二手房交易纳税论文范文

1基于最小二乘法的基准房价涨幅动态调整模型

在现有二手房价格评估模型中，通常认为二手房价格＝基准房价格＊修正系数。此方法忽略了一点，即随着市场的变化，原先的基准房价可能已经失去参考价值。因此，需考虑跟踪市场上各类房屋的挂牌及成交价格，以动态调整基准房价。本文采用最小二乘法分别拟合出二手房挂牌价格和二手房实际成交价格的变化曲线，预估本期房屋的挂牌价格和实际成交价格。同时，采用二级评估机制，即综合考量计算出来的房价涨幅和观察点的房价涨幅。基准房价调整模型如图2所示。其中，最小二乘法的实现过程如图3所示。

2具体实现过程

最小二乘法是分析长期趋势较常用的方法。设趋势变化为时间t的函数：y＝x（t），本文认为房屋基准价是一个时间上的序列值，因此可以用最小二乘法得出其变化趋势直线。根据往期基准房价数据，逐期增减量大致相同，其发展趋势呈直线型。因此，可以设法找出一条最合适的直线：Y＝a＋bxi。其中，Y为基准房价，即为时间序列的因变量；xi为时间，即为每一期房价的期数值；对应每一个xi，可以根据上式求出Yi＝a＋bxi。根据公式推算出的基准房价与实际基准房价存在一定误差εi＝Y′i－Yi。

确定参数a，b的合适值，使误差的平方和最小。根据函数极值原理，要使误差平方和Q最小，其必要条件是其对a和b的一阶偏导数等于零，回归系数a和b所表示的直线方程，就是对观察直线方程的最佳拟合。其中，y为各期实际房屋基准价格；x为期数值；N为时间序列项数（期数）。求出a、b参数，即可建立直线模型：Y＝a＋bx。其中，Y为预测值，x为预测的期数值。将预测的期数值代入模型，即可计算出当期二手房挂牌价格或当期二手房成交价格。通过与上期价格进行比较，可得出涨幅数据。根据挂牌价涨幅和成交价涨幅计算出本期房价综合涨幅。同时，为合理评估价格，采用二级评估机制，根据以下公式计算综合涨幅：综合涨幅＝观察点涨幅＊权重＋计算涨幅＊权重。所谓观察点是指具备一定房价特性的房屋，如同一地区范围内、同一种类型（高层、别墅等）的房屋。

3结语

本文设计了存量房交易纳税评估系统总体架构，并详细介绍了其中的基准房价动态调整模型，采用最小二乘法，根据历史价格预测本期价格，克服专家评价模型的主观性和随意行，使预估结果更加准确有效。该系统可以合理评估房产价值，有效识别“阴阳合同”，一定程度上遏制逃税、漏税现象。

作者：周欢单位：扬州市职业大学信息工程学院南京工业大学电子与信息工程学院