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论房地产开发间接费用的控制

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摘要:在房地产企业的开发成本中,间接费用的核算通常是一个重难点。从房地产企业开发间接费用的构成入手,结合江苏中南集团的案例分析,分析了中国房地产企业在成本控制方面存在的问题,在此基础上,对我国房地产企业开发间接费用控制提出了思考。

关键词:房地产企业;开发间接费用;成本控制;中南集团

随着我国经济的迅速发展,房地产行业获得了很好的发展机会,成为我国国民经济发展的重要组成部分,对国家财政和地方经济收入做出了巨大的贡献,对我国整个国民经济的发展起到了至关重要的作用。近些年来,房价的持续高涨导致了民众的普遍不满,国际金融危机频频发生,都使得我国房地产企业面临的经济环境不容乐观,使得房地产企业面临的市场竞争更为激烈。那么在这种情况下,房地产企业要从成本控制入手,明确房地产企业成本核算,尤其是开发间接费用的核算,有利于企业自身内部控制管理,也有利于减少消费者不合理承担的成本,努力提高房地产企业在市场中的竞争力。

一、房地产企业开发间接费用的构成

按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定:开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括以下几个方面。(1)工资福利费:指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。福利费一般情况下是工资的14%。(2)折旧费:指企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。(3)修理费:指企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。(4)办公费:指企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。(5)水电费:指企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。(6)劳动保护费:指用于房地产开发企业内部独立职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费,供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费,以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。(7)周转房摊销:指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。(8)利息支出:指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费,但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息,应作为财务费用,计入当期损益。(9)其他费用:指不包括上述各项费用的其他开发间接费用支出。

二、江苏中南集团案例分析

(一)江苏中南集团基本情况

江苏中南建设集团股份有限公司(简称中南集团)成立于1988年2月,2000年3月1日在深圳证券交易所上市。现有5万多员工,总资产逾千亿元。2016年营业收入850亿,利税近80亿,下设中南置地、中南建筑、中南土木、中南资本、中南金融、中南工业、中南建投七大产业板块,拥有262家公司,业务遍及全国18个省、70多个市县及海外市场。集团位列中国房地产企业20强,中国建筑企业500强第8名,荣获国家级大奖70余项,是中国房地产企业最具代表性的企业之一。

(二)中南集团开发间接费用结构现状及分析

中南集团2011—2016年开发间接费用如表1。由表1可以看出,中南集团从2011—2016年的开发间接费用每年呈现递增趋势,2014年更是增长了223%,2016年开发间接费用总计相较于2011年翻了6翻。

1利息支出领先于各项支出利息支出占到了总开发间接费用的一半以上,表明企业是高负债经营。由于房地产企业生产周期长,投入资金量大,因此借款利息比较多。中南集团通过发行债券进行融资的部分,年利率都保持在6%~8%之间。但是,由于我国在债券融资方面条件限制较为严格,政府严格监管债券市场,所以公司债券的发行受到很多限制,其主要融资来源还是通过银行贷款,中南集团2016年偿还银行贷款149.20亿元。近年来,银行信贷成为房地产行业主要融资方式,这部分融资占比很高。目前居民对住房和房产投资的需求大,房企不断开发新房产项目,因而只有将土地和房产抵押给银行,才能获得借款。根据数据分析,我国房企的资产负债率高达80%,表2显示中南集团2014年以来资产负债率高达84%以上,这会造成企业的抗风险能力减弱。如今,由于国家信贷改革和房地产行业政策变更的影响,银行信贷的资金获取比例不断降低,银行对房地产行业借款的限制则越来越多。当房地产市场融资方式非常有限时,容易造成资金周转不灵的局面,企业因此会受到很大的影响。

2人工成本支出逐年增长社会的经济发展状况与平均工资水平之间有着紧密的联系,这是人工成本上升的主要原因。在国内经济快速发展的背景下,基本建设发展势头迅猛,例如高速公路、铁路、机场建设等,其中建筑工程规模的迅速扩大归因于房地产市场的发展需求,进而致使劳务匮乏,劳动力供不应求,且流动频繁,用人成本不断上升。近年来,建筑行业的“民工荒”现象已经凸显,房地产企业只能通过提高工资来留住农民工,随之带来的就是人工费用的持续上升。人工成本上升的原因还有就是劳动者的合法权益受到了国家的保护。

3折旧费用计算并不符合实际中南集团的折旧费用采取的是残值率为3%的年限平均法进行计算,这种方法计算简单,但这种方法提取的折旧额在固定资产刚投入几年内较为均衡,在前期操作效能高,使用资产所获得收入比较高[1]。而使用固定资产的总费用不仅包括折旧费用,还有修理费用,通常后者会随着固定资产使用年限的增长而不断增加,但是采用年限平均法计算的折旧费用不会随着年限的增长而改变,显然这种理论上的计算方法并不符合实际情况。

