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房地产投资项目财务评价分析

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【摘要】

基于计划经济体制的长期束缚下,我国在房地产投资上的践行时间尚短,因此,相应财务评价模式尚不完善,而房地产投资因投资金额较大,因此相应投资风险随之加大,在实际进行投资的过程中,要想实现对投资风险的有效规避,则需要实现投资决策的科学生成。在此过程中,财务评价需要运用到相应评方法与指标,而将层次分析法进行应用,则能够以综合评价模型的搭建来提升财务评价结构的准确性。本文针对如何以层次分析法来实现房地产投资项目财务评价分析模型的搭建进行了研究,以供参考。

【关键词】

层次分析法;房地产投资项目;财务评价;分析

对于任何企业而言,在进行房地产项目投资的过程中,其根本目的在于以投来获取相应的利益,进而才能够为企业不断充分自身的财富积累来促进自身的稳健发展奠定基础。在此过程中,需要对财务的可行性进行分析,进而来实现投资决策的科学生成,而进行投资项目财务评价决策时,基于影响因素较多且复杂,则需要在深入研究相关资料信息的同时,针对财务决策指标与方法所存在的局限性进行分析。而要想实现综合性评价,则需兼顾多个评价指标,以从不同角度下进行深入分析,明确各指标间的关联系以提升决策结果的科学性。

1房地产投资特点

主要表现在:①投资金额较大且回收期较长。一方面,基于房地产行业本身属于资金密集型产业,所以相应投资金额也就相对较大,一般情况下,一个房地产项目难以单纯凭借个人或是单个企业就能够实现的;另一方面,在整个房地产投资项目中,投资收回期较长,通常至少要3~5年,甚至更长,所以在市场经济环境下,相应的投资风险也就随之加大,需要谨慎投资,在进行投资之前实现科学分析以确保投资的成功性。②流动性差,但却可在某种程度上应对通膨所带来的影响。房地长投资过程中,从投入资金到收回投资这一过程较长,流动性较差,在此过程中要想套现,对于投资者而言则会遭受一定的经济损失;但从长远角度看,这一投资则具备了保值的特点,在市场通膨影响下,房地产投资则能够实现有效应对。③易受政策影响且投资风险较大。房地产行业在发展的过程中受到政府一系列政策的影响,比如金融政策以及土地政策等,这些政策的变化会对相应投资带来很大影响;同时该项投资因投资金额大且投资回收周期长等特点,致使其受到诸多因素的影响,进而促使该项投资风险随之加大。

2房地产投资项目财务评价指标分析

2.1常用财务评价指标对于项目评价工作的开展而言,相应评价结果的准确性则要依赖于项目评价数据的真实与完整性,以及所选取指标的科学合理性,而其中财务效益指标的运用,则能够通过对比分析来明确项目的可行性,在实际运用这一指标的过程中,因结合标准的不同使得相应分类不同,具体而言,基于时间价值因素下,可分为动态与静态指标;基于指标性质角度下,则非为时间性、价值性以及比率这三类指标;而基于财务效益角度下,则分为反应盈利能力、清偿能力以及外部平衡这三类指标。具体常用的评价指标为:基于项目财务评价下,以房地产投资项目未来获取收益的方式为划分标准,该项目可被划分为如下几种类型:出售型、出租型、经营型以及混合型。而基于房地长项目本身能够作为商品进行交易,进而使得项目资金流呈现出了自身的特点,因此,在进行财务评价分析的过程中,相应评价指标与方法则具备了自身的特点。在进行分析的过程中,主要以盈利能力与清偿能力这两个指标进行具体分析。

