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城市综合体发展规划分类范文

时间:2022-06-12 09:58:19

城市综合体发展规划分类

城市综合体作为城市的时尚客厅、潮流舞台,整合了深厚的城市文化、多样的建筑空间、复杂的交通体系、丰富的商业业态,这种城市商业地产开发建设的新模式越来越受到欢迎。本文以益阳市为例,分析城市综合体不同功能需求下的类别。

一、研究思路

益阳市地处湖南省中北部,处于长株潭“3+5”城市圈和洞庭湖生态经济圈交汇处,在“长沙1小时交通圈”内。城市形象为和谐宜居的山水新城。人口规模2015年中心城区约63万,全市总人口约490万。益阳产业结构呈现“二三一”格局,处于工业城市发展快速增长阶段。经过对益阳中心城区土地利用的分析,城市土地存在以下问题:土地利用以居住、工业用地为主,公共管理与公共服务设施用地占城市建设用地比例相对低,工业沿主要道路布置,工业用地与居住用地混杂,居住环境品质不高,资江两岸大量土地被城中村、工业占用,滨水土地未得到有效利用,未重视一江两岸的空间特色塑造,梓山湖周边地区用地布局分散,以居住用地为主,缺乏旅游休闲用地,土地利用率不高,老城区用地未延续传统空间肌理,缺少绿地、广场,环境品质较差。

经过研究用地权属,梳理出现状可开发用地类型和分布情况:现状可开发利用类型为中心区、沿江及会龙山地区工业用地、棚户区、弃置地,现状可开发发展用地布局在会龙山地区、资江沿岸、益阳大道和金山路交叉口、益阳大道和桃花仑路交叉口、益阳大道和罗溪路交叉口,沿道路可开发用地布局在益阳大道、金山北路、桃花仑路、罗溪路、银城大道。现状道路交通网呈现“两环两快、三纵四横”的网格状结构,路网体系不完善,缺少城市支路和跨河桥梁,新老城区联系不便;尚未形成丘陵城市特色的道路网格局;现状主干道较宽,缺少城市生活性主干道。城市公共设施主要由酒店、文化、教育、医疗、公园绿地构成,缺少城市、社区级设施,公共设施配套不健全,缺少市民休闲配套设施和生活服务设施。商业配套设施沿城市交通性主干道线性分布,未形成中心化的购物商圈,商业网点遍布,但缺乏规模集中、业态丰富的城市级商业综合体。现状已建、在建综合体共有15个,主要包括华天城市广场、雄森国际广场、银城大市场等,现有综合体类型以分散的超市、百货商场、大型商贸为主,类型模式单一,缺乏规模集中、业态丰富的城市级商业综合体。旅游资源丰富,但缺乏对旅游资源的整合和文化内涵的挖掘,缺少城区型、近郊型市民文化休闲旅游项目。城市拥有丘陵型山水资源,但不重视对梓山湖和资江两岸土地资源的综合利用。居住用地与工业用地混杂,缺乏山水城市的环境品质和风貌特色。总体来说,城市建设框架已拉开,易于彰显山水格局,地形地貌丰富,生态环境良好,经济发展迅速,可拉动城市建设,滨江资源丰富,利于塑造特色。

二、城市综合体的认识

城市综合体规划不是单一的商业节点布局的专项规划,而是关系城市空间结构、功能布局和项目招商三个方面的综合规划。关系到对城市山水景观、空间资源的整合、影响城市发展方向和城市空间结构的规划;关系到对城市各项公共设施和功能的整合,影响城市功能节点布局结构的规划;关系到对项目设置、商业业态、开发模式的引导,影响项目招商引资的规划。通过城市综合体布局规划的编制,有利于完善城市功能,优化空间结构,明确城市中心,完善商业商务、商贸服务、体育休闲、文化娱乐、会议会展、创意产业、旅游服务等功能,实现城市功能的丰富多样和土地的集约高效利用;有利于塑造城市特色,依托优秀的山水环境和深厚的文化底蕴,将自然资源与城市功能进行融合和提升,塑造山水城市风貌特色;有利于提升城市品质,通过优化、完善功能和公共设施集聚人气,提升老城区商业区域的活力品质,通过综合体设施,改善城市形象,塑造特色风貌,最终实现城市整体环境品质的提升。

