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国外房地产税制的借鉴及其启示

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摘要:住房是伴随中国人一生的问题,无论是传统观念还是新时代的消费观念都是不可或缺的一部分,也正因为此,近些年来房地产行业有些长足的发展,不过,蓬勃发展是光鲜的,但这些光彩的发展背后却存在着一些很严重的社会和经济问题,例如:妨碍社会公平的长期稳定发展,使得经济效率严重降低等等,故而在我国经济和社会快速发展的浪潮之下,为了让经济体制得到更充分的完善,我国在房地产上的改革是必然的,也就是说房地产行业解决上述问题是必然的,文章通过对国外房地产行业的思想和观念进行深度剖析,从而取其精华去其糟粕提出了一系列在我国当前经济体制下可以借鉴的方式,为后续房地产行业发展提出一点建议以供查阅。

关键词:房地产;税收制度;课税对象

一、当今我国在房地产税收方面存在的问题

对于如今的房地产行业,最主要的问题是房价上涨问题,而对于这一问题,在当今中国最为主要的手段则是房地产行业中使用税收方式来解决,为了保证公平性原则下效率优先,我国政府在房地产税收上已经做出了很大的调整,但这些调整同样存在着部分的不合理性。

(一)住房交易过程中的税收过于繁重导致的房价过高

当前在我国,“批租”是我国政府主要采用的是土地使用制度,其主要意思在于在土地的所有权当属国家的制度下,土地使用者可以通过采取向政府购买的方式,来获取一段时间内的土地使用权,而在这段时间使用完成之后,则必须无条件的交还给政府,并且在这段时间的使用过程中除去支付给政府的购买土地的资金之外,还需要一次性支付给政府土地所有的税收,从而来保证土地的价值。不过,虽然税收是制定给相关土地开发商,可实际上由于种种原因会将这一部分土地购买和土地税收所支付的高额费用转嫁给购房者身上,这一点在当今房地产行业屡见不鲜,买房中包含的税收五花八门,例如如今房价中包含的:房地产开发商的营业税收、印花税、房产税、使用城镇土地所带来的城镇土地的使用税,由于土地价值持续上涨产生的土地的增值税,开发商企业盈利之后产生的企业的所得税,房地产占用的房产税以及城市房地产税,由于征用耕地产生的耕地占用税等等,本文通过在对当今一二线城市的调查中发现,当前的房价中,其税收费用和地产商的盈利利润竟然高达65%,而其实建筑成本却只有区区的35%左右,也正是因为这样不合理的繁重税收,直接导致了当前几年之内房地产行业的火爆,以及房价的成倍上涨以及全国购房者的叫苦不堪。

(二)税收设计存在不合理的情况对于税收的合理性

而言,主要体现在增值税这一项目之上,所谓增值税是指转让国有土地的使用权、土地地面之上的建筑物及其附属物,并根据这些东西在社会发展中的一定的增值比例进行计算的税收,在如今经济发展的浪潮之下,很多西方国家在此方面的税收上做的十分合理,他们会根据房产的现在价值和之后随着经济发展可能达到的价值进行评估,从而制定出合理的税收,可相对于我国,对于部分区域、县城、乡镇而言,实际上只会在乎目前的利益,并不会跟随经济发展和社会发展的眼光进行税收的增加,这样造成了大量的税收损失,并且可能由于此部分的损失为了弥补财政收入会增收部分其他税收从而导致更加严重的后果,不仅如此,除去不能正常按照土地资产以及资产的增值情况进行征税,很多区域、县城、乡镇主要采用的一次性征收土地使用的相关税务,这样的话严重加大了开发商进行土地开发的相关成本,从而间接的导致了房地产行业的持续虚高,严重影响了区域、县城、乡镇的正常发展。

(三)对于国内国外的不同税收导致一律平等的原则丧失

在房地产的税收政策中存在着很多不能一视同仁的税收规则,其中最为明显的当属城镇土地征用产生的城镇土地使用税和房地产税两种税收制度。对于城镇土地使用税收而言,其征税的范围仅仅包含了城市、县城和乡镇和工矿区域内国家和集体所有的土地,并不包括当前农村和集体所有的土地,也不包括外商投资的企业所占用的土地、以及外国企业在华办所占用的土地,当然这有利于引入外商投资,可实际上从经济学的角度而言,这种税收制度完全违背了一律平等的原则。而对于房地产税而言,其征税的主要对象是除农村房屋建筑之外,城市内部,县城之中,建制镇以及工业区、矿产区的房子,并且与城镇土地使用税收基本一致,此类税收只针对的是国内的单位和个人,并不涉及外商在我国投资的企业,以及外国企业在我国所建立的办事单位,与之不同的是,对于房地产税收来说也不包含外籍人员。由这两种税收制度可以明显看出来当前我国在税收制度上还存在很严重的不平等现象,尤其是在对国内国外的税收上。

