是随着其他新兴行业的不断崛起,房地产企业在残酷的市场竞争中被淘汰出局。其中,微小企业以及中小型企业占据比例较大。根据国家对房地产行业利润率的标准规定看,10%是房地产行业利润率的警戒线。因此我国房地产行业相较于国外发达国家而言,逐渐呈现两极分化现象。大多数房地产企业需要根据市场实际情况以及国家政策调整利润目标,改变战略方法,提升市场竞争力。小部分企业由于经营管理不善将会自动退出市场竞争的角逐中。由此可见,加快商业地产室内设计标准化建设是实现房地产高周转的最佳途径[1]。

1.2提高市场竞争力提高商业地产市场竞争力需要房地产企业站在不同的角度分析企业产品。就商业地产的专业性而言,可以将商业地产分为建筑专业、室内设计专业、景观设计专业标准化产品;依据商业客户群而言,可以将商业用地分为豪华奢侈型、改进型、刚需型标准化产品;就房地产自身而言,可以将商业用地分为多层用地、高层用地标准化产品;就开发商完成交房程序来看,可以将商业用地分为毛坯房、精装房标准化产品。由此可见,商业用地的产品类型具有多样性。另外,商业用地的多样性特点可以促使开发商根据企业自身实际情况制定合理的建设方案,建筑设计师可以根据方案设计使客户满意的建筑。房地产开发商还要根据自身企业文化、市场规模比例、综合优势建立标准化、系列化、产品化的房屋,从而提升市场占有率。如果商业房屋在室内设计时没有达到产品标准化,就会出现很多问题。比如:1)房屋在定位过程中会偷换概念,导致建筑施工技术人员在修建房屋过程中造成不必要的麻烦。比如反复修改室内专修设计图、总图规划、成本预算、室内专修风格定位以及建筑户型修改,从而造成人力、物力、财力的浪费[2]。2)商业用地在施工过程中,施工技术人员与建筑设计人员之间会产生许多矛盾。比如施工技术人员在装修过程中会因为材料价格、采购成本预算、工程施工等方面与建筑设计人员的意见不能达成一致,从而出现延缓工期、降低建筑工程的质量的问题。3)商业用地室内设计不能达到标准化会造成实际成本费用远远超过预期费用,从而导致房地产企业内部成本管理体系不能发挥其作用。4)商业用地室内设计不能达到标准化不仅会导致企业管理成本、成本预算控制难度增大,还会使产品参差不齐,一旦不能满足客户的需求,就会大大降低房地产企业市场信誉度。总之,商用地产要加快室内设计标准化建设脚步,确保产品质量。与此同时房地产企业还要加快前期项目的准确定位以及成本控制体系的有效性,促使提升商业房屋建筑质量的实现。

2商业地产室内设计标准化要点

2.1商业地产空气调节系统标准化要点商业地产应根据室内外温度作为衡量夏季、冬季室内办公室温度的标准。一般情况下,商业地产夏季室内办公室温度应该控制在25℃左右,相对湿度参数应该确保在55%左右;商业地产冬季室内办公室温度应该控制在20℃左右,相对湿度参数应该确保在40%左右。另外,关乎商业地产空气调节系统稳定与安全重要因素之一的新风量,应该将新风量参数控制在30m2(人-h)。就商业地产室内会议室而言,商业地产夏季室内会议室温度与办公室的温度应该保持一致,最好控制在25℃左右。但是相对湿度参数应该高于办公室湿度参数,最好控制在60%左右。冬季室内会议室温度与办公室温度一样,应该控制在20℃左右,相对湿度参数也是保持在40%左右[3]。就国家对商业地产空气调节系统的相关规定而言,国家对商业地产外立面的要求比较高,并且商业地产外立面容易受外界环境因素的影响导致新风无法直接输送至商业地产空间区域范围之内,因此设计人员要根据商业地产实际情况设置塔楼避难层,在商业地产避难层区域处理建筑外立面通风情况。与此同时,由于商业地产门窗的封闭性相比普通建筑门窗的封闭性要求更加严格,因此设计人员要确保商业地产门窗根据国家规定的相关标准集中处理。就商业地产门窗粉缝隙而言,新风直达商业地产门窗缝隙的可能性比较小,因此设计人员需要在商业地产室内区域安装排风新系统,并根据商业地产内部结构不断调整优化排风系统,避免出现室内新风参数无法达标的现象。小空间区域应该选择综合系统作为空调系统,并依托于风机盘管空调系统,将新空气与水系统做到有机结合。商业地产小空间区域主要包括办公室以及包厢,商业地产小空间区域和大空间区域主要采用VRF多联空调,有些商业地产空气调节系统则需要安装新风空气的处理系统,从而确保商业地产空调系统安全、稳定运行[4]。

2.2装修界面基本单元的定位设计目前,国际通用商业地产板材的标准规格为1220mm×2440mm,零数是考虑了板材在加工制作过程中会损耗或者工作人员在计量板材尺寸时由于误差导致房屋地产在装修中出现差错。因此板材材质和尺寸的不同会严重影响房屋装修效果,就商业地产装修界面而言,工作人员首先需要在房屋图纸上界定一个装修单元,并合理规划板材尺寸。就板材规格来看,1200mm可以划分为900mm与300mm之和。其目的是确定单元的宽度和高度,一般情况下,900mm为单元的宽度。办公室室内高度一般控制在2700mm。其次,工作人员确定部件规格标准。一位2700mm大于2440mm的高度,因此工作人员需要对基本单元进行分割,确保基本单元的高度达到国际标准范围之内,如图1所示。基本单元可以分为900mm×900mm或者900mm×1800mm两部分;与此同时也可将900mm×1800mm分为两块900mm×900mm的板材,进而形成标准化部件。

3结语

总而言之,随着社会经济的不断发展以及市场经济体制的不断改革,房地产企业面临的压力随之增加。因此加快商业地产室内设计标准化建设脚步是提升房地产行业综合竞争力的有效途径,也是提升房地产开发商平均利润率和实现高周转的策略之一。

参考文献:

[1]陈立政.商业地产室内设计标准化与高周转初探[J].现代装饰(理论),2014(06):28-29.

[2]王超.基于多目标平衡的商业综合体营建体系及实证研究[D].杭州:浙江大学,2011.

[3]邱可嘉.基于商业逻辑的城市商业中心建筑设计方法研究[D].北京:清华大学,2013.

[4]魏星.基于标准化理念的科技园办公建筑产品研究[D].天津:河北工业大学,2014.

作者:林江坤 单位:福建兆翔临港置业有限公司

商业地产室内设计标准化探讨

2016/06/30 阅读:

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