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浅析专家调查法下的房地产投资风险

2019/09/17 阅读:

摘要:房地产是一个高风险高收益行业,其投资风险具有很大的不确定性。由于房地产风险的客观存在及其对房地产开发活动的重要影响,因此对主次风险的合理规避控制显得尤为重要。文章利用专家调查法,通过聘请10名专家对房地产财务、市场、社会、经营4个方面进行打分,通过专家权重和对应得分计算4个方面风险值的大小,然后针对风险的大小提出不同的风险管理措施,为投资者提供参考。

关键词:房地产投资;风险评价;专家调查法;风险控制

1基于专家调查法的风险评价

此次调查聘请10名专家,根据专家的从业背景和擅长领域给予不同的权重。同时,将房地产风险划分为4个方面,分别是财务风险、市场风险、社会风险和经营风险。财务风险是指房地产投资主体进行不同财务融资及自身财务状况可能遇到的风险,包括融资风险、现金周转率风险、期望收益率风险[1]。市场风险是指外部和内部环境变化导致房地产企业所遭受的风险,属于系统性风险,不可控,包括同类商品竞争风险、市场购买力风险[2]、销售风险、区位性风险。社会风险,主要指国家对房地产宏观调控的风险,如土地政策风险、税收风险、保障性住房对商品房冲击风险。经营性风险是指经营上的不善或事物所造成实际经营结果与期望值的背离的可能性,如建设周期延长,企业领导人的更换等。调查经历了三轮,最后一轮,专家意见基本一致,调查结束[3]。以下是这次问卷调查的专家给房地产投资风险比重打分(见表1),单项满分是10分。通过三轮专家打分结果的对比,可以很直观地看出:在第一轮专家没有结合各方的意见,仅凭自己的经验分析,更多地偏向于市场风险对在房地产投资风险的影响更大,财务风险紧随其后,相对次要的是经营风险,排在最后的是社会风险。前两轮的数据对比看来,市场风险仍为主要风险,而专家对社会风险比重的打分有所上升。在最后一轮的调查中,打分趋于稳定,财务风险和市场风险比重相当,其次是经营风险,再者是社会风险。

2风险控制与规避

2.1风险控制

控制市场风险的方法:在可行性研究阶段,投资方应聘请专业的可行性研究机构,进行充分的市场调研和预测,通过可行性研究,进行同类商品的竞争性分析,已有商品和未来供应商品对本楼板的影响进行预测,并评估该成都市的宏观经济发展、人口流动情况、购买力情况等,判断项目是否有可建设的必要,避免投资的盲目性。控制财务风险的方法:由于目前房地产项目主要融资手段是贷款,受政策影响较大。因此,房地产商应增加多种融资渠道,例如发行债券、股票或者房地产基金,或者采用PPP融资模式[4],引入民间资本。同时,在项目融资过程中,要进行多个方案资金成本率的计算,选择综合资金成本率较低的方案。另外,需要定期对房地产投资的风险进行不确定分析,控制敏感性较大的指标,以防影响项目的投资收益率。

2.2风险转移

经营性风险属于企业内部可控风险,房地产商应建立健全的规章制度,确保责权分明。同时,注重合同管理,避免出现工期延长、费用增加的情况。房地产商还应充分利用保险制度,对项目进行建筑安装一切险、危险作业意外伤害保险等投保,通过保险将风险转移给保险公司,防止项目当出现重大风险时,给造成企业濒临破产的危机[5]。

2.3风险自留

社会风险在4个风险中重要程度最低,主要是因为社会风险不可控,属于国家的相关政策,该风险对所有房地产商都会产生影响,并且国家对房地产的宏观政策主要是根据房地产向可持续性发展走向制定的,一般为积极的控制,该风险可以合理地预测和评估,以便提前做好应对措施。

3结束语

房地产投资风险不应只是定性的分析,更应该注重定量的分析。合理的风险预测和评估,往往决定了投资成功还是失败。一个理智的投资者应该严格遵守风险管理制度,规范自身交易行为,提高风险意识和心理承受能力,保持冷静的头脑,降低原有的投资风险。

参考文献:

[1]刘亚璇.中国房地产市场金融风险评价研究[D].北京:首都经济贸易大学,2018.

[2]康雅琼.基于模糊综合评价法的房地产项目风险评估研究[J].重庆科技学院学报(社会科学版),2018(1):68-72.

[3]王大港.新常态下中国城市房地产风险评价及调控策略研究[D].北京:北京交通大学,2017.

[4]张海燕.浅谈房地产交易中风险及规避策略[J].新经济,2014(Z2):79.

[5]黄好,戴军.房地产投资风险及其对策探析[J].科技广场,2011(8):124-128.

作者:李莹 单位:四川大学锦城学院

浅析专家调查法下的房地产投资风险

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