区域商业房地产投资探讨范文

房地产业既是国民经济的基础性先导性产业，又是风险性产业。随着我国经济的持续快速，健康发展，房地产业在国民经济发展中的支柱作用明显加强，我国社会主义市场经济体制的建立和不断完善，特别是房地产市场的快速发展，使房地产交易形式越来越多样化，与房地产权益相关的市场交易，投融资，管理等一系列活动不断发展，不仅吸引着外商投资，同时也吸引着国内不少企业家以及理性投资人。价值是市场经济条件下投资人和市场交易主体最为关心的问题之一。每一种资产都是有价值的，房地产作为资产的一种类型，与其他投资者相比既有共性也有特性。房地产投资具有消费和投资两种功能，而且一般投资金额较大。这样，在市场经济条件下，资金融通和投资绩效就成为房地产投资经营决策中的核心问题。

商业房地产并不同于普通住房，它的建造主要是用于货物周转，批发或者是用于商铺。它并没有刚性需求，必须依照市场需求来建造和售卖。特别是当投资者购买如果用于物流租赁，则必定会面临资金的时间价值问题，假设投资者都是理性的前提下，投资者可以根据自己的预期盈利和收回投资资金的时间来估算现金流，如果房地产公司的定价高于投资者预期现金流的净现值，如果是理性的投资人将不会选择购买，房地产公司的销售量将会受到影响。而房地产资产的价值评估方法多种多样，有收益还原法，成本估价法，假设开发法，地价评估，长期趋势法等等，而这些方法所依据的基本原理各不相同，收益还原法更偏向于投资者，评估师的主观意向。而成本估价和假设开发等方法更多的偏向于房地产本身的开发成本，费用，税金等方面。但是商业用房地产较为特殊，不同于一般的住房，受市场需求的影响较重，并且当投资人购买用于租赁之时，此类型房地产投资具有时间价值。当房地产在目前的研究中，有关以投资者预期收益为视角的商业房地产投资的探讨较少，本文在基于投资者的视角上估算投资者的预期现金流，试图在商业房地产投资上做一些不成熟的探索。同时投资者可以以本文的研究方法根据自身的预期估算出未来的现金流和收益报酬率，并据此判断理论的投资价值，进行合理的投资决策。而企业可以在基于自身资本结构考虑资产定价的同时，根据市场上投资者的预期进行投资决策和实施合理的定价策略。

一、研究样本分析

（一）三岔口周边区域区域内整体态势是一种由行业领头、生产厂家直接入住销售，并经统一第三方现代物流直接配送到终端客户群的新型产销模式。主要内容包括：各大类大宗商品组成的一级综合性市场；配套相关的仓储物流设施、物联网系统、电子商务系统等现代流通体系；结合其他金融配套、生活配套；形成覆盖攀西的物流枢纽节点式综合性区域。最终实现跨区、跨省商贸流通，成就一个连接成都、攀枝花生产地区，辐射云、贵地区的大型商品交换区域。

（二）研究样本本文以对商用型房产有需求并且是有效需求的人群作为研究样本,即有意向购买并且有能力购买的人群。通过假期进入区域内发放调查问卷，总共发放了150份问卷，回收问卷150份，有效问卷为126份，通过调查问卷的分析可以了解到，目前对房屋有有效需求的投资者对西昌市的房产市场行情并不持有乐观的态度，担心因为国家宏观调控，国内经济下滑等原因造成房产贬值，在没有特定房产的需求的前提下，对房产类型的投资选择上更愿意选择营业性用房进行自行营业或者是转租。而极大部分投资者对预期的收益并没有进行过估算，但是对预期收回投资的时间都有一定的要求，利用散点图对收集到的投资者预期收回投资的年限进行分析，选取较为集中的数据73份，算出平均期望的收回初始投资的年限为9.5年，近似以10年为数据研究标准。

二、计算与研究

（一）测算方法的选用在投资过程中，投资者若选择选时投资，计算就是以基金每期的净现金流为基础来表示基金投资者在考察时间段内的平均收益。最终的计算结果代表了基金投资者在采取选时策略情况下的实获收益。西昌市的持续开发，尽管经济发展有所放缓，但是三岔口周边环境的变化势必会影响到每年净现金流的变化，每年的收益规模不同。从一个地区普遍的发展历程来讲，当地建筑群的物业管理等费用增长幅度相对于投资者将房屋用于出租的产生的收益来说增加幅度是微小的，而所索取的租金在商业区构建打造的时期在一段价格区间内平稳的震荡,并在商业区周边环境打造成熟的情况下出现较大攀升，再趋于稳定，并根据市场环境和走向呈现一定的回落。根据三岔口现在的城市发展规划，预估在2020年之前租金将不会有太大的变化，在2020年之后，三岔口城镇规划完成，租金将根据周边环境的变化上升。商业用房地产主要用作货物周转或者是货物批发零售，作为营业性用房，房地产用于出租，以此赚取的租金是房地产所有者的主要收益。而本文计算的基础，正是收益还原法。收益还原法本是通过预测估价对象在未来的正常年收益，并采用适当的还原利率，将收益转换为价值来评估房地产价格的方法。房地产的净年收益相当于年金，将未来的净现金流折现，即能够计算出房地产当前价格。而本文在假设当前已知房地产售卖价格为房屋价值，通过投资者预期的收回投资成本的时间，代入计算投资收益率，观察是否符合现在市场的真实情况，以此来判断投资者的预期收益是否能够得到满足。

