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房地产企业破产债权购房户权利保护

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摘要:在房地产开发企业破产债权中,保障消费性购房户的权利是我国国情所决定的。但在房地产开发企业破产实务中,消费性购房户的权利保护或因法律规定或因现实困境而不尽人意。法院、破产管理人、相关政府部门,应尽可能通过政策手段在平衡各方利益的同时注重保障购房户权利,以维护社会稳定、保障民生。

关键词:房地产开发企业;消费性购房户;权利保护

房地产开发企业是指以营利为目的从事房地产开发和经营的企业。自“炒房”危及住房刚需,逐步影响到国计民生开始,国家相继出台了系列政策,对房地产产业进行了力度空前的调控。近年来,随着经济增速调低换挡,房地产开发企业的资金链日益紧绷,很多房地产开发企业因无法解决融资问题而走向破产。在房地产开发企业破产事务中,企业一旦进入破产程序,不可避免的会面临着大量的购房户,对消费性购房人权利的处理,不仅关乎不同主体利益诉求的平衡,更是关乎着社会的稳定。

一、购房户权利保护的利益衡量

在不考虑购房户特殊性的情形下,作为整体的购房户权利应区分已经支付全部购房款和仅支付部分购房款两种情况。在第一种情况下,学界及实务界基本认为购房户全部履行了购房合同义务后,仅获得债权请求权,未登记则未取得房屋所有权。在第二种情况下,购房协议的双方均未履行完合同义务。管理人可以发挥其选择权,决定是否继续履行合同。若继续履行合同,则依据破产法的规定,购房人债权为债务人/破产人的共益债务;若选择解除合同,理论上说,购房人的权利则仅为普通债权。那么如何保障“普通债权”消费性购房人的权利?最高人民法院于2002年发布《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》,将满足条件的购房户的权利认定为优先权。但“炒房热”出现后,房屋的功能从传统的居住拓展为投资,大量的炒房户迅速抢占了房屋买卖的一级市场。在此背景下,若将所有满足条件的购房户均认定为优先权,会损害其他债权人的利益,加大破产阻力。考虑到现实情况,最高院2015年发布了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《规定》)明确区分消费购房与投资购房,对消费性购房户予以特别保护,在一定程度上实现了购房户与其他债权人、投资人、管理人利益的平衡。

二、破产实务中消费性购房户权利保护中的问题

在破产程序中,即便购房户已经支付全部或大部分房款,也并不一定能获得房屋所有权。在现实情况中,很多工程未完工,企业即因资金断裂宣告破产,购房合同根本无法履行合同。如若企业直接进入破产清算程序,购房户则对房屋再无预期。若企业进入了重整程序,购房户则陷入两难:如果不接受退回房款,房地产企业则会因重整不能而直接破产清算,其优先债权也难以实现;如果接受退款,即失去了向重整成功的企业主张房产的权利,更重要的是,单纯的退回购房款完全无法弥补户房价上涨带来的损失。也因此,破产程序中往往会发生群体维权事件,这也是房地产开发企业破产面临的现实困境。在优先权的认定上,最高人民法院《规定》第29条将已支付大部分合同款项的比例认定为“50%以上”,面临着诸多质疑。同样是消费性购房人,仅因为支付比例的不同,权利保护却天壤之别。极端的例证是,支付50.01%房款与支付49.99%房款的购房人,前者列为优先权,后者则只能作为普通债权。实务中,破产管理人仅以法律规定进行说理,往往苍白无力,也很难为购房户所接受,这也是房地产开发企业破产面临的法律困境。

三、消费性购房户权利实现的几点思考

现实中大量的购房户很难一次性付清全部购房款,在不断上涨的房价面前,房奴大量涌现。房地产开发企业一旦破产,对购房户来说即意味着“灾难”降临。如果购房群体的利益得不到维护,极可能发生恶性群体事件,危及社会的稳定。为了保护购房户的权利,同时平衡各方利益,笔者认为,可以从以下几点进行考虑:一是,充分保障购房户的知情权与投票权。法院、破产管理人应充分尽到通知与告知义务,保证购房户能够及时、全面申报债权,在关乎其切实利益的程序中,保障购房户的参与权与投票权。二是,向购房户充分明晰风险,并给予多重选择。除了常规风险提示外,在破产重整程序中,管理人还应告知购房户选择继续履行合同的风险、重整计划未能通过的风险等。另外,在破产重整中,破产管理人可以与投资方沟通考虑给予购房户优先购买权、特定区位房屋的优惠政策等。三是,在优先权的认定上,面临特殊购房户时,法院可以依管理人的申请,通过出具意见书的形式,综合考虑购房户的生活状况、购房的紧迫性等情况,适当突破最高院《规定》第29条的购房款比例限制,认定特定购房户的优先债权,保护特定购房户的权利。

四、总结

[参考文献]

[1]金春.破产法视角下的仲裁:实体与程序[J].当代法学,2018,32(05):124-135.

[2]池伟宏.论重整计划的制定[J].交大法学,2017(03):122-136.

[3]杜万华.深入推进破产法律实施积极补齐市场机制短板[J].人民司法(应用),2017(19):4-8.

作者:谢冰航 单位:湖南潇湘破产清算有限责任公司

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