(一)技术路线通过对城市的背景、现状、项目认识、技术特点、编制意义的综合研究,对城市空间演变、总体规划解读的空间发展研究,提出在规划原则、空间结构、整体布局方面的综合体布局规划,进行分类规划引导和实施管理。

(二)布局规划1.规划原则。将益阳市综合体发展定位为全面承担国家战略,承担国家休闲旅游、全民健身、文化强国战略,做好休闲、体育、文化三大文章,增加市民休闲、体育运动、文化旅游、健康医疗等功能型城市综合体。结合城市发展需求,建立市级、区级、社区级的三级综合体体系结构,形成城市生活型、休闲旅游型、城市产业型的三类综合体。通过城市功能和旅游功能的组合以及商业、商务、体育、文化、物流、会展等功能的组合,实现城市综合体功能的多样性和集聚性。统筹旅游资源,高度重视“一湖(梓山湖)、一山(会龙山)、一江(资江)、一洲(青龙洲)”的城市功能和旅游功能的开发利用。2.空间结构。将益阳市的发展轴规划为十字发展轴:益阳大道城市发展轴、金山路—康富路城市发展轴;规划三个城市中心:中央商务区、会龙山生态文化旅游中心、梓山湖体育休闲中心;规划三条特色风貌轴带:桃花仑路城市发展轴带、银城大道城市发展轴带、资江都市休闲风光带。3.整体布局。充分整合城市文化、自然、旅游资源,建立整体开发的旅游综合体;对历史街区进行成片保护与开发,建设休闲街区型旅游综合体;在重要的城市发展中心节点,打造商业商务型综合体;沿城市发展轴带和城市交通集散中心节点布局商贸物流型综合体;整合同类同质资源和功能,建设主题型综合体(如文化休闲综合体、健康医疗综合体、酒店会展综合体、体育运动综合体)。整体形成46个综合体。

三、综合体类别

将46个综合体分为城市生活型、休闲旅游型、城市产业型3大类别,10小类。

(一)城市生活型通过深入分析益阳市公共设施分布特点,重点研究地域文化特色,全面探寻市民生活特点,依托中心城区成熟的商业氛围和旺盛的人气,以社区为单元,就近居住社区、城市公共设施、主要道路布置5大类城市生活型综合体:商业商务型、酒店会展型、文化休闲型、体育运动型、健康医疗型,总计26个。通过打造五类城市生活型综合体,营造中心城区丰富的生活氛围。商业商务型综合体如益阳中央生活广场,利用湖南城市学院老校区已出让土地,结合现有商业氛围打造成为城市新地标,最具人气的生活平台、最具品质的活力街区,具备商业购物、休闲娱乐、商务办公、主题餐饮、生活服务、文化体验、高尚居住的功能。酒店会展型如梓山湖酒店会展综合体,位于梓山湖东北侧,益阳大道以南,集风情商业、会议会展、休闲旅游等功能于一体,满足市民和游客的购物、旅游、休闲娱乐需求的酒店会展综合体。文化休闲型如迎宾路文化休闲综合体位于梓山湖南侧,迎宾路北侧,整合规划的图书馆、博物馆、群艺馆、展览馆、科技馆、职工文体活动中心、青少年活动中心、妇女儿童活动中心等功能,增加青少年户外运动和拓展训练活动场地,打造成集文化娱乐、科普教育、时尚运动、休闲旅游、生活服务等功能于一体的市级文化休闲综合体。体育运动型如奥林匹克体育休闲综合体,现已是成熟的体育中心,包括综合体育场、综合体育馆、羽毛球馆、游泳跳水馆、体育局等,增加商业功能和市民休闲活动场地,发展成为集旅游观光、运动健身、会展演出、体育赛事等功能于一体的体育主题公园。健康医疗型如康雅医院健康医疗综合体,依托湖南益康达医疗投资有限公司建设的康雅医院、养护院为核心,共享医疗资源和配套设施,通过增加教育、康体、休闲功能,打造成集医护服务、科研教学、预防保健、康体休闲、健康居住等功能于一体的健康乐园。