二、其他国家在房地产税收方面的成熟做法

所谓的房地产税,从经济学角度说就是不动产税、或者人们口中常说的地产税,是一种课税对象为房屋,也就是说主要收税的内容是相关不动产的税收制度,但是在本文对各个国家相关房地产税收进行分析的过程中,当今社会在房地产税收方面还存在着很大的差异,其中包含着方方面面,本文经过细致分析,对于西方国家的税收制度进行了剥丝抽茧最终如下结论。对于国外部分发达国家和发展中国家而言,其课税对象的选取方面都是全部进行征收税收的,但是在实际的征税过程中发现,由于种种特殊原因,例如:除去不动产之外的很多动产财产无法进行评估,征收费用过高所以并不列入征税范围,并且在征收税务的过程中,国际上的很多国家还会采用收入的多少进行税收的制定,基本按照每年为一单位进行税收征用,不仅如此,还可以按照具体情况进行分期付款的方式进行税收,不过方式多样,但是制度方面也是十分严苛的,如果纳税人不按照最后期限进行税收缴纳的话,那么政府将有权将已经租用的土地收回,并且进行第二次拍卖。另外,在征税方式上其实在当今世界上,随着经济的不断发展,现阶段很多国家已经采用了房地产存量税方式进行房产税的征收,这种方式的好处可以闲置住房的出租率,例如:在很多西方国家,其数年内的不动产税收只有区区的0.5%,也就是说,如果购买了一套住宅并且这套住宅的总价格是100万元,那么按照这种税收制度,在数年内基本缴费为5000元(以每年为单位),当然与上述提到的根据收入大小一致,再具体进行税收缴费的过程中,如果出现其他税务并未及时缴纳导致逾期的情况,政府则有权进行罚款处理,若是时间过长已经超过了最后标准,那么政府将有权进行房产收回,除此之外,还有部分国家还会采用其他的方式进行征税,例如第一套房产可以不收取房产税,但是当购买第二套房产的时候,则会进行小额度的税收征收,可是若是进行多套房产购买的话,那么则会在房产税方面有一个本质的增长,这样的话有利于进行房价的稳定。关于房产税的征收过程中,也就是房地产征税管理方面其实部分国家经过多年的摸索也已经有了很系统、科学的方法:1.建立一个很公平的征税机构,此类机构会根据十分科学的价值估算方式进行税收,并且如果纳税人存在任何疑问,完全可以通过法律的途径进行税收复盘等等;2.使用互联网的方式进行私人财产统计,建立个人的征信模式和财产登记,这样对于税收部门可以轻松的得到每个纳税人的财产情况,从而更加方便、快捷并且准确的进行催收税款;3.以发展的眼光进行征收税款,在西方国家对于囤积土地都会进行很多的限制,例如根据当地经济的发展情况经过每三到五年的查实,重新进行评估,从而补充相关税务,也就是按照土地增值的眼光进行税收增收;4.对于征税力度方面如上文提到的,大部分西方国家都会采用严格的法律制度进行惩戒,例如出现部分税务并未及时缴纳导致逾期的情况,政府则有权进行罚款处理,若是时间过长已经超过了最后标准,那么政府将有权进行房产收回。

三、结语

随着我国经济的发展,在当今社会中房地产的发展也是突飞猛进的,并且在我国的经济体系中已经占到了很大一部分比例,不过,蓬勃发展是光鲜的,但这些光彩的发展背后却存在着一些很严重的社会和经济问题,例如:妨碍社会公平的长期稳定发展,使得经济效率严重降低等等,故而如何能够将这些问题完美的解决便成为了稳定经济发展的重中之重,本文通过对我国现阶段税收制度进行了分析,并且结合当今社会中的问题,主要得出了房地产税收中如下几大缺点:住房交易过程中的税收过于繁重导致的房价过高,税收设计存在不合理的情况,对于国内国外的不同税收导致一律平等的原则丧失,另外本文通过结合各个国家不同的税收制度,从而进行了简单的分析,去其糟粕留其精华主要可以分为如下几个方面,房地产征税方式上可以根据不同收入进行征税,并且按照发展的眼光进行房地产征税,且可以通过政府的把控进行不同方式的调控,在房地产征税的制度上应当向其他国家学习,从而建立一套更为科学,并且依赖于数据统计的征税制度,并且对于税收可以提供回溯环节,供群众反馈。

参考文献:

[1]丁成日.房地产税制的理论回顾(下)[J].财政研究,2007(03).

[2]任波,聂琦波.土地出让金制度应该保留———房地产税改革的一点建议[J].基建优化,2005(06).

[3]王智波.美国财产税制度的演化:进程、原因与启示[J].广东社会科学,2009(05).

[4]赵艳玲,李成刚.对我国房地产税制改革的建议[J].中国住宅设施,2005(03).

作者:钟海英 单位:中国人民银行海口中心支行

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