基于VIKOR法的房地产投资论文范文

1指标体系权重的确定

在运用VIKOR法分析指标体系时首先应当对各指标的权重值进行确定。本文在确定各指标权重的时候采用分析法，其基本思想为：决策者将复杂的问题分解成为若干层次和若干要素，为了活动不同要素和不同待选方案的权重从而为选择最优方案提供决策依据，要对各要素进行简单的比较、判断和计算。层次分析法要求对各个元素进行两两比较，判断其相对重要性，然后参照1-9标度法由专家对其重要程度赋值，构造判断矩阵，最后计算出最低层诸因素相对于最高层系统总目标的相对重要性权值，因此本文邀请了50位房地产方面的专家，对房地产投资决策各个层次的指标之间的相对重要性进行打分，并运用公式进行计算，通过检验得到房地产投资决策各个指标的权重。

2VIKOR法的原理和步骤

2.1VIKOR法的原理Opricovic提出的一种多属性的决策方法VIKOR也是一种基于理想点法的决策方法。其基本观念是首先界定理想解和负理想解。正理想解是指各备选方案在各评估准则中的最佳值；负理想解就是各方案在各评估准则中的最差值，然后根据各备选方案的评估值与理想方案的接近程度来排列方案之间的优先顺序，VIKOR采用了由Lp-metric发展而来的聚合函数。

2.2VIKOR法的步骤VIKOR法的工作流程如图2所示。

3实例分析

3.1实例简介某企业预计进行某房地产项目的开发，从以下几个投资项目（用Ai表示第i个备选合作伙伴，i=1，2，…，6）中选择一个进行开发。其中区域熟悉度、企业规模、经营风险指标、投资成本是四个属性因素（用Cj表示第j个属性值，j=1，2，…，4）。

3.2基于VIKOR法的决策过程

3.2.1确定目标矩阵通过对相关领域的五十名专家发放问卷调查，使其对各个备选方案按照区域熟悉度、企业规模、经营风险指标、投资成本四个属性的二级指标进行5分制打分。再通过相应公式的计算，得到一级指标得分表。

3.2.2计算各个属性的正负理想解通过对一级指标进行一系列的计算，得到正负理想解表。4.2.3计算各个方案到理想解的距离计算各个方案到理想解的距离。

3.2.4计算方案产生的效益比率Q值计算各个方案的VIKOR值，其中νi均取0.5，计算个方案的Q值。根据约束条件，得到最终的排序结果为A5>A4>A1>A2>A6>A3，所以企业5是根据VIKOR法求得的最适合的合作伙伴。

3.3决策结果及分析从表4中可以看出，A5>A4>A1>A2>A6>A3，所以在6个投资方案中根据决策者的态度，第5个项目是建立在VIKOR算法下的最佳投资项目，第3个方案是最不理想的投资项目。由表4可以看出投资成本的权重最大，同时项目5的四个属性中，投资成本的得分值最高，另外在本例中群效用参数ν值均取0.5，但是不难发现决策者对各项目的态度变化对选择投资项目的最终结果也有一定的影响。

4结论

项目风险大小与房地产投资决策的正确程度相关。由于房地产投资决策总是在不确定状态下进行的，因此，避免风险的最有效的手段就是进行科学的决策。本文建立的评价指标体系包含了效益指标和成本指标，同时在对房地产指标进行分析的时候采用了VIKOR法，由于此法不仅能够计算出离理想点的加权距离，又能够考虑最小后悔值，同时通过引入群效用参数ν来体现决策者的主观态度，因此，这种多属性优化与折衷的决策方法克服了属性相互冲突的情况并考虑了属性间的彼此让步，从而得到了距离理想解最近的并带有优先级的最优方案。这不仅有利于把握决策过程的主要矛盾，还能够促使评价方法更加合理科学以及更容易实现，从而大大提高了房地产投资决策的准确性，对科学决策具有指导性意义。

作者：李琳曹杰王龙岳世宏庄向仕张境洁单位：承德石油高等专科学校建筑工程系