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房地产项目投资管理及策略分析

2019/04/28 阅读:

摘要:由于房地产行业投资大、周期性、整体性的特点,在项目初期筹划出科学合理的全程管理方案,有效规避可能存在的风险,才能保证各个阶段的工作有序顺利进行。文章通过对影响房地产项目投资因素的分析,指出了我国现阶段在房地产项目投资管理中存在的问题并针对性提出了有效的管理及控制策略,以保证项目投资的利益最大化。

关键词:房地产企业;项目投资;投资管理;控制管理

随着中国社会经济的发展和人们生活水平的不断提高,房地产业的社会需求日趋旺盛。当前,房地产业已经成为备受消费者、投资者和政府关注的朝阳产业。但是近年来,由于房地产商投资过热,房地产项目的投资风险也顺势增加,针对目前存在的管理现状,做好房地产项目的投资管理则更显得至关重要。

一、影响房地产投资的因素

(一)方案策划及规划设计设计费在建筑工程总费用中占比1%~5%,但对工程造价的影响则占到了75%。所以设计质量的高低直接影响到建设投资费用。因此,房地产项目成本控制的关键和重点是设计阶段。方案策划及规划设计决定着项目的市场定位、建筑风格、建设标准等等,是决定项目投资额的关键环节,其在投资前期的策划阶段对投资额的影响程度甚至达到了95%~100%。

(二)材料耗用量和价格其分为内部因素及外部因素。内部因素是由企业内部条件决定的相对可以控制的因素,比如控制材料消耗量;而外部因素则是一个相对不可控因素,如价格因素,只能通过采购过程中控制价格进行控制。房地产投资必须把握好整个项目各项材料消耗量及价格两个要素,才能确保工程投资得到有效控制。

(三)项目工期在项目实践的过程中,项目投资的多少与工期的长短有直接的关系,并且随着工期的变化而发生变化。项目实施过程中所消耗的人工、材料、设备等资源都有自己的时间价值。并且任一环节出了问题,都会直接影响到工期,造成时间价值浪费,最终是造成项目投资变动的主要因素。

(四)项目规模房地产项目的投资根本上由项目的规模决定的。从广度上讲,房地产项目的规模越大,投资成本就会越大。相反,规模越小,投资成本就越小;从深度上讲,房地产项目所需完成的任务越复杂,其投资成本越大,任务越简单,成本则越低。

(五)项目质量项目的质量是在项目的建设过程中通过质量的检查与保障工作以及质量失控的补救工作两个方面来展开,从而使开发项目的质量能满足住户及业主的需求与安全。因而,要实现对房地产项目投资的科学控制,还必须开展对项目材料消耗量、价格、工期、质量和规模等要素的集成控制,才能实现房地产投资的良性循环及均衡持久的发展态势。

二、房地产项目投资管理存在的问题

(一)强制拆迁及单方违反销售协议等在竞得土地的整理过程中,遇到的最大困难往往是拆迁问题。在前期没有很好地与原居民沟通及协调的情况下,拆迁补偿方案往往不可能所有居民满意,拆迁方案不签署,一方面影响了施工进度,更严重的甚至会导致频繁的民事纠纷发生,影响社会安定。在项目的具体执行过程中,个别房产企业为实现经济利益的最大化,建筑用地挤占绿化及公共用地的现象时有发生,为此而引发的民事纠纷也是层出不穷。

(二)设计规划不合理在建筑设计规划方面,由于没有很好的对当地所处的地理位置、环境条件及民众需求进行调查,忽略了建筑、环境及需求的整体性,导致在建筑设计及建筑标准方面存在缺陷或不足,无法满足或远远高于当地居民的需求。

(三)材料采购及施工过程管理不完善施工企业或房产企业在材料采购过程中没有一套完整的管理体系,往往导致材料采购过盛、采购费用居高不下甚至远远高于市场平均价格,直接影响到项目投资成本的加大。在施工过程中,工地管理混乱,建筑材料随意丢弃等现象严重,这不但影响了工地及周边环境,而且给施工带来不便,影响了工程进度,工期过长至使项目的投资成本无限度加大甚至不可控制,并且严重影响了企业的形象及建筑安全。

(四)宣传、销售环节费用过高项目开发后期的宣传销售费用方面没有进行严格规范的管理。盲目投入大量的费用进行广告宣传,一旦在一定时期内达不到预期效果就会严重影响到公司收益,更加大了项目投资风险。