(二)休闲旅游型在城市功能基础上,注入休闲旅游功能,将益阳打造成为长沙1小时交通圈近郊型的旅游目的地,同时面向长株潭城市群和环洞庭湖,配套旅游服务设施,完善旅游产品,建设区域性的旅游服务中心城市。结合益阳市现状旅游资源,布置三大类型旅游型综合体:文化主题型(会龙山生态文化旅游综合体、江南古城文化休闲综合体、兔子山遗址公园综合体、羊舞岭古窑址生态民俗文化园总综合体)、生态休闲型(青龙洲生态休闲综合体、梓山湖生态休闲综合体)、休闲街区型(大码头休闲街区综合体、东门口休闲综合体),共8个。

(三)城市产业型随着城市化进程加速和经济转型发展,工业办公园区大量出现,受传统产业发展模式和城市空间布局特点影响,工业办公园区出现功能单一、职住不平衡、生活钟摆式等问题,而随着城市产业结构优化升级和空间格局调整,在新的发展形势、产业需求和政策引导下,“产城融合”成为发展潮流,因此,功能完善、空间复合、环境优美的城市产业型综合体应运而生。通过深入分析益阳市经济发展阶段,重点研究城市产业格局和特点,依托城市良好的生态环境基础,整合高新技术产业空间与居住生活空间,沿现状工业集聚区和主要交通性道路布置两大类型产业型综合体:产业新城型(云雾山产业综合体)、商贸物流型,总计12个。通过打造两类城市产业型综合体,更好的达到“以产促城、产城融合”的目标,实现从单一以工业办公、工业生产为主的传统工业办公园区转变为集工业生产、办公研发、科技教育、体育休闲、文化娱乐、高档居住等功能于一体的产业新城。

四、城市空间发展策略

通过对城市的解读,结合综合体发展布局,对益阳市城市的空间形态做出了以下建议:现状城市空间发展主要为沿主要道路东东南带状发展,即城市交通功能主导下的城市发展,需要转变为向西、向南集中紧凑发展,城市环境品质主导下的城市发展。将原规划的空间结构“一轴三带、一城一区”,优化为“一个十字轴带、三个城市中心、三条特色风貌轴带、五个片区生活中心”;将原城市发展方向“东接为主,南调北拓为辅”,建议为“西延、中优、北控、东抑、南跨”。将原规划路网结构“两环两快、四纵五横”,优化为“向西跨志溪河打通3条道路,延伸长春路,跨将接外环快速路,增设2座桥梁,调整一条道路”。将原总规土地利用规划做如下优化:优化会龙山组团用地,增加养老服务设施用地,同时打造志溪河风情港湾,增加商业服务设施用地,优化资江一江两岸用地,增加商业服务设施用地、绿地与广场用地,同时打造青龙洲生态休闲公园,增加少量旅游服务用地;优化梓山湖周边用地,增加商业服务设施用地和商住用地;整合湖南城市学院老校区周边用地,调整为商业服务设施用地、商住用地、居住用地,增加绿地和广场用地,集中打造益阳中央城市生活广场。

五、结语

一个城市综合体,承载一个城市的发展梦想;一个地标性、国际化城市综合体,可以改变一个城市的发展格局和区域定位。城市综合体开发建设应坚持统筹规划、分类指导、合理布局、产业互动、集约高效、彰显特色、有序推进、注重品质的原则,实现生态效益、环境效益、社会效益和经济效益的最大化。

作者:莫文彬 单位:湖南省益阳市规划局

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