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商业地产投资影响因素分析

2014/07/18 阅读:

一、文献回顾

国内外学者对商业地产的研究多集中在定位、商圈和投资风险等方面。对于商业地产投资的研究则是把商业地产投资和宏观经济结合起来,研究投资与经济增长的相互关系。以及利用期权理论对商业地产的最优投资规模和投资时机的研究。关于商业地产的投资规模因素研究则主要是针对市场因素、宏观经济因素、城市发展水平和居民生活水平等方面对商业地产投资规模的影响。比如聂振华(2013)和边红岩(2011)都研究了影响商业地产投资规模的影响因素,但是关于电子商务对商业地产的影响则未涉及。此外,学者们已经认识到电子商务对商业地产的冲击并有了一些研究,不过大多是定性的去分析网络零售对传统商业影响以及电子商务在房地产营销时起到的作用,缺少实证方面的研究。本文试图对影响杭州市商业地产投资规模的因素进行分析,通过文献阅读识别出影响因素,然后对各影响因素进行量化并利用多元线性回归分析方法对各因素连同电子商务进行实证分析。最后,找出各因素以及电子商务对杭州市商业地产投资规模影响的具体情况。以此来找出电子商务冲击下,杭州市商业地产投资规模影响因素的具体情况,为商业地产开发商在投资时提供参考。

二、研究模型建立

(一)指标体系的建立

电子商务对商业地产的冲击已经不能忽视,尤其是网络零售把本来属于实体零售的销售额转移到了网上,这样实体店势必受到影响,进而影响租户对租金下降的愿望,如果下降了商业地产的利润将会受到影响,如果不下降,许多零售商可能会放弃实体转而进军网络零售造成店面空置率上升,更加影响商业地产的价值。

(二)指标的量化

对于商业地产的投资选取杭州市商业营业用房投资额来代表,电子商务的冲击选取杭州市区城镇居民人均通过互联网购买的商品和服务支出来代表,还有就是杭州市社会零售额和杭州市城镇居民的人均可支配收入以及杭州市商业营业用房销售价格代表商业地产价格。以上数据来自《中国房地产统计年鉴》和杭州市统计调查信息网以及中华人民共和国统计局网站。

(三)模型的建立

Yi=β0+β1X1i+β2X2i+…+β4X4i+μi,i=1,2…,7,其中,Yi代表杭州市商业营业用房投资额,X1i代表杭州市区城镇居民人均通过互联网购买的商品和服务支出,X2i代表杭州市社会商品零售额,X3i代表杭州市城镇居民的人均可支配收入。

三、多元线性回归分析

多元线性回归方法主要通过变量的观测数据来拟合所关注的变量(即因变量)与影响它变化的变量(即自变量)之间的线性关系式,并能够比较各变量的作用程度和检验它们的显著性程度,进而用多个变量的变化解释和预测另一个变量的变化。通过以上模型可知杭州市区城镇居民人均通过互联网购买的商品和服务支出和杭州城镇居民的人均可支配收入对杭州市商业地产投资规模影响为负。杭州市社会商品零售额对杭州市商业地产投资规模影响为正。

四、结论及建议

(一)结论

由模型可知,杭州市网购支出的增加会导致商业地产投资规模的下降,电子商务的发展对商业地产确实存在着冲击,而且是负面的冲击。原因有以下两点:一、传统零售额下降。在网络购物出现之前,消费者只能在传统零售渠道消费。随着网络购物的普及,消费者开始在网上消费,这一部分网购额就是传统零售减少的部分,网购额越多,传统零售额损失的越多。而传统零售以商业地产为载体,传统零售受到冲击势必导致商业地产价值的损失。二、零售商观念的转变。传统零售商在认识到网络零售的优势时,势必有一部分放弃传统店面转战电子商务,这一部分零售商观念的转变会导致大量店铺空置或降价,这直接影响到商业地产的价值。杭州市社会商品零售额的增加会导致商业地产投资规模的增加。随着我国经济快速增长,消费者的消费能力也在上升,社会商品零售额也会上升,而且社会商品零售是以商业地产为载体,社会商品零售额的增加势必增加了商业地产的价值,进而影响到商业地产的投资。杭州市城镇居民的人均可支配收入在回归分析中影响相对其他两个因素并不显著。说明居民的可支配收入对商业地产投资影响相对不是太明显。

(二)建议

网络时代电子商务的兴起,各种商品几乎都能在网络上购买。人们外出消费的目的不再是单一的购买性消费,还是休闲娱乐体验性消费。时至今日,人们选择商场、商业街时,并不仅仅考虑购物,更多地关注自己购物时的心理需求、情感需求,是否愉悦,是否是自己喜欢的风格类型,是否有自己喜爱的附加配套设施等显得很重要。所以,商业地产开发商应该紧紧抓住消费者消费观念的转变做出适当的转变。此外,商业地产零售业应该发展O2O或移动互联网用商品链接把顾客拉倒线下商场来购买。主题式的购物中心通过细分沉淀优质客群,商业地产与电子商务还有很长一段时间的共荣时代。

作者:秦宗阳单位:浙江财经大学工商管理学院

商业地产投资影响因素分析

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