（二）市场调查根据调查所得到的资料，主要选取40m²至60m²的商铺作为调查对象，剔除租金价格过低或者过高的商铺，选择租金价格较为集中的样本。西昌市的商铺租金增幅约为8%一年，甚至在原邛海周边改造完成之后，原本12万一年的租金暴增到20万一年，因此当三岔口规划发展完成，其租金量完全有可能会有一个较大的增幅。

（三）计算过程以三岔口周边区域中68平方米的商铺为计算对象，投资者将付费。以2014年为购买商业房产的初始年限，从2015年正式计算投资收益。假设每年年末之时获得净现金流。在三岔口尚未完全规划完成的前5年时间内，以四牌楼商业区房地产的租金价格为基准，四牌楼目前的平均租金价格为每月26元/m²。当房产面积为68m²时，平均租金价格为1768元/月，取值1500元为起始租金，在这5年内，租金以10%的增幅递增。从2020年开始，三岔口建设完成，假设三岔口在2020年已经将周边市场环境打造成熟，三岔口内商铺的租赁价格可以达到目前具有同样成熟的市场环境龙眼井商业区和城市商区的价格。目前龙眼井的平均租金价格为每月54.6元/m²，航天路的平均租金为每月54元/m²。当房产面积为68m²时，龙眼井平均租金价格为3713元/月，航天路为3672元/月。在2020年至2025年这5年的剩余预期收益期内，可以迈向成熟的同类商业区的批发市场一样的价格，考虑通货膨胀等因素，取最大租赁价格6000元作为5年内三岔口可以增至的租金，4000元为2020年起始的租金。

三、研究结论

根据西昌市的市场环境调查，可以近似的认为西昌市当地的无风险利率为3%，通过对当地具有相同的规划或者市场环境的租金，预估投资者在未来取得的现金流，当投资者想以10年为预期收回投资成本时，代入折现利率1%，计算得到现在的房产价值为380226.2。不仅房产价值大大低于现在购买房产的所付价款，并且折现利率远低于市场无风险利率。由此可以得出，投资者无法在10年内收回投资成本。扩大投资者可以接受的收回投资成本的时间为20年，代入折现利率2%，计算得到现在的房产价值为517326.5元，已经与现在购买房屋所付价款接近，但是折现利率仍低于目前市场上的无风险利率，投资者的预期期望仍然得不到满足。以3%无风险折现利率为折现利率，不更改假设，10年为投资收益时限的情况下，房产价值为238400.3元，20年为投资收益时限的情况下房产价值为447343.5元，皆低于现购买价格。为了使房产价值等于当前购买价格，变更前提条件，当2026年开始，租金价格不再是稳定在6000元/月而是稳定在8000元/月，仍以20年为投资收回预期，房产价值为516991.2元。另假设从2020年规划完成开始，租金价格以4000元/月为基准，并每年以10%的增幅增长，那么投资成本将在18年后收回。然而实际上，在目前西昌市已经成熟的商业区中，除大型高档商城和个别商铺，几乎没有同类商铺可以达到8000元/月租金。而考虑到风险报酬率，实际上的折现率应该大于3%。折现率是影响评估的重大因素，其微小的变动将放大整个评估的结果，从这一点看，即使房产的价格可以达到8000元/月租金，甚至每年以10%的增速增长，仍然无法满足投资者对10年收回投资成本的预期，甚至将投资收益期扩大到20年仍然无法满足。每年的现金流，为计算方便只考虑了租金的情况，在实际情况中，投资人需要交纳管理费，维修费，保险费，相关税金等费用，计算所用的现金流比实际的现金流的值要大。

综上结论，由于商业用房地产的特殊性，投资者投资其主要为了租金收益，但是以西昌市的市场环境，投资三岔口内的房地产并不能够满足投资者的预期，理性的投资人应该放弃此次房产的投资。本文仍然存在以下的不足之处：（1）对以后的租金的预测具有主观性，影响了房产价值的准确度。（2）本文只用了无风险利率做了计算，实际的折现率应该更高，收回投资成本的时间在使用文中预期现金流的情况下也应该更高，若实际的现金流有减少或者增加，收回投资的期间也会相应地增加或者减少。

作者：严进 单位：凉山州交通投资开发有限公司