4修理费用支出逐年上升每年修理费占开发间接费用不足1%。维修情况直接与企业的安全价值相关联,对维修的投资不容忽视。(1)机器设备的老化程度和磨损情况会随着使用年限的增加而不断加重,为了确保机器的正常运转和产品的质量合格,需要定期进行修理和维护。(2)由于企业供应商提供的机器设备和钢材、砖瓦、水泥等材料的质量也参差不齐,容易影响设备的使用寿命;如果参杂一些劣质零件或材料,维修人员很难在正确的时间内更换这些配件,这也会导致维修费用的增加等。

5企业的费用浪费企业办公费用和水电费占到了总的开发间接费用的5%,开支较大。其实,任何项目都会存在浪费问题:办公室没有人的时候,空调、饮水机、电灯等都开着,电脑也是整晚不关机,电脑、打印机、复印机等有点小毛病就要进行修理,不节约用电用水,员工用公司的电话长时间煲电话粥等等,这些都是费用的巨大浪费。究其原因,办公用品管理制度不完善,工作程序不规范;员工的责任心不强,管理层监督检查也不能落实到位;办公费和水电费属于间接费用,较为隐蔽,企业间接成本难以限定在多大的界限之内,管理起来比较困难。

三、房地产企业开发间接费用控制的思考

(一)拓宽企业的融资渠道如果单一的通过银行信贷融资,风险较大,且受到国家对房地产行业政策变化的影响,通过银行信贷方式进行融资越来越困难。因此企业可以适当地通过民间借贷或者信托行业进行筹资,也可以向关联企业借款,利率一般会高于银行同期利率。企业还可以在国家政策允许范围内发行公司债券,能够让资金具有较长的流动周期,利率稳定,可以有效降低融资成本,资金的使用效率比较灵活[2]。

(二)合理限制人工成本支出(1)要深化人工成本管理意识,加强日常控制和监督,企业高层、技术人员、管理人员、普通员工在工作中主动思考,从而更有效地降低成本。(2)合理定编定岗,减少人员浪费。使企业的最大产出与最合理的人工投入相匹配。一是要调配人力资源总量及其配置,使人的潜能能够得到最好的发挥;二是要使企业形成最大效益,应平衡人力资源的各项费用;三是制定严格的培训标准,提升生产工人的技术素质。

(三)选择合理可靠的折旧计提方式企业在做好资产折旧计提的过程中不应当忽视来自于公司外部市场及其他方面的影响因素,在计提折旧的过程中应当保证固定资产账面价值与实际价值的统一,来做好计提工作[3]。企业的折旧方法依托于其财务状况,并在一定程度上影响着财务状况。固定资产折旧方法的选择对企业非常重要,不同的企业要根据自己的特点和经营管理的情况选择合适恰当的折旧方法,进而发挥企业的最大价值。

(四)着力降低维修费用(1)要把好质量关。因为整个系统的可靠性和使用寿命与质量有很大的相关性,因此,无论是机器设备还是所需的材料,要通过正规渠道来供货,把好质量关至关重要。(2)要做好机器设备的维修管理和再利用工作。如果维修人员能结合实际情况在正确的时间里对损坏的设备进行维修管理,不仅能有效的杜绝浪费,而且能降低维修费用。(3)培养维修技术人员管理机器设备的能力。定期对他们进行设备管理和维修技术的培训和考核,从而使他们的业务技能和应用能力得到较大提升。

(五)厉行节约,杜绝浪费要养成节省的习惯,建立健全办公用品管理制度,规范具体的操作标准和业务流程。管理层要加强日常监管,对员工进行广泛监督,可以把监督结果纳入考核。尽量减少机器设备的电耗和待机能耗,打印文件时可采用双面印刷,与工作无关的内容减少使用公司打印机,限制办公文具的发放,提高办公文具的使用效率;根据工作的实际情况,合理的选择合适的通讯方式,在本市出差,尽量选择公交车等交通工具,有效减少办公费用和水电费的浪费。房地产企业开发间接费用的控制是一个棘手的问题,而且在其行业发展中扮演了很重要的角色。如果能把开发间接费用调控在合适的范围内,企业便能在降低成本的同时有效地提升利润。在市场竞争激烈的今天,企业应该高度重视成本的控制,将企业的发展与国家的宏观经济政策联系起来,优化企业的成本控制管理制度,实行科学的成本控制措施,最终实现企业稳定与更好的发展。

参考文献:

[1]胡淑萍.固定资产折旧方法对企业的影响[J].企业改革与管理,2016(15):152-153.

[2]胡蕴珠.当前形势下房地产企业融资渠道分析[J].纳税,2017(3):81.

[3]范国刚.房地产企业如何加强固定资产实物管理[J].企业改革与管理,2017(16):40.

作者:梁秦桥 单位:兰州财经大学会计学院

论房地产开发间接费用的控制责任编辑:张雨    阅读:人次