三、投资的风险控制及管理对策

(一)做好项目准备,选用科学合理的设计规划方案房地产企业在项目确定之前,首先要对当前市场进行充足的分析,对当地的人文、地理环境进行详细的调研,能够进行科学合理的预测。提前筹措资金,做好筹措资金计划及各项资金预算,保障项目开展过程中不会因为资金不足或计划不到位而导致建设工期及建设质量受限。项目的规划设计,需要有重点、分阶段、多层次的进行。通过招标、评审系列环节,选择好的设计单位,设计出好的设计作品,一个好的、新颖的设计方案既能受到市场欢迎,又能满足业户需求,更能提升企业形象。在具体设计方案过程中,首先要在保证工程质量的前提下,对前期设计方案的可行性进行分析探讨,在深化设计的同时,保证分期的投资额不被突破。当然现阶段很多设计单位设计的轮廓化、粗泛化,过程中间反复的修改与变更,导致投资额加大,更增加了工程造价的不确定性。建议在设计合同将设计变更和修改费用的条款商定费用额度限制,这样就可以有效解决这个问题。在对设计图纸审批直至定稿的过程中,尽量将项目变更的过程在施工之前完成。在设计的初级阶段,尽量加以细化,考虑到技术方案与总体方案的适应性、与经济优化方案的适应性等等,并能保证专业技术符合质量规定,如此才能使造价在项目初期得到有效控制。

(二)施工过程中的控制管理,加强相关费用的预算及控制管理房产企业中资金投入是巨大的。首先是房产企业与施工企业的施工合同的细化约束,有了合同的细化约束,其实也就是加强了施工控制管理。首先,是要控制工程成本,依据合同的具体约定,具体施实者责任划清,减少纠纷,减少索赔。严格检查工程变更,防止出现不可预见的事故和其他情况,如果出现确实需要变更的情况,监理方应该及时认真核查工程项目清单,估算价格,依据合同变更之后项目条款调整价格。这就体现出在施工过程房产企业的人员要主动到施工现场了解项目施工中的一切变化以及项目变更带来一系列连锁反应,所有都要考虑在内,这样才能维护房产企业的和业主的合法权益。在一个项目施工的过程中难免出现这样那样的问题而造成两方的纠纷导致索赔的情况,引起索赔的原因有很多,因为工程质量问题的索赔,责任一般在施工企业,但往往首先“中枪”的是房产开发商。这就要求双方不仅签订了施工合同还应该做到熟悉合同条款,以及工程项目的专业技术标准确定是否应该予以赔偿或者赔偿的金额等,尽量让项目资金出现无谓的流失及损失。加强对施工方面的监管力度,对施工过程中的各个环节进行严格的监督,房产企业派专为驻扎工地,加强对施工人员工作的认真及专业度,严格对购进建筑材料的管理及使用,确保工期及工程质量不会因为以上诸多因素而受到影响,工程的投资也必定能得到有效地控制。当然,施工过程中,能够在论证完善、科学合理的基础上,对技术措施改进也是非常重要的。能够采用新创意、新技术、新材料等,权衡利弊,能在技术上合理控制投资成本无疑也是一个好方法。

(三)做好各部门之间的协调工作房地产企业的每一个开发项目都是一个整体性的项目,企业内部涉及的部门多、人员广,为保证项目开展过程中每项工作都能够有效衔接、落实到位,这就要充分的做好各部门之间的协调工作。定时进行各部门之间的工作交流,加强员工的团队协作意识,能在工作过程中互相配合、互相帮助,做到有问题能及时发现并得到妥善解决,保障整个项目合理有序的进行。

(四)竣工结算阶段的控制管理,做好善后工作房产企业要根据实际情况,严格按照有关规定对建筑的外观、装修、质量等方面进行检查验收,确认安全无误之后方可与合约方进行资金结算。工程款的结算应该根据预算、合同、结算定额付款。要求竣工结算必须有符合招投标文件、相应的合同条款及工程量审计结算单的数据支持。还要和各部门的规定相配合,对整个工程有系统的认识。这其中项目造价,工期,质量三者均是相辅相成的,有效、合理的控制成本使各方面达到平衡,使资金能够合理流动。这就需要在房地产开发项目的各个阶段实施全过程监控,最终才能良好的把握全局。在交付使用过程中要更要注意相关物业管理方面的问题,请一个专业优质的物业管理公司,能在项目后期与业主有一个良好的沟通,减少不必要的纠纷,做一个让顾客认可、业主认可、社会认可的优质房地产企业。

四、结束语

房地产业的项目投资管理贯彻全程,必须将其管理认真细化到每一个环节,才能及时发现管理的疏漏及不足,及时采取有效的方法和措施规避可能出现的风险,才能充分保障房地产项目投资的安全和预期目标的实现。

参考资料:

[1]卓斌.房地产企业要实施项目管理[J].上海商业,2005(02).

[2]杨东.房地产项目管理信息系统探讨[J].建筑经济,2005(08).

[3]胡新民.关于房地产项目投资全程科学管理[J].中国房地产业,2012(04).

[4]周雁.浅析房地产项目开发的风险及对策[J].现代经济信息,2009(11).

作者:孙姣 单位:潍坊市建筑设计研究院有限责任公司

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