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房地产投资的可行性问题及改进范文

时间:2022-07-18 11:18:38

房地产投资的可行性问题及改进

一、房地产

房产与地产统称为房地产,它是经济上房屋和土地的商品化表现形式,不仅包括有实体的房屋与土地,也包括其经济上的所有权和使用权等。由于房屋和土地在大多数情况下不可移动,或移动便造成不可预计的经济损失,因此房地产属于不动产。在我国,房地产业投资热度持续上涨,有效地推动着国民经济的提升;房地产业占据着大部分以银行资金为主的社会资金,关系着国家的经济稳定性;同时,由于房地产价格具有波动性变化,其投资具有高风险,总之,房地产业是具有高效益、高成本以及高风险的“三高行业”。基于此,高风险的房地产业关系着我国的国民经济,必须以合理的可行性研究为房地产业的稳定发展提供包装,从而推动国民经济的良性发展。

二、房地产投资项目可行性研究

1.基本概述。

在房地产项目投资立项之前,对项目相关的社会、技术以及经济等层次进行详细调查与研究就是房地产投资项目可行性研究,通过对项目进行分析与论证,能较为准确的预测出项目竣工后的经济价值,进而对项目的适用性、可行性等进行系统、综合的评价,得出是否投资或如何投资等直接性意见,提供科学可靠的依据以进行项目投资决策。研究对象主要包括与项目相关的市场、资源、技术、经济以及社会等。

2.根本依据。

一般地,房地产投资可行性研究依据包括有:相关政府法律法规以及条文政策;诸如区域规划、城市发展战略目标等行业部门发展规划;项目建议书及其批复文件;国家和地区有关社会与经济的发展规划;相关房地产项目合同或协议书等,相关部门颁发的建设标准与额度等。

三、房地产投资项目可行性研究的问题

1.内容不完善。

可行性研究报告须顾及项目实施到运营的整个过程中,并客观的评价其面临的难点和风险,从而在投资者进行决策时能有意识的回避风险,以确保投资项目在建设到运营整个过程的可行性和安全性,实现投资的预期效益。诚然可行性研究报告不能顾及方方面面,但绝不能少那些关系着项目决策有效性的信息。然而,当前的房地产投资项目中,部分调研员为图方便,对房地产项目的地理位置、文化背景等浮光掠影,使报告显得不分主次,更是难以突出相关的技术性;同时为使领导或业主得以满足,仅着重介绍项目的长处,而回避了项目的短处,种种原因使得整个项目可行性研究报告内容不完善。

2.方法不科学。

静态分析法和动态分析法是项目可行性研究两种分析方法。在项目投资效益分析过程中,前者不顾及投入资金的时间和机会的成本价值,仅注重计算投入资金的货币价值;而后者恰恰相反整体注重投入资金的时间价值。总体而言,前者较后者更加简便快捷,仅需投入较少的人力物力便能在较短时间内对若干房地产投资方案加以分析,进而获取可行性最佳的方案,然而顾及因子较少,与实际情况太过偏离;而后者将影响视为动态过程,较全面的顾及到各种因子,与实际情况较为符合,但需消耗大量的人力物力。在房地产投资项目可行性分析中,受资金的限制或调研员自身技能不过硬,使在实际过程中过于使用静态分析法,很少使用或是简化动态分析法,使得整个可行性分析较片面,项目可行性分析结果与实际情况具有很大偏差。

3.研究不彻底。

基于顾及多方面干扰因子对若干投资建设方案进行科学的对比分析,才能得到相对健全的可行性研究报告,同时报告中那些较为重要的技术方案须有至少一个备选方案;要使设计方案与相关工程数据一致,关键设备具有稳定的供应商,对那些没采纳的方案进行充分而系统的解释,项目协议、合同以及附件等一应齐全,才能使融资方案得到银行等社会资金所有者认可。然而,在多种因子的干扰下,我国的投资项目可行性研究却是敷衍了事,并没有进行彻底的研究,严重制约着可行性分析的科学有效性,并不能作为投资者安全可靠的决策根据。

四、房地产投资项目可行性研究改进对策

首先,由于房地产投资项目可行性研究要长时间、仔细耐心地进行市场调研以及相关技术分析,因此需要将定性与定量、静态与动态分析相结合,对经济效益进行全面的、系统的分析;其次,作为房地产投资项目可行性研究的主要构成部分,房地产投资项目指标评价系统包括有经济、市场定位以及设计等评价体系,因此需要建立科学、合理的指标评价体系;再者,要使房地产投资项目可行性研究市场朝着规范化、标准化发展,进而带动房地产咨询业的良性发展;然后,由于我国房地产投资项目可行性调研员大多从事过相关项目的建设活动,具有极为丰富的实践经验,但欠缺相应的理论知识,因此需要赶上“时代潮流”,增强可行性研究理论及其相关业务知识的培训与学习,使调研员的责任感与使命感得以提升;最后,在某个项目存在有若干不能弄的实施方案,因此须要拟定多个项目可行性研究方案,从中决策出最优方案。严格实行相关对策,使调研员自身水平得以提升,制定相关可行性研究市场规范制度,实施多个可行性研究方案,择取最优方案必能使风险得以降低,更甚是规避相关风险,从而使可行性研究报告能提供有效地决策辅助价值。同时,房地产投资项目投资者需严格参照相关可行性研究报告,对开发项目予以正确的决策方案;诸如城市规划部门等相关政府部门必须依照相关报告,对开发项目批准立项或予以建设执照,环境部门更要基于此对房地产项目的环境保护问题进行科学评估;更要按照相关可行性研究报告采购合理的设备和原材料,为房地产项目建设提供保障。

五、结语

自改革开放以来,我国经济水平日益提升,房地产业发展极为迅速,对于房地产投资项目而言,实施可行性研究尤为重要。合理的可行性研究报告能为投资者、相关政府部门以及银行等风险得以控制,解决房地产投资项目中存在的问题,使房地产业得以健康良性的持续发展。

作者:马莉单位:南京东方鼎成置业有限公司

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