2.2财务评价系统现存不足之处①在评价标准与依据的具体选择上,存在武断的现象,致使评价结果有失科学性。在当前进行项目财务评价的过程中,所选取的指标较多,且进行可行性研究时,相应评价依据一般会受到评价者主观因素的影响,同时也偏于理论化,而即使证明在理论上可行也并不意味着这一投资项目具备实践的可行性。因此,要求要合理选用评价指标,在计算出理论数值的基础上,要针对这些理论上的计算结果本身所存在的局限性进行分析,以确保其具备实践指导意义,进而才能够以客观且科学的可行性评价结构来保证实现成功投资。②对财务指标所存在的互斥性分析不足。不论是任何一个投资项目,其出发点与归宿都是为了实现投资利益的最大化,以实现既定投资目标,但是,在实际进行投资项目分析的过程中,由于对于互斥性投资项目并未进行深入对比分析,致使所做出的投资决策有失科学性。③尚未实现综合性评价指标的有效运用。基于不同财务指标所呈递出的信息不同,所以以财务指标的应用来生成决策的过程中,因选取指标的不同使得相应评价结果有失准确性,而由于缺乏综合性评价指标体系的构建,难以为财务决策评价提供完善的评价模型。

3基于层次分析法下房地产投资项目财务评价分析模式的构建

3.1层次分析法概述(1)相关原理。在针对复杂性问题进行分析的过程中,如果采用定量模型进行分析,其会因相应定性因素较多,在实际选用的过程中会受到决策者主观因素的影响,比如个人的知识结构以及经验等。而基于层次分析法下,则是以判断矩阵这一搭建过程来实现对各个层次下相应因素的分析,并结合决策者自身的倾向,运用逻辑思维来实现定量表示,为实现科学决策的生成奠定基础。(2)该分析方法的形状、思路以及特点。①在形状上,基于层次分析法下,其形状与树形结构较为相似,而不同之处在于层次结构本身包含了树形结构这一形式;②在分析思路上,运用层次分析法则是在进行分析的过程中,明确各因素间的关联性,进而实现层次的有序生成,然后结合对现实情况的判断,以定量形式来表现出每一层次下的重要因素;在此基础上,以数学方式来进行权值表示并进行结果的排序,从而实现对问题的分析与解决;③层次分析法所呈现出的特点主要表现为灵活、简洁且实用。

3.2层次分析法的具体步骤以及综合评价模型的搭建①要在明确问题的基础上,实现层次化结构的搭建,然后,实现判断矩阵的搭建,并运用数学方法进行计算后来排除次序,一般以近似的方法,实现对矩阵最大特征值与向量的判断。其中在进行层次分析过程汇总,要想实现决策判断的定量化,以实现数值判断矩阵的搭建,则可采用A.L.Saaty建议的1~9刻度法(如表1所示);②以集合平均法以及规范几何法来进行计算,并实现对矩阵一致性的判断;③实现层次的总排序。

3.3综合评价模型的搭建①对项目层次结构的分析。需要先搭建出基于研究问题下的递阶层次结构的搭建,然后,以此为基础来实现对层次结构进行分析,相应分析模型如图1所示。②要实现房地产项目两两判断矩阵的搭建,在此基础上,进行层次单排序与层次总排序,并要对相应判断矩阵的一致性进行检验。③进行结果分析。当一致性满足要求时,则根据单排序与总排序的结果来实现对问题的定量分析,进而通过对比后来实现投资最佳方案的制定,以科学决策的生成来保证实现投资目标。

4总结

综上,在房地产投资项目中,基于该投资项目所具有的特点,要想实现投资预期目标,则就需要以科学投资方案的生成为基础。而基于财务评价分析下,以层次分析法来实现综合评价模型的搭建,能够以完善指标体系为基础来实现科学的分析与计算,进而通过判断矩阵的搭建来得到层次单排序与层次总排序,并以相应计算结构来实现对问题的分析,为房地产投资实现科学投资方案的生成提供了保障,进而在规避投资风险的同时,为实现投资效益的获取以促进企业的稳健发展奠定基础。

参考文献

[1]江斌.基于层次分析法的房地产上市公司财务综合评价问题研究[D].西安建筑科技大学,2011.

[2]陈桦.基于层次分析法(AHP)的房地产投资项目风险分析与评价[J].企业导报,2012,16:33~34.

[3]陈亚军.基于层次分析法的房地产项目风险评价[J].河北企业,2015,12:17~18.

作者:江峰 单位:安徽水利开发股份有限公司

房地产投资项目财务评价分析责任编辑:杨雪    阅读:人次