有效分析房地产投资风险范文

一、我国房地产投资的特点

(一)房地产投资的时间周期较长房地产的投资属于周期较长的长期投资,是否具备投资价值,从前期楼盘园区设计,楼体设计、楼盘选址、拿地投标、头盘动土建设、园区物业设施及园区周边辅助设施建设,都是需要投资者考虑的问题,而选址到建成到最后的销售或者是入住使用也不是短时间就可以完成的。

(二)房地产投资的成本高由于我国国土资源稀缺,且土地资源位不可再生资源,房地产项目的开发建设自然就成了高成本的建设项目,我国的国民生活水平的不断提高,致使人们对住房的需求不再只停留在遮风挡雨上,对于居住环境的品质要求也在上升,这无疑为房地产的建设增加的更多的成本。

(三)房地产投资的风险高,灵活性低基于房地产投资的成本高,资金的占用量大,投资周期长,因此导致房地长投资的风险系数增加;同时,对于房产这样商品,不具备其他商品的可调换性,而达成交易的时间也比较长,无论是退款还是转卖,都无法在短时期内完成,因此,房地长投资的灵活性也比较低。

(四)房地产投资受宏观经济的影响较大每一项投资都是与银行的利率密切相关的,而房地产投资所运用的资金金额数目巨大,因此任何可影响到银行利率的经济、政策等因素都会波及房地产投资;而类似与股票这一类的经济活动也同样会影响到房地产投资。

二、我国目前的房地产投资形势

近几年房地产行业的迅速发展,促使我国的国民经济也在迅速发展,从1999年至2007年,房地产投资比重从原来的14.9%上升到18.4%,而房地产行业在拉动我国国民经济增长的同时,还带动了超过50个横向、纵向产业的兴起与发展,因此房地产行业的兴衰也直接牵系到我国的国民经济命运,因此,国家对房地产行业也进行了相应的宏观控制。首先,为保证土地出让的收益和地价与房价之间相应的平衡,政府要求开发楼盘中的户型要有一定比例的小户型,严格遵守并保证建设周期,同时限制部分地段房价的增长比例,将挂牌转换为招标,对于开发商的资金实力与建设设计专业能力都提高了要求;其次,政府通过人民银行对下属各银行进行了相应的、具有针对性的管制,政府要求银行必须严格管理、严格审核用于土地储备、房地产开发、个人消费购置等方面的贷款发放,这就限定了开发商的投资建设以及个人投资的购置数量,进而降低了房地产市场的需求,加强了房地产开发商的竞争,通过对存款准备金率扥调整来进行对货币供给量的控制,直接影响了利率,间接影响着房地产投资的策略,加之央行颁布的再贴现率政策,对五大国有银行及各地商业银行的放贷利率加以控制,这就限定了房地产投资者的资金流动对第二套以上的新房购置进行了较严格的限定,并提高了第二套新房的购置税,同时还提高了二手房买卖的税收比例,这些政策的出台都对房地产市场的需求有了一定程度的影响;再次政府提高对别墅、精装房等高档地产产品的购置税,增加建设低保房,限定相应房产的房价,降低部分房产的房价,加之不断地有新楼盘的竣工,投资者也开始出现观望的态度,房地产市场的需求量越来越低,开发商之间的竞争激烈,而自身的收益逐渐降低。

三、目前投资房地产的风险及风险形势

由于房地产投资的周期长,资金占用数目大,而整个投资过程有伴随着不可预料的控制投资收益的因素,使得房地产投资的风险相应增加,关于购置期间涉及购置过程中的任何一个环节相应的管理机构出现问题或进行政策调整,都会影响到房地产投资的收益,增加投资风险。其一,政策风险,政策风险主要涉及前期开发商拿地过程中的土地政策以及后期销售时的购置政策的调控和影响;其二,利率风险,利率风险主要是房地产开发商在前期开发时需要缴纳土地出让金,这笔出让金通常数额巨大,主要的获取来源与银行的贷款,这也就受到了银行房贷政策和利率调整的影响,而后期投资者在进行购置是同样需要在银行申请购置贷款,因此在开发与销售两个环节都受到了银行所带来的金融风险;其三,市场风险,市场风险主要是表现在整个开发建设的时间与购置时间都比较长,由于房地产行业的资金流动性比较差,变现能力较弱,而在开发与购置期间的任何市场风波都会影响到后期的房价,地产项目开发的所在城市的经济水平与消费水平也会影响到后期的房价;其四,购买力风险,购买力风险是指由于物价上升,是的投资者在房产方面所获得的收益不足以再进行投资,也就是再次购买投资房产的能力下降,加上现如今的高通货膨胀,人们都会将购买力在急需的物品上,这就降低了房产的需求量与购买量;最后是房地产开发商企业结构的内部风险,包括企业内部的财政管理、人员配备、项目投资决策以及项目产品定位等。

四、现如今投资房产的有效手段及方法

随着针对房地产行业宏观调控政策的颁布与实施,已然对房地产行业产生了诸多影响。面对这些影响无论从开发者的角度还是从投资的角度都应该审时度势,仔细斟酌。

(一)对于开发者而言应该尽量减少获取土地开发时所需的资金数额,通过多家房产企业合作的方式将开发土地的风险分散,并且要将各主体企业的优势发挥出来,形成战略联盟关系,以此来增加自身的开发能力,或者对拥有土地一级开发权的企业进行土地的一二级开发联动;除了与同类企业合作之外,开发商还可以与投资机构合作,为开发募集资金而建立相应的融资平台;与当地政府合作获取土地开发的优先权,或者通过获取同类企业的部分股权、兼并或收购同类企业货公司来获取部分土地的优先开发权;不参与或者少参与以融资为目的的土地开发建设。

(二)对于投资者而言要对能够影响到房地产市场的相应政策进行分析和研究,并且还要密切关注在新形势下房地产市场出现的新问题、新情况,运用灵活的措施去应对政策调整所带来的影响;运用保险来维护收益,保险不仅可以转移部分房产投资所带来的风险,同时保险还可弥补房地产投资者的部分损失,保证投资者的收益,进而促进了房地产经营活动在有序有利的环境中积极发展。

(三)对于销售市场而言通过降低房价或者运用各种优惠时期进行间接地降低房价来推动销售量,可在一段时间内达到资金的快速回拢;不盲目开发,多观望,不提价的同时也不降价,推出高品质的稀缺楼盘,或做针对性销售的专属楼盘,开辟新的需求市场;采用租售结合的方式进行销售运作,并结合现有政策,对目标市场加以分析,做有针对性的销售计划,并根据前一段的实际销售情况随时对销售计划与销售手段进行调整,并控制销售节奏,转变被动销售,改为主动销售,并对销售市场进行转向,以二、三项城市作为主要的销售市场目标。

(四)加强地产企业的经营管理提高房地产企业决策人自身的素质及专业水平,制定严谨的房地产企业内部的管理条例,包括人事管理、资金分配、销售策略推进手段、企划企宣、外联以及后勤等方面,这是房地产企业不再受自身的影响进而降低风险的积极有效手段。（本文来自于《商业研究》杂志。《商业研究》杂志简介详见.）

作者：蔡宏华单位：杭州市钱江新城建设开发有限公司